黄俊鹏:双碳战略下商业地产的挑战与机遇

2022年1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过300位嘉宾出席论坛，深刻解读新时代写字楼产业园市场的变局，探索高质量发展要求下行业破局之道，共同开启中国商业地产新发展模式下的"下一个十年"。

中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，100余万人次在线观看了年会直播。

丹麦科技大学博士黄俊鹏分享了双碳战略下商业地产的挑战与机遇。他表示，大型办公建筑是能耗大户、碳排放大户，尤其是运行阶段的碳排放，占建筑全生命周期的92%以上。大型办公建筑实现减排包括四大途径：提高建筑能效，降低建筑运行能耗；提倡建筑产能，增加可再生能源占比；全面电气化；智慧运维。

以下是黄俊鹏演讲实录整理：

双碳目标对房地产行业的影响

首先来看双碳目标对房地产行业的影响。2021年房地产行业比较冷，但是有一个词非常热，就是碳中和，这个词是2021年当之无愧的热词，全国人民都在关注。那么碳中和是什么呢？是一场经济社会的变革。过去的模式是以环境为代价来获得经济增长，未来一方面要实现经济的增长，另一方面二氧化碳排放量还得下降，那么挑战就很大。

在2030年要实现碳达峰。碳达峰是指某个地区或行业年度二氧化碳排放量达到历史较高值，然后经历平台期进入持续下降的过程，是二氧化碳排放量由增转降的历史拐点。碳达峰主要靠政策驱动，包括建立碳市场、能源市场改革、“四个革命，一个合作”。

2060年要实现碳中和。碳中和是在特定时间段内（通常为一年），与某一主体相关的人为二氧化碳排放量与人为二氧化碳清除量相平衡的状态。碳中和靠技术驱动，包括零碳建筑、碳中性材料、碳中性工艺、碳中和示范、CCUS、BECCS、人工光合作用，能源结构优化，可在生能源技术、储能技术。

在城乡建设领域，顶层设计上已经就碳达峰碳中和出台了重要文件，包括《中共中央国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》、《国务院关于印发2020年前碳达峰行动方案的通知》、《关于推动城乡建设绿色发展的意见》等。

房地产建筑业即将全面纳入碳交易市场。武汉是全国排名前列提出推动建筑行业纳入湖北省碳排放权交易范围，其次是雄安，北京、上海和深圳对大型公共建筑，尤其是商业建筑的碳排放也有限额规定。

具体来看，“绿色”成为房企拿地的关键因素，土拍“高标准”、“竞品质”的时代，成本先进、技术先进、重视绿色发展的房地产企业将赢得先机。绿色也成为房企融资的关键因素。目前房地产企业融资很困难，如果把绿色的理念加进去，可能会有助于缓解。此外，碳中和影响房地产企业的经营策略。

房地产建筑业碳排放特征与趋势

房地产建筑业的碳排放包括直接碳排放、间接碳排放、隐含碳排放以及运营碳排放。直接碳排放指建筑运营阶段直接消费的化石能源带来的碳排放，主要产生于炊事、热水和分散采暖等活动。间接碳排放指建筑运营阶段消费的电力和热力两大二次能源带来的碳排放，这是建筑运营碳排放的主要来源。隐含碳排放指建筑施工和建材生产、运输带来的碳排放，也被称为建筑物化碳排放。运营碳排放指维持建筑正常功能产生的碳排放。

从全球来看，根据IEA统计数据，2019年全球建筑部门碳排放达100亿吨，占全球碳排放的39%，其中直接排放30亿吨，间接排放达70亿吨。具体到中国，根据中国建筑节能协会发布的《中国建筑能耗研究报告2020》统计，2018年全国建筑全过程能耗总量为21.47亿tce，占全国能源消费总量比重为46.5%；碳排放总量为49.3亿t CO2 ，占全国碳排放的比重为51.3%。

对我国建筑业碳排放趋势预测，根据住建部科技与产业化发展中心发布的住建部重要研究成果《建筑领域碳达峰碳中和实施路径研究》，基础情景下，我国建筑CO2排放总量将在2035年达峰，总量维持在30.08亿吨，其中直接碳排放3.84亿吨，间接碳排放27.24亿吨。在总量控制情景下，排放总量在2030年达峰。总量为26.88亿吨。其中，直接碳排放3.61亿吨，间接碳排放23.27亿吨。达到峰值后，随着电力清洁化和建筑用能电气化的稳步推进，我国建筑运行CO2排放量稳步降低。

