2024城市赋能指数分布呈下沉趋势,“上北广杭”城市潜力领先

2023年是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，但三年的疫情，使支撑经济发展的企业特别是民营企业受到重创，人民收入也受到很大的影响，投资、消费等全面恢复需要一个过程，这也导致2023年房地产行业乃至全国经济发展仍然面临一定的压力。进入2024年，房地产市场仍处在调整的趋势中，需求释放缓慢、房价持续下行等依旧是突出问题。人口层面，2023年我国人口规模较上年减少208万，人口呈现“二连降”，或似乎意味着掌握人口红利的城市将在未来发展中具备一定优势。

在这样的背景下，我们对城市发展潜力进行综合评估显得尤为必要。其一，量化的研究结果可以为政府因地制宜、因城施策制定契合地方实际的政策方针提供资料参考，其二，对城市市场价值进行分类研究，有助于为各城市寻找对标城市，对市场研究和趋势研判提供依据，其三，也可以为购房者以及企业投资选址提供一定的参考价值。为此，诸葛数据研究中心将针对全国31个省市自治区及全国100个重点城市进行研究与评估，力争构建合理的、具有前瞻性的区域市场价值体系，统称为赋能指数，赋能指数越高，代表区域价值越高，潜力越大，反之则相反。

第一部分：省份赋能指数

一、赋能指数仍浮现“南强北弱”特征，粤浙苏稳居前三

从全国各省份赋能指数分布来看，分散中仍然浮现“南强北弱”的特征，尤其是东南沿海省市，在对外贸易、高新产业等多领域发展日渐成熟的带动下，地区综合发展具备明显优势，区域内多个省市的赋能指数持续处于靠前地位。根据诸葛数据研究中心测算出全国22个省（不包含台湾省）、5个自治区、4个直辖市的赋能指数来看，广东省赋能指数稳居首位，达到96.1；浙江赶超江苏位居第二，最新赋能指数为89.1；江苏省赋能指数为87.7。不可否认，经济基础在很大程度上决定了发展高度，无论是人口、房地产业，还是城市配套设施等，均离不开经济实力的支撑，这似乎也奠定了这三个经济大省赋能指数的领先地位。

山东、上海依旧位列第四、五位，赋能指数分别为85.2、78.5；北京市最新赋能指数为76.6，排名TOP6，较上期前进了3名，在2023年全国宏观经济增长趋缓以及房地产市场深度调整的大背景下，北京发展凸显一定韧性，城市潜力地位实现突破。四川、湖北、安徽赋能指数均在70以上，虽然最新排名较上期略有变动，但依旧保持住了前十地位。另外，内蒙古赋能指数排名提升最大，最新赋能指数为59.3，主要得益于职工平均工资等就业指标上行幅度较大的拉动。

二、粤苏浙“经济实力强、房产规模大”，北上房产韧性优、增速稳

从各省市经济人口来看，东南沿海尤其是粤苏浙三省的经济实力不容小觑，山东稳居第二人口大省地位。从GDP来看，广东、江苏、浙江三省各有千秋，其中，广东经济持续“挑大梁”，2023年经济总量达13.57万亿元，同比增长4.3%，不仅是全国首个突破13万亿元的省份，而且GDP已连续35年位居全国首位，稳住经济强省地位不动摇；江苏人均GDP最高，浙江富裕程度最好。从人口来看，广东、山东、河南人口总量仍稳居前三，人口规模优势突出。与此同时，吉林、黑龙江东北两省持续面临经济发展下滑以及人口流出的压力，经济人口评分位居倒数一二位。

从房地产市场来看，市场运行状况大致呈现“从新疆和东南沿海地区两个高点向中间、东北、西南方向减弱”的特征。具体来看，广东、浙江、江苏房地产运行评分位居前三，主要得益于三省房地产投资和销售规模大的拉动，房地产发展体量已然较为成熟，但受到行业深度调整的影响，三个经济强省也难以抵抗下滑命运，房地产销售指标同比全部呈现下跌态势。与此同时，上海、北京虽然由于辖区范围的因素，房地产投资和销售规模低于上述大省，但韧性较优，在全国大多数省份市场下行的情况下，北上两个直辖市仍然保持着稳健的增长趋势，其中，北京、上海2023年房地产开发投资额同比分别上涨0.7%、8.5%，北京销售面积同比增长0.7%，上海商品房销售额同比增长3.6%。

