【半年报】朗诗:绿色企业的好时候

原创 房小评中国房评报道

2021年上半年，很多房企面临着一个共同的问题：转型换挡的尴尬期。地产主业毛利率下滑，增速放缓，新兴业务还在孵化中，战略衔接错位，导致盈利能力下降。

此时，面对调控的持续收紧，已经深度转型的企业更加从容。朗诗绿色地产（00106.HK）便是其中的代表。

根据朗诗绿色地产2021年半年报，上半年朗诗出品签约销售额约为人民币234亿元，同比增长约81.6%；归属本公司股东核心净利润为1.14 亿元，同比增长103.9%。

稳健增长的同时，朗诗绿色地产有几项数据尤其值得关注：

1、中国地产业务毛利率提升7个百分点至33.1%；

2、代建业务毛利率高达57%；

3、净负债率约为52.8%，现金短债比约为2.7。

先进行业的盈利能力，充裕的现金和财务状况，让朗诗与传统地产企业拉开了差距。

这得益于朗诗2014年便开始的战略转型——产品差异化，轻资产化运营，收益多样化。

目前房地产行业的形势，在朗诗绿色地产董事局主席兼执行董事田明看来，比预计的晚了2年。而朗诗提前布局，转型已过中盘，从财报中便可看出这家公司已经逆市走出全新的增长曲线。

No.1 代建业务继续提升

高毛利

从前，绿色科技地产在很多人的刻板印象中，只是一个营销概念。而朗诗用十余年的成果证明：绿色、健康、科技的产品拥有广阔市场，买房人越来越愿意为之买单。

2020年，朗诗推出新一代健康住宅产品自由方舟，拥有100多项专利。随着自由方舟排名前列中山、成都、常熟、张家港、南京，产品能有效解决不同气候带城市的居住痛点，比如华南的高温高湿，长三角的梅雨季等。

因此，自由方舟产品售价比周边竞品要高出3000-6000元/平米，深受市场追捧。而在一些严格限价的城市，朗诗的产品往往比周边竞品去化更快。

因为朗诗打造的产品品质、口碑和去化表现好，项目的盈利能力有保证，朗诗获得了不少合作方的青睐。

上半年，朗诗代建收入在中国地产业务收入中的占比，从29%提升了17个百分点至46%，收入占比已经接近一半。

朗诗目前已累计代建项目50个，上半年在中国新获取8个项目，其中6个为代建项目。代建业务占比如此之高，在国内房企中实属罕见。

从整个行业来看，朗诗在代建领域的市场份额也超过了10%，是毫无疑问的行业领跑者。

考虑到朗诗代建业务的毛利率保持在57%的高水平，以及代建业务的高速发展，未来朗诗的整体毛利率水平还将受此拉动，保持在行业高位，继续贡献可观的利润。

上半年，朗诗新增可售货值从2019年上半年的12.3亿元快速增长到128.6亿元，三年复合增长率均超过220%。

随着代建行业蓬勃发展，朗诗依靠差异化的产品优势和相关的资源整合能力，获得更多合作机会，规模和利润拥有可观的成长空间。

No.2 灵活合作方式

轻资产化运营

需要指出的是，朗诗的合作业务很丰富，并非是单纯的输出品牌、产品和营销、管理等技术的代建，而是以小股操盘和合作开发等多样方式灵活进行。

对于一些合作方来说，他们更愿意看到代建企业以小部分资金入股，小股操盘，因为投入资金就等于共同承担风险，大股东因此对于项目的产品品质和盈利前景更加放心，朗诗也因此拥有更多话语权。