建筑物化阶段的碳排放是稳定的，就是隐含碳，其实2014年已经达峰。从2014年起，建筑房屋竣工面积和住宅竣工面积均呈下降趋势。随着施工面积的减少，建筑物化阶段的碳排放也将逐步减少。需要注意的是，碳排放占建筑全生命周期碳排放的80%以上；住宅在80%左右，办公、酒店、医院类建筑运行阶段的碳排放占比均高于90%。受城镇化持续发展、消费升级等因素的影响，建筑运行碳排放还将持续增加。

房地产建筑业碳排放有四个特点，一是总量大，中国的房地产建筑业产生的碳排放排名全球第三。二是强度大，2020年房地产建筑业单位产值二氧化碳排放（0.25kg CO2/元）是全国平均值（0.12kg CO2/元）的2.倍。三是先导性，房地产业关联产业很多，是带动经济增长的先导性产业。四是范围3占比高，建筑物化和运营阶段碳排放高。

碳市场：商业地产的新收入来源

2020年，全球碳市场交易规模为2700亿美元。到2030年，减少所有来源的碳排放的经济价值占全球GDP的0.6%至1.4%，大约是6750亿至1.48万亿美元。具体到中国，2021年7月16日，全国碳排放权交易市场正式开启上线交易，全国碳市场建设采用“双城”模式，即上海负责交易系统建设，湖北武汉负责登记结算系统建设。

从中国碳排放配额（CEA）市场规模来看，2021年是全国碳市场排名前列履约周期，2021年12月31日，全国碳排放权交易市场排名前列履约期结束，全年碳排放配额（CEA）成交量累计1.79亿吨，成交额累计76.61亿元。中国自愿碳减排（CCER）市场规模相对较小，截至2021年5月末，国内市场上CCER的累计成交量达到2.94亿吨。

回到写字楼行业来看，大型办公建筑全生命周期碳排放以运行期间碳排放为主，占92%以上。大型办公建筑运行期间主要用能系统包括采暖系统、空调系统、照明系统、办公系统、动力系统、综合服务系统。除电力之外，还包括燃气、集中供热、集中供冷等不同用能形式。

我国大型办公建筑年均单位面积能耗为81kWh/m2·a（9.93kgce/m2），其中大多数处于33-82kWh/m2 ·a（4~10kgce/m2）之间，部分高能耗建筑年均单位面积能耗超过114kWh/m2 ·a （14kgce/m2）。大型办公建筑电力消耗主要分布在15kWh/m2~152kWh/m2，平均值为74.87kWh/m2。

不同类型用户对办公建筑碳排放强度也有不同影响。一般办公、混合及其他功能办公建筑能耗较低，金融/IT/媒体类建筑能耗较高。空调系统是建筑运行碳排放的主要来源，占总电耗的41.9%，其次是照明电耗，占总电耗26.4%，然后是动力系统能耗，占总电耗的18.3%，特殊电耗占比13.4%

对于商业办公建筑的碳减排，有四条措施建议。途径一是降低建筑运行能耗。主动优化，被动优先，研发适合各个气候区域的超低能耗建筑技术体系。通过空间布局优化设计、提升外围护结构绝热性能、采用自然采光和自然通风等措施，降低建筑用能需求。

途径二是提倡建筑产能，增加可再生能源占比。在建筑规划设计中，为可再生能源的应用创造条件，包括太阳能与建筑一体化技术、BIPV光伏建筑一体化、风能建筑技术等。

途径三是全面电气化。建筑电气化对建筑走向零碳的贡献率为30%。对于以电气为主导的建筑物和灵活的能源系统，需要在技术上取得重大进步，以适应、预测和控制能量流。

途径四是智慧运维。用物联网技术，让建筑环境控制系统与室外环境变化、室内人员活动变化高度联动，在创造健康舒适的工作生活环境的同时，降低建筑运行能耗。

2020年末，我国主要城市甲级写字楼面积为6525万平米，如果积极应用节能技术实施商业办公建筑碳减排的话，在单位面积年能耗120kWh/m2·a的基础上降低到平均年能耗水平81kWh/m2·a计算，我国甲级写字楼碳减排的收入规模可达671亿元人民币，是特别有意义的一件事情。以上是我的分享，谢谢。