从城市配套情况来看，大致呈现“以北京-贵州线为分界，东南好于西北”的特征。尤其是粤鲁豫三省最为突出，主要系三省具有强大的人口体量支撑，在较为庞大的人口规模下，地区对教育、医疗、交通以及科技等各方面的配套需求也愈为强烈。其中，广东省依附于粤港澳大湾区的发展，近年来在城市道路建设以及科技进步等方面都实现了明显跨越，城市道路面积仅次于山东，同比增长9.2%，而在科技进展上的表现更为亮眼，2022年专利申请数超35万件，位居全国首位。与此同时，青海、西藏、甘肃等西北城市的配套水平相对落后，基础设施和科教文卫配套投入力度相对不足。

第二部分：城市赋能指数

一、2024年城市赋能指数整体下降，向D等级城市下沉

2024年赋能指数整体水平下降，并且呈现向D等级城市加速下沉的趋势。根据评分结果，诸葛数据研究中心将100个城市划分为四个等级，分别为A级、B级、C级、D级。等级越高代表市场的发展潜力越大，反之越小。除了D级城市数量增加外，其他三个城市阵营数量全部持平或缩减，这与经济人口、房地产运行及城市配套三大指标的回落脱不开关系。

A级城市包括上海、北京两个一线城市，与上期一致，平均评分为94.1。

B级城市包括广州、深圳两个一线城市和杭州、成都、武汉、苏州四个超大及特大城市，较上期减少8个，平均评分为77.2。

C级城市包括南京、重庆、西安、长沙、无锡等新一线及热点二线城市，共计13个，较上期减少12个，平均评分为65.1。

D级城市包括佛山、常州、唐山、三亚、南宁、银川、兰州、柳州、北海、韶关等79个，以三四线城市为主力，较上期增加20个，平均评分为52.7。

二、一线城市潜力水平明显领先，三四线城市赋能指数位次“升多降少”

从各等级城市赋能指数来看，赋能指数水平持续表现为一线城市>二线城市>三四线城市。具体来看，一线城市高居首位，赋能指数均值为87.5，由于一线城市在经济发展、房产韧性、城市配套等多方面已然具备较为成熟的竞争优势，奠定了其高位的价值潜力。

二线城市位居第二，赋能指数均值为60.9，其中，40个二线城市中有超半数以上城市赋能指数排名较上期呈现持平或上升态势，且主要聚焦在苏州、成都、杭州、南京等热点二线城市。名次下滑的城市大多为大连、无锡、南宁等弱能级或次热二线城市。此外，三四线城市赋能指数均值为51.3，城市位次变化呈现“升多降少”特征，56个三四线城市中有30城赋能指数排名较上期上升，占比约54%。

三、长三角经济圈综合潜力最强，东北地区赋能指数暂居末位

从各大经济圈来看，八大重点城市经济圈赋能指数继续维持上期的位次，其中，长三角经济圈持续位居综合潜力榜首，赋能指数均值为60.4，长三角囊括了上海、杭州、南京、苏州等高赋能城市助阵，成为当之无愧的综合潜力之王，并且在24个城市中有约6成城市赋能指数排名上升，包括淮安、连云港、宿迁等均上升了10个以上名次。

其次为海峡经济圈，赋能指数为58.7，区域内福州、厦门、莆田作为对外贸易活跃度高的典型城市，赋能指数稳步上升，仍然具有一定的发展潜力。西南城市位居赋能指数TOP3，赋能指数为57.5，内部涌现不少潜力升值的城市，如贵阳、绵阳等，同时成渝两地地位稳固，各方面发展或已进入到了平稳上行阶段。

东北城市赋能指数仍然垫底，大多数城市面临经济发展缓慢、产业结构单一、人口流失等压力，发展潜力缺乏稳定支撑。此外，中部地区价值流失相对较为明显，16个城市中有10城赋能指数位次下滑，占比超6成。

四、“上北广杭”城市潜力领先，三亚位次上升幅度明显

从赋能指数分布来看，高赋能指数城市圈集中于一线城市、长三角热点城市以及部分中西部省会城市。近年来，除了老牌的长珠三角强市外，部分中西省会城市加速崛起，像四川成都、湖北武汉、湖南长沙等成为新晋的网红城市，旅游热潮兴起，大量外地人口涌入，加上国家规划利好加持，带动城市迅速发展，房地产市场价值也被抬升。其中，上海、北京、广州3个一线城市稳居前三，最新赋能指数分别为94.1、94.0、82.9，杭州赶超深圳位居第四，赋能指数为79.4。同时，高赋能指数TOP15城市中，天津位次上升较为明显，赋能指数为64.7，排名较上期上升6个位次。而受限于地域交通闭塞以及缺乏政策利好，大部分的中部城市、西北以及西南弱能级城市仍然难见起色。东北地区更是由于人口流失、产业结构失衡等原因，成为长期的低温区域。

