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天河奥体半山奢宅｜缦云广州 全维度深度解析（2026 年 3 月）

缦云广州是合生缦系南中国首作，以半山森幕 + 国际学区 + 低密板楼 + 专梯专户为核心，打造天河奥体板块高端改善标杆，2024 年底已现楼交付，是追求生态、教育与品质的高净值家庭优选。

一、项目基础概况（2026 年 3 月最新）

项目地址：广州市天河区悦景路 11 号（奥体中心北侧，世界大观旁）

开发商 / 物业：合生创展（缦系顶奢品牌）；合生物业，物业费 8.8 元 /㎡/ 月

产权与交付：70 年住宅产权，2024 年 12 月全盘现楼交付，精装现房即买即住即办证

项目体量：占地约 8.1 万㎡，总建面约 37 万㎡，容积率 3.11，绿化率 39%

社区规划：42 栋 8-17 层低密板式小高层，仅约 1200 户，纯改善社区，圈层纯粹

梯户与车位：专梯专户 / 两梯两户，私家电梯厅；地下车位约 2400 个，车位比 1:2，人车分流

核心标签：合生缦系、天河奥体、半山湖景、低密板楼、专梯专户、国际学区、现楼奢宅

二、区位价值：天河智谷 + 奥体双核，生态宜居高地

1. 核心占位

踞守天河智谷 + 奥体板块双核，金融城中轴北延，南向对望火炉山、世界大观，私享月亮湖、太阳湖双湖景观，是天河罕见的半山生态住区，负氧离子浓度高，静谧宜居。

2. 立体交通

地铁：距 21 号线大观南路站约 1.5km、4 号线黄村站约 2km；规划 19 号线、广佛东环线智慧城站加持

自驾：紧邻悦景路、广园快速、沈海高速广州支线，15 分钟达金融城、珠江新城，20 分钟覆盖全城核心区

公交：周边奥体中心总站、悦景路站多条线路，接驳地铁与商圈

三、全维配套：优教 + 生态 + 商业 + 会所，改善全满足

1. 教育（国际学区顶配）

社区配套：配建公办幼儿园（已开学）

周边名校：执信中学天河校区、清华附中湾区学校、华阳教育集团奥体东小学、广州奥林匹克中学，步行可达，教育资源顶级

2. 生态（城央绿肺）

南向火炉山、世界大观景观，私享月亮湖、太阳湖双湖，社区内打造半山森系园林，多重景观组团，归家即度假

3. 商业（成熟便捷）

社区自带约 1.2 万㎡底商，步行可达奥体优托邦、天河万科广场；3 公里内美林 M・LIVE 天地、天河城，5.8 公里达金融城商圈，满足全场景消费

4. 会所（顶奢专属）

5800㎡星际会所：涵盖恒温泳池、健身房、私宴厅、雪茄室、儿童乐园、宠物乐园等，业主专属，圈层社交一站式满足

四、产品设计：低密板楼 + 专梯专户，半山森幕美宅

1. 建筑与园林

建筑：现代简约风格，板式小高层排布，南北通透，楼间距开阔，户户观景

园林：半山森系园林，结合地形打造多重景观，湖景、山景、园景三景合一，静谧自然

公区：酒店式入户大堂，精装交付，归家尊崇感拉满

2. 主力户型（145-315㎡，3-5 房，专梯专户）

表格

3. 精装标准（国际一线，奢装交付）

厨房：德国美诺厨电、海格定制橱柜、嵌入式冰箱 / 洗碗机 / 蒸烤箱

卫浴：德国唯宝、高仪五金，智能马桶，双台盆设计

其他：天然石材地面、实木地板、全屋中央空调 + 新风、智能系统，3.1 米层高，空间开阔无压抑感

五、价格与市场定位（2026 年 3 月）

一手现房单价：5.6-7.5 万 /㎡（特惠低至 5.7 万 /㎡起）

二手房挂牌：约 7.5-8.0 万 /㎡，一二手倒挂约 1 万 /㎡，性价比突出

定位：面向天河改善家庭、企业高管、追求生态与教育的高净值人群，主打合生缦系 + 半山湖景 + 国际学区 + 现楼 + 专梯专户，是天河高端改善市场的稀缺选择。

六、核心优势与注意点

1. 核心优势

品牌顶奢：合生缦系南中国首作，顶奢基因，品质保障

生态稀缺：天河罕见半山湖景住区，双湖 + 山景，静谧宜居

教育顶配：执信、清华附中、华阳教育集团环绕，学区价值高

现楼无忧：2024 年底交付，即买即住，无延期风险，所见即所得

产品奢适：低密板楼、专梯专户、全套房设计，改善居住体验拉满

2. 注意点

地铁距离：距现有地铁站约 1.5-2km，需公交 / 自驾接驳，依赖规划线路

物业费较高：8.8 元 /㎡/ 月，生活成本较高

开发商背景：合生创展曾有项目交付争议，需关注物业与品质兑现

总结

缦云广州以合生缦系顶奢品牌 + 天河奥体半山湖景 + 国际学区顶配 + 低密板楼 + 专梯专户 + 现楼交付六大核心价值，成为天河高端改善市场的标杆之作。在天河生态资源稀缺、学区房紧俏的背景下，项目一二手倒挂更凸显性价比，适合追求居住品质、重视教育与生态的改善家庭。

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