中介“熬”战最冷冬天

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

“我们没有想到今年市场如此剧烈，一季度还是阳光普照，三季度已是至暗时刻。我们没有想到市场如此脆弱，市场主体躺平之快，土地降温之快，大大超出预期”。在对2021年回顾中，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰如是说。

市场冷热动荡，与之息息相关的房地产经纪行业怎能独善其身？贝壳市值缩水、中原人事震荡、居理买房裁员、恒大车房宝散场、房多多收退市警告，悲观消息层出不穷，曾经硝烟四起、群雄逐鹿的中介生意不好做了。

“唇亡齿寒”

2021年是地产行业多事之秋：调控频密，信贷收紧，市场观望情绪浓厚，成交额断崖式下调。

贝壳研究院统计，去年3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高，9月创2019年以来的历史单月较低值(除疫情、春节等特殊时点外)，从峰值到谷底，仅半年时间累计下降超六成。其中，9月份，深圳及东莞三季度链家成交量分别较均值水平下降89%和93%。

二手房价从一季度快速上涨到四季度的快速下跌，去年11月较7月累计下跌38%，基本回调至2020年同期水平；房价下跌的城市范围持续扩大，至11月重点50城中48城房价环比下跌，是2019年以来的较大值。

城门失火，殃及池鱼。楼市下调，房产中介公司业绩直接“入冬”。财报显示，去年第三季度，贝壳找房总收入181亿元，同比下降11.9%；净亏损8.88亿元，而2020年同期净利润为0.75亿元。其中，二手房GTV下降34.3%，净收入61亿元，而2020年同期为88亿元。同期，房多多营收1.69亿元，较第二季度环比减少了57.8%，同比下降79.36%，其中被其视为核心业务的SaaS，营收占比不足2%。

上半年，我爱我家业绩还强势反弹，到了第三季度营业收入28.17亿元，同比下降0.06%；归母净利润同比下滑52.4%至0.97亿元。

“节衣缩食”

业绩低迷之下，房产中介进行一系列的关店、裁员、战略收缩、人事调整......

去年10月，中国较大的房产中介平台贝壳找房位于北京、上海、深圳、杭州、厦门等地的分公司先后裁员，涉及研发和金融等业务部门。贝壳称行业环境发生较大变化，对部分业务进行调整。

字节跳动旗下的房产交易平台幸福里在去年11月29日上午官宣入股 “麦田房产”，下午就爆出对部分城市的新房直销团队进行了调整。

临近年底，已完成6轮融资的居理买房被爆裁员，个别城市收缩业务。其创始人兼CEO王鹏坦诚，“在特殊的行业环境下，出于公司短期生存和长期发展的考虑，暂时缩减了部分不盈利城市的规模，目的是储存好“弹药”“粮草”，在行业冬天里先求生存，再发展”。

深圳市房地产中介协会数据显示，去年前三季度，深圳市已有642家中介门店关停，调研群体中有效实名登记中介人员约4.1万人，较2020年同期减少14.2%。

裁员之外，我爱我家、中原地产相继发生人事动荡。我爱我家单是去年8月-9月就有5名高管离职，包括公司副总裁及首席信息官刘东颖、副总裁卢俊、监事会主席张鹏、监事刘慧、董事文彬。

去年11月3日，中原地产宣布，内地主席黎明楷将在年终退休，由施俊嵘接替。随后，中原地产内地总裁赖国强、上海中原董事总经理陆成、内地副总裁兼华西区总裁及藤云执行副总裁庄泽宝宣布卸任。

不过，这些都没有恒大房车宝的散场更令人唏嘘。

2020年末，风光无限的恒大宣布成立房车宝，雄心勃勃地宣称投入200个亿、拥有全民经纪人会员2162万、线下门店30635家、平台年精准导流实地看房客户超2000万、年交易规模1.2万亿元，还计划2021年底或2022年初上市。

彼时，房产中介赛道备受资本青睐，58、阿里纷纷入局，硝烟四起。房车宝的入局，将这场混战推向新高潮，一度被视为贝壳找房最有力的竞争者。

然而不足一年，恒大集团深陷流动性危机，自顾不暇；房车宝没有逃过战略收缩的命运，多个区域公司几近解散，留下一地鸡毛。

“一落千丈”

业绩欠佳，战线收缩，上市房产中介公司正在遭遇资本和市场双重“抛弃”。

“中国居住服务平台排名前列股”贝壳找房自2020年8月上市后，广受追捧，市值一度超过6000亿元。但是去年2月以来，其股价由76.84美元一路跌至22.79美元，市值蒸发4000多亿元。

图：贝壳找房1年股价

屋漏偏逢连夜雨，浑水乘机做空贝壳，称贝壳存在收入造假、虚报门店、中介数量及房屋交易额等情况，“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样”，引发市场热议。最后，这场狙击贝壳以一句“你不懂”及逐一拆解回应而告一段落。

1月6日，公告披露，姚劲波旗下公司拟在6个月内减持我爱我家7749万股。

三年前，姚劲波以7.12元/股获得我爱我家1.5亿股股份。去年全年，我爱我家股价跌幅超20%，期间一度跌至2.81元，创下了近年来的较低值。以我爱我家当前在3元左右股价计算，姚劲波这波减持，或亏损过半。

“中国产业互联网SaaS排名前列股”房多多上市800多天，股价从129美元跌至不足1美元。1月7日，因收盘价连续30个工作日低于每股1美元以下，房多多收到纳斯达克退市警告，为中介寒冬再添一丝阴霾。

丁祖昱预测，进入青铜时代，房地产行业规模将回到五年前，未来五年行业规模年均10.6-12.7亿平方米。

不过，行业下滑，房企卖房对渠道依赖越来越高。根据CRIC不完全统计显示，全国大多城市的渠道使用率在50%~60%的水平上，仅少数城市渠道使用率处于较低水平，不足两成，而天津、南宁、昆明等城市渠道成交占比高达70%以上。

“我们要正视房地产周期，而不是恐惧”，在李文杰看来，“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，无论未来世界如何变化，只要牢牢把握住不确定性中的确定性，终将穿越周期、屹立潮头。