信达·上城院子认购率不足3成!锦绣四季、央玺一个都pk不过!

今年上半年宝山的新盘表现不俗，目前为止有6盘触发了计分！

第三批次的大华朗香公园里和大华朗香花园还没开始认购，大概率也是要触发计分的！

有人欢喜有人忧，没触发计分的另外几个宝山新盘，先进华润·玲珑悦府认购仅为22%！之前我们也写过该项目的文章，点击复习：【2开2败凉透了却自称一房难求！这个“普信盘”附近人流量较大的是墓地？】

红星宝山天铂虽未触发计分，但接近100%的认购率还是轻轻松松开盘当天售罄。

而最近广告铺天盖地的多，疯狂刷好评的信达·上城院子，惊天大爆冷！本次认购率只有2成多！！！

之前还有许多房产自媒体预测上城院子会触发计分的，现在啪啪打脸了...

上城院子一小区之隔的大华锦绣四季4月开盘，也是没有触发计分制，但因为有认小筹，项目开盘当天去化仍然超过9成！

项目位置图

离得近难免被拿来作比较，明明周边配套一样，高层户型也差不多的2个项目，购房者接受度为何差这么多？

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信达从拿地就输了

2016年，信达以溢价率303%，折合楼板价约3.64万/㎡摘得顾村地块。

而在2018年的8月，上城院子附近又拍出了一幅土地，面积更大，位置更好，也就是现在的大华锦绣四季，成交楼板价仅2.1万/㎡。

位置示意图

说难听点，大华闭着眼睛按照信达的楼板价来卖，照样能挣钱！

本次上城院子高层卖54390元/㎡，毛坯交付！

羊毛出在羊身上，上城院子奢华的会所，阔气的大堂设计，乃至不在实体楼内的样板间，这些费用势必会平摊到每一个业主身上，因此，价格比大华锦绣四季高了不少，而且还是毛坯交付，或许这就是精致的代价！

项目实景图

旁边大华锦绣四季比上城院子单价便宜了将近8000元/㎡，还是精装...

好的，比不过邻居，没关系！上城院子每次都想拉同在顾村板块的央玺来垫背！

没想到，这次央玺的叠墅毛坯都要卖7.1万/㎡，而且还触发了计分制，上城院子气得直跳脚，在家也是哭了一礼拜！

图片来源于网络

购房者现在都会算着呢！央玺叠墅有赠送面积，折合下来房价也就5万多一平，基本和上城院子的高层差不多价格。可以住别墅，为什么要选高层呢？

所以就算和央玺比，上城院子也是完败！

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大华在宝山口碑完爆信达

众所周知，大华集团是宝山本土开发商，深耕宝山多年，专注于旧城改造、城中村改造、社区建设运营等项目。

大华开发的项目，多数都是热销盘，定价比较“亲民”，销售成绩普遍不错。比如之前的大华碧云天两次开盘，均“日光”收官，大华朗香花园、大华朗香公园里也都开盘售罄，大华锦绣四季开盘去化超9成，堪称宝山的“楼市收割机”。

大华锦绣四季效果图

而上城院子本来是信达和泰禾共同开发的，信达看中泰禾的“院子IP”，没想到泰禾资金链断裂，亏损退出，现在变成了信达的独资项目。

或许你会说，泰禾退出是好事呀！信达能安安心心搞项目了~

但泰禾在退出前参与了上城院子的大部分开发！在资金短缺的情况下造的楼... 细思极恐！

像之前泰禾大城小院停工烂尾、业主维权等报道已经让购房者对泰禾参与的项目有所畏惧了。

加上有网友爆料，项目2019年入市时，承诺的高端社区却在购房一年后沙盘肆意改动！

上城院子沙盘对比图

社区亭子简化了，会所也要对外了，景观池被填掉了，且整个小区的园林绿化与之前承诺的质量相差巨大，存在虚假宣传！

问题开发商的退出加上项目本身口碑的急转直下，让购房者现在对上城院子敬而远之。

所以本次认购率那么惨淡，也一点都不意外了。

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产品pk，信达丝毫不占优

上城院子整个社区分为14层小高层以及联排洋房两种产品（高层在北，洋房在南），其中高层房源有818套。主打院子产品的社区高层却占了大部分房源，有点本末倒置。

此次加推的514套高层公寓，其中建面约101㎡的三房户型占大部分！从这个配比看，开发商想控制总价，利于销售。恰钱的嘴脸一览无余！

项目沙盘实景图

作为主力户型，建面约101㎡三房在设计上比较“浪费”：主卧的分割墙，让房间显得非常狭小；次卧的突出部分不方便使用，也是一种变相的浪费。

户型参考图

另外中式项目物业费偏高，要5元/㎡·月，变向提高居住成本。

大华锦绣四季二期澜岸即将入市，拿同样面积段的建面约99㎡三房户型来比较。

户型参考图

3房2卫，三开间朝南、南北通透，主卧带飘窗，保证室内采光及通风；南向宽面阳台横跨客厅及卧室，将空间使用率和采光效果发挥到优质，布局方正，整体在保证实用性的同时，也保证了各个功能区域的舒适度。

样板间实景图

锦绣四季二期也是有叠墅户型的，预计均价在5万多，和上城院子的高层价格接近。

约129㎡下叠

约118㎡上叠

所以还是那句话，用高层的价格去买居住舒适度更好的叠墅，谁还care高层？

上城院子现在面临的是里外都尴尬的局面... 前有锦绣四季，后有央玺，旁边还有像金地天地云墅这样的品质次新房。

未来上城院子该何去何从，也许时间会告诉我们答案。

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