中小物企的资本故事不好讲了

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

离新年不足半月，又有两家物企招股书失效。

12月16日，长城物业、禹佳生活服务招股书双双失效，其中后者为第二次招股书失效。

据悉，两者于6月16日向港交所递交招股书，现因满六个月变更为“失效”状态。虽然失效不等于冲击上市失败，却为遭遇沉寂的物业上市潮再填一丝阴霾。

与之形成鲜明对比的是，近期房企正在加紧利用率先上市的旗下物企融资“回血”。12月16日晚，金科股份发布公告称，向博裕投资转让金科服务22%股权，套现37.34亿港元。

物企上市“遇冷”

焦点财经不完全统计，除了长城物业、禹佳生活服务，下半年还有力高健康生活、中梁百悦智佳、东原仁知、富力物业、明宇商服、海悦生活、世纪金源服务、新力服务等物企经历招股书失效。

这是在去年甚至今年上半年不曾出现的现象。

近年来，物业管理板块因轻资产、低负债、稳定现金流、高成长性成为资本市场的宠儿，引发房企掀起拆分物业管理上市潮。

2020年，共有18家物业管理企业成功上市，其中不乏上亿规模的物企，远超2019年的12家、2018年的6家。

今年上半年，物业上市潮依旧，先后有21家中小型物企向港交所递表。俗话说，站在风口上，猪都能起飞。虽然递表的多数物企，与去年在管面积动辄上万亿的物业公司相比，体量并不大，但上市进程未受影响。

仅6月18-23日的5天时间里，就有领悦服务、康桥悦生活、朗诗绿色生活、德信服务4家物企通过港交所聆讯，且在管面积均在2000万平左右。物业股随之快速增至50余只，稀缺性减少。

但是下半年，房地产形势骤变，受此牵连，物业估值从高位回落，资本市场回归理性。目前，在港股上市的55家物业公司总市值从年初万亿港元下降至5500亿港元，估值明显回调。

风口过后，本就规模小、盈利弱的中小型物企上市之路“遇冷”，招股书纷纷失效。

仅10月25日-29日的5天时间内，就有中梁百悦智佳服务、富力物业、明宇商服、海悦生活4家物企招股书失效，与6月份5天4家物企通过港交所聆讯形成鲜明对比。

与此同时，受房企流动性危机影响，有物企被撤销上市或延迟上市。例如，富力地产被卖身给碧桂园服务；阳光智博放弃独立上市的计划，选择与万物云“换股”；而幸运通过港交所聆讯的祥生活服务选择延迟上市。

祥生活服务表示，基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。未来，公司将持续关注市场动态，选择更佳时机推进上市计划，以获得市场更优、更合理估值。

此外，资本市场对中小型物企的审核越发严格。今年5月21日，联交所刊发《咨询总结》称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

这意味着，中小型物企冲击资本市场的机会将越来越少。

首次招股书失效后，明宇商服、东原仁知、中梁百悦智佳、力高健康生活等物企二次递表，抓紧时间“闯关”。

上市物企“输血”母公司

这厢物企上市“遇冷”，另一边，早前赶上风口、成功上市的物企正在被母公司利用，进行融资。

下半年，受楼市遇冷、政策趋紧的影响，房企“钱紧”， 不遗余力地“找钱”。而基本面好、现金充足的物企成为首先被考虑出售的对象。

焦点财经梳理发现，今年以来，已有多个房企将旗下物业摆在“货架”上。其中，蓝光发展已将蓝光嘉宝卖给碧桂园服务；花样年将彩生活的重要资产邻里乐控股集团有限公司卖给碧桂园服务；恒大转让恒大物业部分股权予合生创展未果；中国奥园正在为奥园健康寻找潜在买家……

12月16日晚，金科股份披露，将金科服务22%股权出售给向博裕投资，转让价格达37.34亿港元。

交易完成后，金科股份仍持有金科服务30.33%的股份，为排名前列大股东及控股股东；博裕投资紧随其后，为金科服务第二大股东。

金科股份表示，本次股份转让，将有助于增厚公司资金实力，增强公司现金流，优化公司财务结构，提升公司的长期可持续发展能力。

除了被出售股份，上市物企还自掏腰包买下地产公司资产。

11月8日，融创服务披露，将以18亿元收购融创中国商管轻资产运营板块。

12月13日，世茂服务披露，拟16.5亿元收购世茂股份物业管理业务。而在此次之前，世茂服务先后以配股、发行可换股债券的方式，募集资金超48亿港元。

上市物企直接向地产公司“输血”，引发资本市场对物业股独立性的担忧。12月14日收盘，50只H股物业股中37只录得下跌，7只跌幅逾10%。

12月17日，汇丰研究发表报告指出，忧虑内地物业管理公司被母企利用进行融资，以缓解母企的资金压力，物管板块于本周至今已调整了13%，自11月以来更累跌20%。

汇丰研究预期物管行业面对更具挑战的经营环境，令该物企可能要下调中期增长指引，或引发进一步降级，导致投资者以及该行将对物管公司的关注点，由增长前景转为融资方面。

为了安抚投资者情绪，行业龙头碧桂园服务迅速站出来表态，于电话会议承诺不会像其他同行一样，跟关联方做类似交易，把自己的资金去救援地产这类性质的事情不可能发生。