长沙【中建翡翠天序·星屿】 主推129-187㎡（以129㎡、139㎡为主）四房，得房率106%-117%
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长沙【中建翡翠天序·星屿】
主推129-187㎡（以129㎡、139㎡为主）四房，得房率106%-117%
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一、项目动态：
首开楼栋：首推楼栋为3#、8#栋 ，面积129㎡、139㎡、167㎡、187㎡；
开盘时间：预期7月底或八月初。
二、项目分析
1、项目四置：
北侧 ：为红星农贸市场，规划为住宅用地GO9-A011，短期内不会拆迁；
东侧 ：为圭塘河景观带，临河；
西侧 ：为红星水果市场、其他市场，未来规划为住宅及商住地块，短期内不会拆迁且整个红星板块商业规划可能面临调规；
南侧： 规划为旅游用地，整体建筑不超过3层，不超过21m，由五矿承建天华湖、以及圭塘河植物园段二期工程，预计三年完工
2、项目优势：雨花区六边形战士，配套全且近。
A、总价段优势：130w-250w能买到六边形战士；
B、板块唯一性：在南城，能填补洋湖有地铁有商业有景观没有书包；新开铺、黑石铺有书包没地铁的局面；
C、近地铁，离即将开通的地铁7号线红星大市场站仅450米；
D、有学校，学校家楼下且都已开学且学校还不错。小学砂子塘天华，雨花区老牌名小，初中麓山国家天华；
E、有景观，楼下就是圭塘河公园以及植物园；
F、有商业，离步步高、德思勤走路即达的距离；
G、新规得房率高，得房率105-110%（实际得房以开发商销售口径为主），目前来说除了招商序，整个南城包括建投、润府，得房明显都低于该项目。
3、项目劣势：
A、地块偏小，仅7栋住宅，704户，小区活动空间少；
B、容积率高，3.5容积率，部分楼栋视野、采光、日照较弱；
C、地块周边不利因素较多，北边有红星农贸市场，生鲜宰杀，脏乱差；
D、北侧有市场垃圾站（据说会搬走，要看出处）；
E、西侧有高压线（已协调入地，需高度关注）；
F、南侧杉木冲路对面有变电站（本小区最大不利因素，20米距离，电磁场完全达标，但噪音是最大短板，低楼层夜间会有轻微嗡响）
4、项目总评：
项目配套无敌，但是地块有明显短板，属于长板足够长，但是只要价格合适，可放心冲的项目。
三、项目指标及户型占比
01
项目指标
容积率：3.5
总户数：704户
建筑层高：3.0m/3.1m
规划车位户数比：1.013
建筑密度：25.0%
绿地率：35.0%
各户型配比：
➊ 100m²
31户，占比4.4%，均为3T3中间户，门槛户型，货量最少；
➋ 105m²
215户，占比30.5%，共3种户型，占比最高。
➌115m²
120户，占比17.1%，共1种户型，初级户型。
➍129m²
91户，占比12.9%，共2种户型，主力户型。
➎138m²
157户，占比22.3%，共2种户型，主力户型。
➏167m²
60户，占比8.5%，均为端厅户型，货量较少。
➐187m²
30户，占比4.3%，仅一条腿，货量最少
三、产品公区
整体公区设计上有巧思，夯的设计，比如小区东侧架桥过河，让小区的业主小孩可以不用绕行去学校；同样也有拉的地方，比如中建公区秉承一贯不做会所的设计，整体设计偏朴实。
1、大门设计：该有的高门大院的尺度感都有，比较中规中矩
2、架空层设计：看着比一期洋气。反正中建也不花钱搞会所，那就把不收费或者低费的架空层用心点做好设计和后期运营吧，也是可以期待下滴。
3、建筑立面设计：和一期类似，毕竟就是同一个项目的一二期，风格上肯定要延续滴，塔冠上还做了点造型，嗯，还是花了点钱做立面。
4、园区动线设计：8栋南侧直接开门到公园，吃完饭逛公园不用绕道；早起孩子上学也不用绕远路
5、园林设计：小区一楼园林抬高近3米，圭塘河公园自然坡度有近3米，形成近6米高差的台地式建筑，小区东侧用玻璃栏板相隔，在小区园林可以俯瞰整个圭塘河一线河景
四、户型分析
1、139平端厅
户型建筑面积：139㎡户内实际面积（含外墙）：153㎡，相当于得房率110%（不含电梯厅）
A、139做端厅看景观，应该是这个项目最大卖点，长沙一般景观房面积都非常大、总价高；
B、客厅5.2米开间，主卧室3.9米开间，有大平层的空间尺度效果；
C、除了客厅是东南向的端厅，东北向次卧也是270°观河景效果，且开间3.4米，次卧也有11.2平，够用；
D、全明卫设计，厨房设置了生活阳台，正对着次卧卫生间，有一定隐私影响
2、传统厅138
（图片引自建筑师阿橙）
户型建筑面积：138㎡户内实际面积（含外墙）：153㎡，相当于得房率110.09%（不含电梯厅）
A、138传统厅户型设计，四开间朝南，分区明显，实用性强；
B、相比139端厅，多一个南向卧室；
C、南向次卧面积偏小，如果加上南向阳台，保证房间空间，那晾晒就必须在北向阳台，北向阳台与卫生间存在隐私对视问题
2、129平
户型建筑面积：129㎡ 户内实际面积（含外墙）：139㎡，相当于得房率108%（不含电梯厅）
A、129平四开间朝南，传统厅设计，客厅有5米开间，各空间尺寸适中；
B、四房两卫设计，这样不存在父母房暗卫问题，释放了更多卧室空间，但父母房没有卫生间，如果三代同堂，还是多有不便；
C、主卧面积适中，270°采光加视野，但是主卧卫生间没有直接对北采光，朝西开窗面积偏小
3、167平
（图片引自建筑师阿橙）
户型建筑面积：167㎡ 户内实际面积（含外墙）：182.2㎡，相当于得房率109%（不含电梯厅）
1、端厅设计，270°全景仓看圭塘河风景，放大版139平户型；
2、南向双套卧室设计，豪宅尺度感，户型设计和一期的西地块230很类似，个人认为比一期户型更好；
3、全明卫设计，一期230类似户型有暗卫
4、115平
（图片引自建筑师阿橙）
户型建筑面积：115㎡ 户内实际面积（含外墙）：121.3㎡，相当于得房率105.5%（不含电梯厅）
1、115四房，片区内稀缺，招商序二期最小四房面积到了123平；
2、私梯入户，四开间朝南，向南采光面大
3、紧凑型四房，客厅开间4.3米，主卧3.6米够用；
4、面积小，好流通
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主推129-187㎡（以129㎡、139㎡为主）四房，得房率106%-117%
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