【年报】住宅+商业模式的下一个标杆

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-02 13:00

3月30日，中骏集团（1966.HK）发布2021年度业绩报告，当天股价涨幅一度超过10%。

资本市场的积极反应，源于这份成绩单的成色：

销售额1045亿元，站稳千亿阵营；

收益377亿元，同比增长15.9%；

三道红线保持“绿档”；

每股派息港币18分。

当十余家房企连未经审核的年度业绩都无法按期刊发，选择停牌的时候，中骏集团不仅按时发布了年报，还进行分红，这让很多投资者感到惊喜。

2月底，中骏提前赎回了3月份到期的5亿美元优先票据，至此中骏集团一年内没有其他美元债到期。

各类消息传递出一个信号：中骏是这场房地产出清运动之中，最安全稳健的民企之一。

安全，是当下房企最可贵的品质，如果在此基础之上还能展现出良好的成长性，那会吸引更多投资者用脚投票。恰好，中骏表现出了这两个特质。

中骏集团董事局主席兼行政总裁黄朝阳在面向投资者的2021年度业绩发布会上说：“过去无序的、粗放的房地产住宅开发模式是不可持续的，如果一个公司没有新的战略思考，没有构建一定的差异化能力，我觉得有很大问题。”

2021年是中骏集团“一体两翼”战略的第五个年头，正是对差异化战略的贯彻执行，让中骏走出了一条韧性生长的新道路。

—主业仍有成长—

在地产开发这项主体业务上，中骏集团聚焦一二线城市，精准投资的策略获得回报。

2021年，中骏集团接近66%的销售金额来自于一二线城市。这些城市的市场需求大，经济发达，保证了中骏在市场下行期的销售回款，给中骏的平稳过冬提供支撑。

在聚焦一二线城市的同时，中骏2021年进一步精简区域布局，形成五大区域的深耕。

其中海峡西岸经济圈、长三角经济圈两个区域就贡献了接近68%的销售额。这两个区域正是中国经济繁荣的代表，藏富于民，购买力强大，楼盘销售去化有保障。

在精准投资的基础上，中骏提升经营能力，一盘一策，保证做一成一。

比如坚持灵活的供销策略，通过供销协同的精益管理，充分提升项目经营效率，明确各城市公司项目关键绩效指标构成，鼓励各城市采取合理积极措施，实现项目快速开盘和资金流快速回正。

由此，中骏2021年创造了多个大卖红盘。代表性的案例有：

厦门中骏天禧热销101亿元

厦门中骏天荟热销52亿元

福州世界城热销45亿元

北京中骏云景台热销36亿元

中骏的精细化管理不仅体现在开源，还体现在节流。

比如严格以销定产，根据营销需求供货；灵活管理工程支出，确保项目开发拥有持续稳定的现金流。

这些做法与碧桂园等行业头部房企严格按照楼盘去化水平，推进施工进度的理念一致，核心就是以最可控的成本去撬动较大的销售现金流入。

中骏在经营上强化现金流导向，持续提升经营能力，有效保障了经营业绩的平稳增长。

2021年，中骏延续了此前的战略布局，总土地储备仍然是以长三角经济圈、海峡西岸及粤港澳大湾区这三大核心经济圈为主，占比达66%，新增土储中三大经济圈按成本计占七成。

这三大经济圈代表着中国经济发展的未来方向，蕴含着强大的潜力和多重机遇，充分体现出中骏集团深耕核心经济区一二线城市的决心以及未来业绩增长的巨大潜能。

在这个过程中，中骏持续进行权益占比的优化，新增土储的权益占比已经达到73%。

2021年，中骏销售额的权益占比提升至66%。随着新增土储入市，这个比例还会不断提升。

坚持聚焦一二线和核心经济圈，不断提升权益比例，中骏在地产开发主业的规模增长上，仍然大有可为。

—两翼与王牌—

中骏世界城购物中心和方隅公寓业务，这“两翼”在2021年给中骏的发展插上翅膀。

中骏2021年新增地上建筑面积650万平方米，新增货值946亿元，其中有7个中骏世界城以及11个方隅公寓。

以此可以看出中骏重仓一二线城市的好处，因为商业+住宅、住宅+长租联动等模式，更符合如今一二线城市土地出让的趋势，使得中骏在拿地过程中更具优势，而且可以有效降低拿地溢价。

比如北京的中骏金辉未来云城，以多元复合业态打造40万方双铁TOD综合体，是北京排名前列双铁TOD超级综合体，项目涵盖洋房、商街、方隅公寓、行政公馆、星级酒店、创投办公等全生活业态。

这样复杂的项目，即便是在群龙盘踞的北京，也没有多少开发商能hold住，最终中骏与合作方底价摘得地块。

这类超级TOD综合体是未来中骏集团的王牌之一，中骏在北京、上海、杭州、福州、合肥等地都已经落地这类项目。随着这类项目推进，中骏不仅能够保证地产主业的发展，两翼业务也随之不断铺开。

No.1

中骏世界城在全国各地已经布局32个购物中心，去年12月份集中开业的平顶山、张家港、泰州、河源4座中骏世界城，取得了近100%满铺开业的表现。

2022年，中骏计划新开北京西长安、福州等全国5家中骏世界城。未来中骏每年都会新开业5-6家中骏世界城。

购物中心不仅可以带来稳定的租金收入，由此产生的管理性业务也是一个长线生意。

这意味着中骏商管未来的成长潜力不可估量，将形成稳定可观的现金流。

中骏商管2021年成功登陆港交所，全年实现收入12.3亿元，同比增长53%；应占核心利润3.0亿元，同比增长84%。

在传统房地产开发整体面临增速放缓的时候，商业和商管会成为中骏新的增长点，这正是差异化战略的竞争力。

No.2

中骏的长租业务方隅公寓是另一个增长点，有着“高档一居，租方隅”的定位语，瞄准中高端公寓市场。

方隅公寓目前管理房源34819间，其中80%分布在一二线城市，稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超过92%，同比租金涨幅超15%。

长租公寓业务的优势不止在于稳定的租金收入，还在于受到基金欢迎，拥有合作退出的优势，减少资金沉淀。

黄朝阳表示：中骏的长租公寓基本都位于一二线城市，与基金一起合作，或者做完再卖给他们，在长租公寓里面的退出，我们已经走通了。

方隅已经与三大基金合作成立13.8亿美元的投资平台，共计已经投资8个长租公寓项目，投资总额达68亿元人民币。

根据规划，到2025年，方隅资产管理的资产规模将超过600亿元，方隅公寓管理的租金规模将超过100亿元。

中骏用五年走出的“一体两翼”战略，让这家企业在安全过冬的同时，保有长期可持续的增长亮点。

以后提起住宅+商业模式的民营企业，不止有龙湖，也许下一个标杆就是中骏。