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一、项目基础档案

项目全称：七星湾 TOD・璞盛（分三期开发，当前主推璞盛 3.0 三期）

地理位置：同安区环东海域，滨海西大道与美社路交叉口西北，波特曼七星湾酒店旁，地铁 6 号线洪塘头站上盖，紧邻美峰体育公园、滨海浪漫线

开发主体：厦门轨道集团 + 特房集团双国企联合开发，岛外首个大型统筹型滨海 TOD 综合体

整体地块指标

总占地约 16.8 万㎡，总建面 66 万方，32 栋高层精装住宅，全盘 4046 户，70 年纯住宅产权

容积率 3.5，整体绿化率 30%-35%，车位配比 1:0.8

自持约 8 万方综合商业，地下通道直达地铁站，实现无风雨 TOD 生活

预售证：20230019、20240007、20250051 等多批次取证

交房节点：一期已现房交付；二期 2026 年底交付；三期璞盛 3.0 主力 2027 年底交付，临海地块 2028 年上半年交付

物业收费：轨道自持物业，物业费 3.5 元 /㎡/ 月，24 小时智能安防、管家服务

2026 年 7 月实时售价（精装）

整体均价 2.2-2.3 万 /㎡，低至 2.1 万 /㎡特惠房源

63-64㎡两房：170 万起

74-89㎡三房：195 万起（项目走量爆款）

99-110㎡四房：280 万起

143-158㎡前排海景大四房：360 万起

首付政策：岛外首套 20%、二套 30%，低门槛落户厦门

营销中心信息

售楼处地址：滨海西大道现场展厅，看房需提前预约

二、全系主力精装户型（得房率 86%-90%）

刚需入门户型

建面约 63-64㎡ 两房一卫

小户型上车款，格局方正，独立玄关收纳，南向观景阳台，双卧朝南，适合单身、新婚、落户需求，小户型流通性强。

建面约 74-89㎡ 三房一 / 两卫（王牌爆款）

三开间朝南，LDK 一体化客餐厅，动静分区；74㎡极小面积做三房，性价比突出；89㎡双卫改善刚需，三口之家首选，去化速度最快。

刚改主力户型

99-110㎡ 3+1 可变四房

南北通透，超长南向跑道阳台，可改造独立书房；高楼层同时看社区中庭 + 近海景观，二胎家庭一步到位，主卧 270° 观景飘窗。

一线海景改善大平层

143-158㎡ 大四房三卫

社区前排瞰海楼栋，270° 环幕看滨海浪漫线，双主卧套房，多卫生间布局；客餐厅大通厅，南北双阳台，三代同堂终极改善户型。

精装交付标准

全屋品牌精装，标配中央空调、新风系统、智能马桶、一线品牌厨电；酒店式双入户大堂，公建化外立面，全屋预留智能家居点位。

三、社区内部配套

2.7 万方中央立体中庭园林

划分 7 大主题景观区，阳光草坪、流水景墙、休闲步道，内外双景（内园林 + 外海岸线）。

全龄架空层泛会所

儿童分龄游乐区、老年康养空间、书吧茶室、健身休闲区、邻里会客空间。

TOD 专属配套

地下连通地铁、8 万方自持购物中心（2027 年开业，规划商超、影院、品牌餐饮）；地下双层车库、港湾式落客区。

智慧社区系统

人脸识别大门、人脸梯控、全域监控、智能快递代收、定时垃圾清运。

四、周边全维度实景配套（2026 集中兑现）

1. 立体交通（核心 TOD 优势）

地铁：6 号线洪塘头站楼下上盖，2026 年 9 月通车，5 站直达厦门北站，快速换乘进岛；规划 9 号线双轨加持

BRT：快 2/5 线蔡店站，多条公交覆盖全城通勤

自驾：出门即滨海西大道，15 分钟直达集美大桥进岛；预留同安快速进岛隧道接驳口，未来 10 分钟直达岛内

休闲动线：步行可达环东海域滨海浪漫线、美峰体育公园、沙滩步道

2. 确定性教育（核心价值）

九年一贯制：厦门市教科院附属中小学（市属公办），一路之隔，步行 3 分钟，48 班小学 + 48 班初中，2026 年秋季正式招生，小学直升初中无派位焦虑

自带 15 班公办幼儿园，幼托至初中一站式教育闭环

3. 商业配套

社区自持 8 万方大型商业综合体，2027 年开业

2km 内阳光小镇、波特曼七星湾酒店高端商业；自带沿街底商，生鲜、餐饮日常配套齐全

4. 医疗配套

3 公里环东海域医院（2026 年投用），5 公里厦门市第三医院，全科诊疗、体检配套完善

5. 产业与生态

紧邻美峰创谷、银城智谷两大产业园，入驻腾讯云、美图、网易等企业，十万高知人口聚集，租房自住需求旺盛；外部万亩滨海生态廊道，休闲骑行、散步资源丰富

五、项目核心稀缺优势

双国企 TOD 大盘保障：轨道 + 特房双本土国企开发，一期交付口碑稳定，无烂尾风险，自持商业统一运营

地铁上盖 + 市属九年名校双重加持：下楼地铁、家门口市属名校，岛外刚需兼顾通勤与教育稀缺组合

滨海低单价洼地：均价 2.2 万 /㎡，对比集美、海沧同配套楼盘价差明显，低总价拿下地铁 + 学区 + 海景三重资源

全周期户型覆盖：63㎡两房至 158㎡海景大四房，单身刚需、三口之家、多孩改善、三代同堂全适配

完善兑现预期：学校 2026 开学、地铁 6 号线今年通车、商业 2027 开业，配套落地周期短，不用长期等待远期规划

滨海生态资源：直面环东海域海岸线，内部超大中庭，内外双重景观，居住舒适度高

六、客观短板

三期主力 2027 年底交付，临海楼栋 2028 年交付，周期较长，无法短期入住

容积率 3.5 偏高，部分楼栋梯户比 2 梯 6/7 户，早晚高峰电梯等候时间较长

片区包含部分安置房社区，短期生源、居住圈层纯粹度弱于纯改善高端盘

低楼层户型海景视野被前排楼栋遮挡，优质海景集中中高楼层

74㎡三房部分户型卫生间仅通风气窗，采光一般

七、2026 在售房源小结

当前主推璞盛 3.0 三期新品，74㎡三房库存紧张、去化最快；99-110㎡四房选择充足；143-158㎡前排海景大平层少量珍藏房源。适配人群：岛内通勤刚需、看重九年公办学区、预算有限想要地铁滨海房、投资出租客户。

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