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秋实新盘「峯境」入市丨老杨的笔记

随着6月12日产品发布会的进行，秋实地产在呼和浩特市回民区的第一个项目「秋实峯境」，缓缓拉开了它神秘的面纱。

01

老杨从土拍阶段就在跟进这个项目，期间也分享过很多阶段性的进展。

去年8月，这个项目就已经开工，当时叫做「峯境」，如果按正常进度，现在早就预售了，可惜项目进展并没有预期的那么积极。

得益于良好的区位和适宜的地块条件，这个项目还是获得了本地多家房企的关注。

最终，秋实在极短的时间内成为了这个项目的操盘方。

而作为深耕本地20多年的地产大哥，秋实在地产开发方面还是有一套自己独特的打法。

选址准

可以看到其过往开发的项目，无论是「秋实学院里」、还是「秋实璟峯汇」、「秋实璟熙臺」、「秋实鸿德府」，项目的位置都独具优势，在地段占主要因素的不动产中，这可能是最重要的。

不扩张

秋实在房地产行业的时间不短，业绩也不错，但是，其进驻的城市据我了解仅呼和浩特这一个，开发的项目也不算多。

这个对于有钱、有经验的开发商而言，选择克制也是挺不容易的，现在看带来的好处就是，低负债和充沛的现金流。

按期交付

据我了解的信息，这些年开发的期房项目，秋实基本都能按期交付。上周去看了即将交付的璟熙臺现场，整体还是比较好的交付状态。

依靠着这些特点，秋实成为了本地非常稳定的一家开发商。

而此次秋实操盘「峯境」项目，不仅给原有的产品注入了更落地的经验，也给项目带来了更充沛的现金流。

从一定程度上进一步推动了项目的发展。

02

这块地的编号是「2025001」，去年3月份摘牌，地理位置在这个区域内非常有优势，紧邻新华公园、西龙王庙地铁站，距离回民区政府也仅一路之隔。

在这个区域内比较稀缺，可以称为区府核心的001号地。

如果翻看过去很多年前的控规，会发现这块地原来的地块属性是U31，就是消防用地。

而这类消防用地的选定，一般在位置上都非常便利。

当然，随着城市的发展，地块的属性也在逐渐做微调，即使调整后成为了R2住宅用地，但它依然保留了地块交通便利的特点。

继续再看项目西侧的「新华公园」。

面积是挺大的，大约相当于4个「秋实峯境」的占地面积。而从国土空间总体规划上看，这是回民区难得的一块绿地与开敞空间。

城市会不断地更新、发展，这些绿地可能会越来越成为非常稀缺的资源。

还有一个重要配套就是地铁。

我是非常看好这类重投入的交通基础设施对区域发展的带动作用，作为1号线上的重要站点，除了交通的便利性，对附近商业无疑也是有利的。

03

这两年，我在持续的关注本地的房地产市场，也写了很多的内容。

具体到回民区来看，目前在售的主要新盘也仅有金地青城尚府、慧谷熙园以及碧桂园的两个盘。

相比另外的赛罕区或者新城区，回民区整体的量以及单价都比较弱，新盘的总量甚至仅相当于赛罕区一个50万㎡大盘的货值。

但是，本地需求并不是没有。

比如已经售罄的德通云中府（一、二期）、在售的金地青城尚府、慧谷熙园，从销售的业绩上讲，非常好。

而且，我和很多从业者做过交流，凡是深入参与或者了解过这个市场的，都很有信心。

前提依然是用产品说话。

04

接下来看看产品的一些内容，总图及主要数据之前都分享过，不赘述，来说大家最关注的户型。

此次发布会给出了3个户型：103㎡、118㎡、138㎡

如果按均价1.08w粗略估算，总价大致在「110w-150w」这个区段。

逐一来看：

说几个结论：

1、依然做足了赠送空间，阳台+设备平台+入户花园，粗略估算接近120%的得房率，这也是目前市场上新房的普遍水平。

2、大面宽+较少的剪力墙组合，使得室内的空间变得更灵活了，未来，客户再次改造的空间变大了，只是这种布局的难点在结构方面。

3、电梯厅位置远离了卧室空间，从根本上杜绝了电梯运行噪音的影响，这个值得表扬，也是捕捉到了客户的需求，并且给出了解决方案。

4、几乎都是明厨明卫。

我个人觉着无论从得房率还是空间布局上，这几个户型都找不出太大的问题。

再来看配套的情况：

项目给出了迎宾会客厅、书房、4点半学堂、健身中心、乒乓、台球、棋牌等空间，这都是一些很实用的配置。

放了一些发布会上展示的部分效果图，如下：

作为一个预估单价在1.0-1.1w区间内产品，其定位并没有很浮夸，而是给出了一些务实的选择。

「实用」、「划算」且「没有明显短板」，再叠合区域核心地段的优势，在今年的新盘市场中，可能会是个安静、但表现不错的项目。

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