上海楼市:在这几类城市买房投资切要谨慎,踏错一步非常伤!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，买房投资的话有什么注意的吗？

回答：这几类城市买房投资要谨慎。

一是二手房挂牌量比较高的城市

如果一个城市挂牌量非常的高，那就需要警惕了。

二是房价一直在涨，从未冷却的城市。

因为没有任何一种投资品可以永远涨下去。

三是短周期内大涨的城市。

过去的东莞深圳都是如此，有些城市，短周期内有一波比较大的涨幅，但是也可能会迎来更加严厉的调控。

四是没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。

一个城市如果没有实质的基本面的支撑，也没有实质性的利好，只是单纯的由于上一轮城市这种普涨情况下补涨的城市。短周期利好消耗完了，就真的消耗完了，除非全国普涨。

不是说这几种城市不能投资，而是在这类城市出手，步步都要谨慎不要大意，跟风或者只看一两个数据就入场了，万不可取。因为有些风向是短促的或者只是“假象”。务必把规划、市场等大方向搞透彻，否则踏错就很伤！

提问：曾叔你好，目前已社保交够五年有购房资格，但和对象在外地人均都有房有贷，目前想购买上海首套，但是聊了几个中介对首付比例说法不一，有的说50% ，有的说70%；想请教下您的意思。

回答：听我的准没错：一个家庭名下最多同时只能有两套按揭贷款在还，你在上海不能贷款。

提问：曾叔，地铁对房子的影响有多大影响？有地铁但离市区较远，地铁3公里（无地铁）离市区近点，该作何选择？考虑到自驾和房子的升值潜力

回答：越是远郊，越是看重地铁的作用，地铁房的较高估值可以大概到达房价的20%左右，地铁三公里是地铁房的极限了，可以考虑，但必须要考虑竟品因素，地铁周边不能有太多好房子。

提问：曾叔，请问九年一贯制但是小学比较普通的学区房，另外是小学比较好，但是对口初中不太好的学区房，该如何选择？

回答：保守一点选九年一贯制，因为未来也不排除公办初中会有摇号可能。九年一贯制最稳。但是如果孩子前期就展现出非常强的学习能力的话，比如在早教班之类的就很会做题目。可以考虑下小学比较强的学区房，把前面五年学习基础做到最强。这个其实还和每个区的教育规划有关系，还要结合孩子自身的兴趣。很难一概而论，因为每一个孩子都是有个性的。

提问：曾叔，二套资质，准备再买一套自住兼顾投资空间的房子，希望买外环以内能做到310普通住宅的，两房朝南的。北新泾附近的哪个小区可以考虑?新宁小区6层56平可以考虑吗?除了北新泾附近，还有什么板块推荐，希望房龄新一点，谢谢。

回答：不推荐买这样的产品，又老又小没意思为了去做成5成首付，一定要做普宅，只能买到产品力有瑕疵的产品，这是大部分人常见的问题。当务之急，是想办法解决首付比例问题，其实有办法迂回解决的，这方面你可以咨询曾叔。

提问：曾叔，彭浦一套2房，上大一套3房，卖哪套做置换更好些？上海户口首房首贷还在。

回答：卖上大吧。北区不在上海发展的主要方向上，比较适合周边上班的自住选择，未来长期投资不会较好，先卖7号线，1号线更强一些

提问：曾叔，我现持松江九亭一套下叠，价值700+，目前工作学习生活居住都在徐汇，但三代同堂有点挤，现在想再买一套房子，想把九亭卖了再买一套徐汇的新房，老公有点不愿意卖九亭，如果不卖，就只能买差一点的房子，现在在浦东世博版块或者往东一些的两房（地铁方便），徐汇龙华滨江边上的一些多层两房中捡漏（感觉那边有发展），能给点建议吗？不卖的话用房租还部分贷款可以宽裕些，但也没什么用，首付子弹才200+，二套首付要七成，总价就卡死了，先谢过

回答：建议还是置换吧，你是改善，松江的房子看上去也不方便，不如趁静淡市置换到徐汇。世博老房子和徐滨楼梯房都没啥意思，不如不买。二套首付有一些方法可以解决首付比例过高的问题，但是需要买二手房，新房做不了。

提问：曾叔您好，上海已具备购房资格，目前考虑在上海买房。主要考虑以下几个区域：嘉定新城板块，青浦新城板块（17号线旁地铁房），三林板块，松江新城大学城板块。但三林新房和次新房太贵基本不考虑，房龄20年左右的二手房也比其它两个区域贵；青浦新城新房和次新房价格都还适中，也靠近地铁（地下线路），到虹桥商圈半小时；嘉定新城比青浦新城要贵一些，也有地铁（都是高架线路）；最后是松江新城大学城板块。请问优先考虑投资，其次自住，买哪个区域今后置换和升值的潜力更大一些？

回答：加点预算买三林吧，或者买大虹桥也不错。青浦新城和松江新城都太远了，不要去远郊买投资房

提问：曾叔，您好，想问您一下，预算700多不超过800，上班在新天地或陆家嘴，大华锦绣华城14、15、16、18街区怎么样，此外，还有什么其他好的选择吗，谢谢！

回答：大华可以考虑的，好像除了16街区外，其他几个街区里面有一部分是动迁房。你这个预算应该也只能买到2房，如果不介意远的话，建议在中外环买次新三房，这样以后不用置换了。具体怎么选，需要结合你的学区要求，自住偏好来梳理思路才能给出方案。

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