据了解，朗诗目前的合作对象主要有以下四类。

1、具有丰富的资金、资源，但并不从事房地产开发的企业。

2、综合型的集团公司，房地产只是其旗下一个板块，而朗诗的绿色建筑在品牌和技术上更具有优势，常常在双方合作中操盘。

3、地方小型开发商，具有土地资源，但品牌、产品和资本实力较为匮乏，朗诗以专业的产品、资金、信用、操盘能力入局。

4、主流开发商，双方进行合作开发，资源优势互补，成本风险共担。这在朗诗的业务中占比较小，属于机会型投资。

正因如此，朗诗可以避开一些竞争特别激烈，缺乏盈利空间的集中供地市场，寻找好的土地和合作机会。

上半年，朗诗新增货值中平均权益比为52%，其中中国项目权益比例26%，持续执行轻资产化运营战略。这一战略，让朗诗提前完成了降杠杆，保持稳健安全的财务状况，进行永续经营发展。

通过产品差异化获得更多拓展机会，通过轻资产化运营灵活参与项目，最终朗诗实现收益多样化：

一是输出房地产代建、管理等业务的服务费用；二是股权投资收益；三是根据与合作方的协定，当项目盈利超额完成后，朗诗还可以获得更多激励。

从朗诗的不同合作和盈利角度看，这家企业既是绿色建商，也是地产投行，同时掌握资金、产品、品牌这三样法宝，让朗诗在未来的房地产合作开发中充满竞争优势。

朗诗已经与中国信达、平安不动产等拥有雄厚资金和资源的企业达成合作，在稳健和安全的发展理念下，未来继续以轻资产的方式，为行业输送更多绿色项目。

No.3 节能减排标兵

助力“3060”目标实现

朗诗提前转型布局，不仅为企业寻找到一条稳健安全的长久发展道路，同时也契合了我国在节能减排领域的发展趋势。

我国的碳排放量位居世界排名前列，正在大力推动以二氧化碳为主的温室气体减排，力争2030年前达到峰值，力争2060年前实现碳中和。

这一目标对房地产行业的影响已经开始显现。今年，住建部发布的加强“县城绿色低碳建设”征求意见中就提及：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；县城新建住宅较高不超过18层。

房地产作为碳排放较大的产业，未来受节能减排政策的影响还将继续体现。

此外，在“3060”目标下，全国碳排放权交易市场也在建设当中，碳交易将成为我国实现碳中和目标的重要市场化制度之一。这意味着绿色低碳企业将因此拥有一项新的竞争优势。

朗诗自2004聚焦绿色差异化发展战略以来 ，率先引入欧洲先进绿建科技，并坚持本土化创新和产品迭代。过去已经交付的绿色项目中，绿建三星项目占70％以上，相比常规建筑减碳超10万吨，绿色建筑项目综合节能率可达到80%以上。

朗诗产品所具备的健康、舒适、节能、环保等品质，不仅更具市场竞争力，也将成为更符合未来时代发展的产品。在碳中和议题之下，这也许会为朗诗带来超出预期的发展动力。

正如田明在近期的公开发言中提到：绿色建筑越来越重要，以前是一个选择题，以后可能是一个必选题，不能回避的问题。

朗诗不仅是绿色地产的先行者，也积极推动中国房地产行业的生产绿色转型。2016年，朗诗联合多家机构、企业发起“中国房地产行业绿色供应链行动”，以采购权向上游的供应企业提出绿色的产品标准，不绿色、不采购。行动发起五年来，已有100家房企参与，绿色采购方案达13大品类，生产达到环保要求的“白名单”企业扩大至3874家。

前联合国副秘书长、环境署署长到访中国时就说，如果“中国房地产行业绿色供应链行动”取得成功，将非常有价值：排名前列，直接对全球的碳排控制产生影响；第二，将成为全球少有一例由行业共同进行推动的绿色供应链。

绿链行动已经做完研究、分析、标准的制定和区域尝试，并将进行平台化，未来会建立绿色生态圈，真正推动整个房地产行业的绿色转型。

绿色企业迎来发展的好时候，朗诗从自身发展推及行业转型，不仅体现了战略的前瞻性，更体现出关心地球生态的社会责任感。