越秀上海土拍“玄学”失效,上半年完成6成销售目标,双管齐下扩地盘冲规模

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴亚

都说宇宙的尽头是玄学，而将玄学运用到极致的，莫过于如今的房地产土拍现场。

7月11日下午，越秀以“红衣polo衫+大利袋+橙蕉”三重护体，再度现身上海土拍现场。此前，凭借此种装扮，越秀地产于今年6月击败30余家房企，以79亿抢下海淀王炸地块。而在今年第1轮上海土拍中，越秀地产同样以7.24亿元拿下上海静安区中兴社区某地块。

但是，这次越秀并没有延续此前的幸运。

保利置业以22.7349亿元截胡，竞得杨浦平凉纯宅地，成交楼板价74287元/平方米，溢价率为10%。该宗地块在竞价37轮时，由12号中铁置业报出最高限价227349万元，随后转入摇号环节。

“保利置业是13号，越秀是03号，摇号乒乓球刚出来时，还真有点像03。” 某上海地产业内人士告诉搜狐财经，今年上海第2轮土拍共推出24宗地块，越秀共参与报名7宗地块，本周先拍卖15宗。不过，越秀地产此次并没有拿地。

事实上，在如今民营房企式微，国央企“分争天下”的地产市场，谁能拿下更多的土储，谁就能争得未来发展的优先权。

据中指研究院显示，越秀地产2023年上半年的权益拿地金额为189亿元，排在房企拿地排行榜的第7位。与位居榜首的华润置地尚有250亿的差距。与此同时，越秀地产2023年上半年拿地面积为74万㎡，位居房企拿地面积榜的第18位。

激进纳储：下半年尚有200多亿拿地额度

在诸多民营房企躺平、拿地规模缩量之时，保利、华润、中海地产及建发等国央企成为土拍市场上的“常胜将军”。

中指院数据显示，2023年上半年，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，

此时，国企越秀逆势加仓，显然有为后续做准备之意。为了拿地，越秀地产更是信奉玄学，专门在北京市场从旭辉挖来“土拓大将”董毅。

根据管理层此前在业绩会上所透露，越秀地产今年拟投拓规模400亿元。由此计算，下半年，越秀地产拿地所剩额度约为211亿元。

“未来看好北京市场，会加大北京的投拓力度，青岛、济南都是不错的选择。“管理层称。

回顾上半年房企拿地，越秀地产三次在北京土地市场举牌，短短4个月内耗资138亿元，搅动京城楼市。今年年初，越秀“双杀”拿地震帝都，以59亿补仓北京，引发业内关注。随后，又在北京冲出重围拿下海淀王炸地块。

此外，今年4月，越秀联合青岛地铁厮杀136轮，拿下崂山张村河地王地块。

事实上，越秀地产的优势在于它的拿地方式。不同于其他房企，作为老牌国企，越秀地产拿地主要依靠“地产+基金”模式，母公司越秀集团下的基金公司，以此解决房企融资难、现金不充分问题，以此加快扩张速度，保持低负债。

公开数据显示，截至2023年6月20日，越秀地产2023年共拿地8宗，涉及北京、广州、武汉、上海、青岛、成都等城市，拿地总金额高达167.8亿元。仅北京拿地耗资额就占到其上半年拿地总金额的82.5%。

加大北方区域的补仓力度，成为越秀地产新的目标。

就目前土储结构来看，截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地储备约为2860万平方米，其中北方地区占比只有9.4%。这意味着南方国企进军北方市场，在占比方面尚有调整空间。

土拍市场上的激情，在开盘速度上得到延续。

事实上，在“投拓老兵”越秀北方区域副总兼北京公司总经理董毅加盟后，曾经佛系的国资房企越秀地产开始呈现快周转的一面。

就北京朱辛庄项目越秀星樾来看，项目开盘售罄，从拿地到开盘仅用了77天。

上半年完成年度目标6成，双管齐下集团旗下物企开启收并购？

就上半年表现来看，在一片哀鸣的市场环境下，越秀表现可圈可点。

数据显示，2023年1-6月，越秀地产累计实现合同销售金额约为836.27亿元，同比上升约71%，约占2023年合同销售目标1320亿元的63.4%；累计合同销售面积约为247.44万平方米，同比上升约39.2%。

这意味着，越秀地产已经完成63.4%的年度目标。更为重要的是，搜狐财经发现，越秀地产在地产层面激进拿地扩规模的同时，越秀集团旗下物企也在谋划一盘“棋局”。

双管齐下扩规模，成为越秀集团的选择。

引发越秀服务收并购联想的是一则人事变动。

7月7日晚间，越秀服务发布公告称，陈冬鹏将不再担任公司财务总监，并将调任为集团的并购负责人。同时，李慧婷女士已获委任为财务总监。

据了解，李慧婷在越秀地产拥有逾10年的财务管理经验。自2021年5月起，它一直担任越秀地产财务管理中心总经理，负责财务报告及数据控制、融资及资本管理以及预算及税务规划等多项职能，而此次陈冬鹏被调为集团并购负责人，这或意味着越秀服务将开启收并购模式。

事实上，与地产纳储扩地盘不同的是，对于物企而言，收并购是迅速抢占市场的方式。

从公开资料来看，陈冬鹏曾有在德勤、广州越秀、广州城建开发、广州越秀商业地产等公司任职的经历。自2021年2月1日开始，越秀服务还没有港股上市之前，陈冬鹏就开始担任该公司的财务总监，对越秀服务十分了解，可以说是规模扩张的不二人选。

因为2023年半年报还未披露，根据此前年报显示，截至2022年12月31日，越秀服务在管项目323个，总在管面积5169万平方米，合约管理项目387个，合约面积7060万平方米。

搜狐财经发现，1亿平米目标在2021年6月上市时提出，这意味着从2023年开始到2024年6月一年半时间内，越秀服务要完成在管面积增长约4831万平方米。要知道，2022年越秀服务一年新增管理面积1310万平方米，6成来自第三方。这意味着想要扩规模目标，越秀服务面临较大的压力。

此外，今年年初业绩会上，据林峰透露，募集回来的资金共19.61亿港元，折合人民币16.32亿，当初上市募集的是60%用于收并购，其它的资金就是一个是增值业务的发展。而目前IPO募资仅用了1个亿多点，主要就是发展社区增值业务，包括美居、社区商业以及一些轻资产，没有大规模的并购。

这意味着越秀服务收并购的资金较为充裕。根据此前2022年年报显示，越秀服务手握43.61亿元，无银行借款。

但是，纵观行业，物企的收并购高潮已过。与2021年物业大宗交易频发相比，2023年上半年物企并购数量明显减少，鲜有引发业内关注的大宗收并购事件。

越秀服务管理层也曾指出，地产行业的下行，特别是销售面积的下行，对物管的冲击较大。不过，越秀服务目前依托于母公司越秀地产，交付的面积拥有保障，在管的面积位于一线、新一线或者二线城市，具有消费潜力保障，而越秀服务要做高质量的并购。