住建部定调 烂尾房有救了?

2月24日，住建部长王蒙徽在推动住房和城乡建设高质量发展的发布会上表示，还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

在此定位下，2022年房地产相关政策将如何发力？如何保持房地产市场稳定发展和运行？

热点话题有如下几个：

01

稳地价、稳房价、稳预期

如果说“房住不炒”是基本方针，那么，稳地价、稳房价、稳预期就是实现的具体方法。

在这“三稳”中，稳地价无疑是后“两稳”的基础。有研究成果表明，房地产成本构成要素中土地成本是重要组成部分，占比在40%左右。虽然很多地方在陆续出台稳房价的调控措施，但如果地价稳不住，房价是无法稳住的。

要稳地价，首先要做的是减少地方上对土地财政的依赖度，树立新的发展理念。作为财政收入的重要组成部分，政府性基金收入中的土地出让金，在不少城市的财政收入中具有举足轻重的作用。有研究数据表明，2020年全国城市对土地收入的依赖度平均为31.5%，北上广深杭的依赖度都已经大大低于平均值，但有的新兴城市对土地收入的依赖度高达近55%。

其次，稳地价要保持土地的持续稳定供应，保持合理程度的增长。增加供应量，也要消化存量。来自自然资源部的数据显示，重点城市已供应但未竣工的住宅用地面积约为近五年平均完成交易量的5.5倍，从一定程度上说，其中有些土地是闲置的，是待价而沽的。

其三就是改变土地出让方式，增加信息的透明度。稳定市场预期，既要靠合理的供需关系，也要靠充分的信息披露，让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。

02

增加保障性租赁住房供给

据住建部副部长倪虹介绍，2021年，人口流入较多的40个重点城市已经筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。据统计，利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达70％。2022年，全国将新筹集保障性租赁住房240万套，较去年有大幅度增长。“十四五”期间，将以人口净流入的大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。据了解，北京、上海、广州、深圳等重点城市均提高了新增保障性租赁住房占比，普遍占新增住房供应量的40％至45％以上。

另外，还会新筹集公租房10万套、棚户区改造120万套以及加快推进长租房市场建设。

为了实现一目标，住建部给出了落实好土地支持政策、落实审批流程的再造和简化、落实中央补助、落实税费优惠政策、落实水电气价格政策、落实金融政策支持的六大措施。

很显然，政策之下，今年全国保障性租赁住房的建设规模必将明显增长，并对整体行业投资起到拉动作用。相关专家预计，2022年，保障性租赁住房的相关配套制度将有进一步完善，特别是金融政策的扶持。这将为激发市场参与性，保障运营企业基本利益面提供资金链支持。

03

保交楼、保民生、保稳定

住建部副部长倪虹表示，2022年将坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

可见，对于爆雷房企的处置思路日益清晰化：

一是，以法治化市场化为原则，而非通过行政手段兜底。

二是，既不能任由爆雷房企“躺平”等待救市，更不能让房企借助“大而不倒”形成绑架乃至要挟。

三是，房企要想得到救助，债务危机要想得到化解，“保交楼”就是排名前列位的。

为什么恒大高管要签“保交楼军令状”？就是因为这才是化解危机的方法。对于恒大而言，在爆雷之后，融资通路基本被封堵，造车之路仍在寻找突破，最为现实的就是通过卖房变现。“保交付”将使得人们对恒大楼盘的信心逐步复苏，复苏之后才有可能扩大销售额度。而且，只要企业还有交付房子的能力，那么购房者、投资者、债权人都会感受到希望。爆雷企业争取到更多的自救时间，就会得到大多数的支持。

04

刚需和改善

住建部部长王蒙徽在新闻发布会上指出，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。同时，2000年以前建成的大量老旧小区，这些住房面积小、配套差，质量也不高，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。

除了刚需还有改善。

只有人们对美好生活依然保持追求和热爱，房地产的需求依然很大。刚需为了买房过好生活，买了房的需要置换更好的房子过更好的生活，这就是源源不断的需求！

现在一二线城市的新房市场基本上是以改善为主了，这部分的需求还是很强烈，很旺盛的，尤其是三孩政策后，改善型需求还会逐步释放。

可见，政策只维护两类合理的住房需求：刚性需求，改善型住房需求。换句话说，就是首套与换房的改善需求。

刚需与投资、炒房的区别化对待，未来会长期存在。

在房贷利率上，首套与二套的首付比例、加成点数，乃至放款周期，都会存在明显差异。

未来在房地产税上，刚需或有免征面积，而多套房或许会有累进税制。

05

城市更新

城市更新包括老旧小区改造、“新城建”、适老化城市建设和改造等。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感幸福感安全感，也成为了新的经济增长点。

据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。

在城市更新的同时，要加强历史文化保护传承。住建部强调：既要保护单体建筑，也要保护街巷街区、城镇格局，还要保护好历史地段、自然景观、人文环境和非物质文化遗产。不仅要保护好古代遗产，还要保护好近现代和当代重要的建设成果，全方位地展现中华古代5000年文明、近代历史180年、中国共产党建党100年、新中国成立70年、改革开放40年的光辉历程。

提高效能也是城市更新中的重要内容，充分运用新一代信息技术，加快新型城市基础设施建设，推进智能市政、智慧社区、智能建造、智慧城管，提升城市运行管理效能和服务水平。

可以说，住建部的发布会给2022年的房地产定了调，可以总结为：加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。