靴子落地:房地产税,动了谁的蛋糕?
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近期，房地产税的推进，有了实质性的进展。10月23日，国社消息，部分地区将开展房地产税改革试点工作。
10月25日，据财联社报道，中信证券的研报中指出，房产税试点城市的名单或将于今年年底公布，预计首批试点城市是：上海、重庆、深圳和海南。
房产税已讨论多年，被视作房地产调控长效机制最后的“核武器”。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，过去全国仅上海和重庆试点房地产税，试点较少且整体效果不明显，缺乏全国推广经验。
房地产税的出台基于共同富裕的目标，将和其他政策一起，形成调控房价的组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。那么，房产税将如何征收呢？
实现“改革”：逐步替代土地出让金
中国财税法学研究会顾问俞光远表示，长期看来，房产税将成地方主体税种，并将逐步替代土地出让金，极大程度的充实税收。
土地出让金是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取土地出让的全部价款，是地方财政的重要来源。
但由于其只对增量征收，只能调节新房市场，在地产调控的今天，难以成为财政的长期支撑。
而房地产税的思路，是从对增量征收改为了对存量征收，征收范围更广。既稳定了房地产税收依然是财政重要来源的地位，也对浮躁的房价形势进行了釜底抽薪式的调控。
然而，在过去很多年中，土地出让金一直是各地的重要收入来源。
2020年，我国土地出让收入在地方政府性基金收入中占比4%，在地方本级主要财政收入中占比44%。因此，导致地方并不愿房价下降和土地出让收入减少，这也成为“改革”的阻力。
而事实上，土地出让金也并不会突然消失，如果房产税铺开的范围过大，突然形成高税收，就会新增税负负担，导致居民生活负担增加。
专家判断，房产税会是一个循序渐进的过程，在试点过程中会有意识的控制每年征收的总金额，随土地出让金收入比例逐年下降而逐渐提升房产税占财政收入的比例，长期才会最终实现替换的目标。
房产税税率：调节贫富分化
房地产税的另一个目标是，兼顾服务共同富裕、调节贫富分化。
有专家表示，征收房地产税，一方面将有力缩小居民财产差距，调节房地产市场住房供给，另一方面可助力地方政府摆脱土地财政依赖。
对购房人来说，土地数量有限，土地出让金的模式最终只由新房购买人承担税负，所以会加重年轻一代负担，加重代际之间不平衡。
而房地产税的税收模式，让税收为全体房产的持有者共同承担，更加公平。
目前社会最为关系的问题莫过于，房地产税会定在多少，会不会对家庭收入造成太大影响。
专家表示，房产税税率不会过高，无论是入门档税率，还是主流档税率，都会处于较低的水平，可能只有累进之后的档位才看起来略高而已。
那么，税率到底该收多少合适呢？
合适的税率需要考虑不加重居民生活负担，以杭州为例，在2022年，杭州城镇居民人均住房面积是39.3平，而较新统计，杭州常住人口数量为1194万人。
反推估算，杭州总居住面积大概4.69亿平米，2020年，杭州土地出让金收入是2521亿元。假设目标是一半的土地出让金由房产税替代，另一半由其他财产税替代。那么，可以推断平均每平米需要负担269元的房产税。
如果杭州房价均价是3万元，则推测中位数的税率是0.9%， 考虑调节贫富分化，促进资源流动的目标，如果普遍征收，税率依然较高。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前接受媒体采访时表示，从征税范围和税率来说，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税。
因此，可能会存在几种解决措施，排名前列种是把入门的税率和中位数的税率再次下降，比如，入门税率的较低档可能降到0.1%，而中位数低于0.9%，少收的部分需要累进到后期更高的税率时进行补充。
第二种是在税率不降的基础上，按照人口给予税收减免，增加房产税减免的额度，减轻居民负担。
第三种是给予减免面积，从而减免纳税的基数。
试点城市选取：平衡地域发展
房地产税的目的就是要调节高收入者的非刚性住房需求，打击炒房投机行为，从而抑制房价过快上涨。
在共同富裕的背景下，坚持“房住不炒”的定位。所以，即使房地产税大面积铺开，也会尽量避免误伤刚需住房。
那么房地产税会从哪些城市开始收取呢？人大出台这个决定之前，代表官方发声的财政部财政科学所原所长贾康，已经为我们揭开了谜底。
房地产税大概率会在深圳、海南、和浙江三个地方扩大试点，也是全国炒房客集中聚集地。
从上海、重庆两个试点城市来看，政策都是针对二套及以上的新增购房，对存量房产比较宽容。并且，都是重点针对高价房，刚需住房需求基本不涉及。
今年，外贸出口型城市经济较为受益。所以浙江和广东作为外向型经济地区，被选入试点的概率较高。同时，也不排除天津、长沙这样楼市不热，但却要主动请战加入的坚持正确的城市。
此外，有住房指导价的城市试点概率会较高。其中，北京只有海淀区有住房指导价，合肥只有学区房有指导价，所以猜测北京和合肥可能不会在排名前列批试点城市的名单里。
从短期来看，试点阶段平衡地域发展是一个重要的考量因素。比如，武汉因为疫情，整体经济状况受影响，收取该地房产税的顺序有待考量。
地级以上城市才需要担心房产税。发展中地区想要招商引资、人口流入，就需要在房价可控的情况下制定轻微、甚至大幅减免的税率。而本来人口流出严重的地区，当地可能自主进行减免。
房产税不会让房价陡然降低，但房产税的重要性也都不言而喻。房产税一旦出台，不仅购房者的观念亟需转变，房企需要更新自己的生存逻辑，才能更好地“活下去”。
但无论是“房住不炒”还是“共同富裕”，都在预示房地产税试点的推进速度加快。“居有所住”是所有人的梦想，房产税的落地是否能让更多人的梦想实现得更快一点？
参考资料：
《房产税渐行渐近，一线城市炒房客“坐不住了”》——排名前列财经
《房地产税真的来了！房企或将重新洗牌》——地产人才官
《地产圈大震荡：房产税真来了，炒房客全慌了》——金角财经
《探讨房地产税｜所有相关税种应该全部精简合并，避免重复征税》——澎湃新闻
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