在全国赋能指数中处于TOP50并且排名上升城市来看，长三角城市几乎占据半壁江山。三亚成为排名上升最快的城市，2024年赋能指数位居TOP31，较上期上升了39名，在疫情防控全面解除下，三亚旅游经济快速回升，城市总体价值潜力亦获拉动。连云港、宿迁等多个长三角三四线城市对外贸易领域积极恢复，助力赋能潜力排名获提升。唐山、石家庄等这类环京城市，受到北京辐射带动，在生态旅游等方面取得突出进展，城市价值亦现上升迹象。

在全国赋能指数中处于TOP50并且排名下降城市来看，弱二线城市居多。珠海、沈阳、大连下降位次均超10个，珠海目前面临价值流失的主要压力可能还是来源于相对高额的房价水平与居民收入差距较大，在同等类型的城市中，珠海房价收入比较高，而且城市配套方面，医疗资源完善程度也相对欠缺。沈阳、大连两个东北城市潜力空间也被压缩。宁波、无锡、绍兴等多数长三角次中心二线城市排名也有所下降，在本轮房地产市场深度调整周期内，可以直观的感受到这类城市房价下行压力凸显，内生购房需求释放不足，外部需求跟不上，因此，在全国房地产政策开启松绑趋势后，这类城市对放宽落户、人才引进等支持政策加码推进，或意在恢复自身潜力值。

附表：百城赋能指数 

附录：研究方法

本报告为了客观全面的评判城市价值，基于城市经济人口硬性指标、房地产市场运行状况以及科教文卫配套等信息，从全国选取了100个重点地级市，并以此为基础，对城市未来的发展潜力进行综合评价。本次研究报告全部数据均来源于公开渠道，包括全国统计局及各地方统计局、政府统计公报等。对于部分指标2023年数据未发布的，以2022年数据代替。在数据处理规则上，由于各项指标所代表的涵义不同，因此存在着量纲上的差异，为了消除这种差异性，我们对原始数据指标进行无量纲化处理。一方面可以减少参数，有利于对结果的讨论，另一方面可以将原始数据落入到一个特定的区间，便于指标间的对照分析。在权重处理上，采用层次分析法，自上而下设置各级指标的权重，并通过多次检验不断优化权重分配。

图：选取的100个重点城市分布

一个城市的发展潜力与城市的经济硬实力、城市配套水平以及房地产市场的运行状况三个维度息息相关。通常来看，往往经济产业发展比较强的城市，能吸引到更多的人口，市场需求增长也会更可观，相应的房地产市场发展空间也更大。另外，基础设施和科教文卫配套投入力度越大，意味着城市规划价值越能够得到兑现，对房价也更有支撑力。

因此，在指标选择上，我们从海量数据中挑选了41个指标，包括人口经济（权重40%）、城市配套（权重20%）以及房地产市场运行状况（权重40%）测量指标，同时，在房地产市场运行维度，报告中还创新性的引入了房价收入比、存销比以及地房比等阻碍房地产市场发展的逆向指标。具体来看，我们将影响各个维度的要素分为基数规模和发展趋势，于是我们以基数规模（权重60%）和增长趋势（权重40%）两个角度来综合评判经济人口、城市配套以及房地产市场的价值空间。基数规模是指各城市当前的市场容量大小，包括GDP总量、人口总量、人均可支配收入以及房地产开发投资额、商品房销售面积及金额、土地出让面积及金额、普通高校数量、在校学生数量、医院数量等指标。而在增长趋势上，GDP增速、人口增速、房地产开发投资增速等均作为趋势变化的重要影响因素。

最后，诸葛数据研究中心基于对城市数据指标的研究分析，构建了能代表城市发展现状并展现城市发展潜力的城市房产赋能指数。赋能，通常理解为赋予某种能力和能量，在不同领域中赋能被解释为不同的含义。在本文中的城市赋能指数，指的是由诸葛数据研究中心推出的基于当前的经济文化、城市配套、房地产市场运行状况下综合评定各个城市为房地产市场所能赋予能量等级的指标。该指标的意义在于能够数字化地表现城市房产市场赋能的成效。