杭州楼市:当代普通工薪族,如何才能实现买房?都逃不开这四步!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，我们普通工薪族又没什么存款，如何才能实现买房呢？问题有点大，但是毫无头绪。难道一辈子都只配租房？

回答：理解你的心情，买房子的前提是一定要相信自己能得到它，为此而一点点的奋斗，如果一直抱有妄自菲薄的想法，也不朝这个方向挪动半步，那就真的一点办法都没有了。你的问题虽然大，但逃不开这四步：拟计划-定位-找房-开源节流

一、拟计划

制定家庭资产负债表。1.家庭资产=流动资产（现金，活期存款，定期存款，货币基金等）+金融资产（银行理财产品、股票债券、外汇期货、黄金等）+自用资产（住房汽车、家电家具、金银首饰、藏品等）

2.家庭负债=短期负债（信用卡透支、短期消费贷款、短期私人借款等）+长期负债（房贷、车贷、长期贷款、赡养老人、抚养子女等）

3.净资产=资产总值-负债总值

4.通过评估家庭净资产，综合考虑目前收入，未来收入，可预期开支，工作时间，退休时间，客观精确评估自己的购房能力。首付差距多少，月供差距多少。计划越清晰，执行起来越容易。

二、找定位：1.做好房子总价和面积的评估，选好购房范围。假设，你能承受的房子总价为100万元。首付：100*30%=30万 税费：100万*1%契税+杂费=2万 中介费：100万*2%=2万  月供：3715元带着这些信息，去找中介，去找房。

三、找房 ：新房相对简单，直接按预算跑售楼处就好。二手房因为背后的房东诉求不同，房屋报价会在市场价上下波动。跑200套房，就会找到至少一间急于出手并且略低于市场价的房子，比如，100万的房，卖90万。这样，你会省下首付3万，以及相应的其它费用。如果二手房出租，会带来租金收入，可以抵一部分月供。如果房子自己住，会抵掉自己当下的租金。

四、开源节流：在你清晰的购房计划指导下，开源节流会变得动力十足。

1开源：找到工资外的第二收入，比如：专业技能变现，闲置物品租赁等等，找副业。

2. 节流：省下每一分能省的钱，比如养成断舍离极简消费观、有计划的理性消费观、记录收支，及时复盘等等。

一定要时刻提醒自己一定要买到属于自己房子，为此而奋斗！心理上一直抱有买不起的想法，一切都是空谈。

提问：曾叔你好，预算350-400万，有学区需求（目前四岁），请问有推荐吗？最近看了三墩北的金地自在城，很纠结，因为很多人说初中学区（三墩中学）很一般。但是周边万科西雅图和铁建涨得太厉害，现在入手感觉很亏，而且也买不起了，西雅图已经快500万。请问您还有其他楼盘推荐吗？金地自在城是否值得入手呢？谢谢！

回答：三墩这里，很多人对弘益中学的期待更多一些，毕竟公益校长老潘的光环在，可以考虑一下对应学区二手房。曾叔个人认为自在城是可以考虑的，小区房龄长一些确实对升值有影响，但是文理小学成熟，口碑不错，对于短期内就对学区有需求的家长来说，文理更稳。星洲二小牌子确实不错，但是学区不是一天练成的，光有牌子生源不行短期内不见得能很快脱颖而出。而且初中学区的根本要素之一还是生源，生源不错，三墩中学不见得就没有成长性。另外一个选择就是西湖紫萱小学了，但是小学当下基本是不及文理的。

提问：您好，之前跟您咨询过学区房的事情，经过一番考虑我打算买仙林苑就是长寿桥春蕾的200多万的房子。有下面几个问题：①我的孩子明年上幼儿园，长寿桥学区目前应该是两年十个月，您觉得有没有调剂的风险。②长寿桥学区质量您觉得如何？然后单单是资产保值或者增值角度来说这个选择是否可行。③仙林苑我看处在了长寿桥学区的边缘，是否有后期被划出去的风险，因为我不清楚杭州学区划分的规则和以往事例。

回答：长寿桥口碑还可以，保值基本没有太大的问题，老城区学区范围变动的可能性很小，这方面的担心倒是没有太大必要。一般只有学校爆表严重而且周边有新建学校的情况下，才会有重新划分学区的可能。至于是否会被调剂，建议辛苦跑一趟学校招生办确认一下，这样最为可靠。

提问：曾叔，你好，我们夫妻俩现在在未科工作，已有一套自住房，在五常；目前小孩中班，我想要一套西湖区的学区房，看了一圈，蝶园的小户型基本满足我的需求，总价425左右，离现在五常的房子比较近，可以来回接送；但是蝶园小户型也需要借一笔钱才够付首付；家里人不太同意，我自己也想不好要不要这么做；想向您咨询下，蝶园小户型单价已破8万，现在入手是否合适？

目前我们五常房子对口的学区是海曙小学，去的家长都说不太好；且这段时间一直在说分区的事情，说余杭区可能会纳入主城区共享教育资源，如果真的官宣共享教育资源，我是不是可以不用再执着于西湖区的学区了？

回答：这一带购买学区房确实比较尴尬。蒋村行知二小和竞舟二小肯定是可以的，但是房价涨得太厉害了。在学区广受追捧的情况下，没有太大的政策面变化，还真的很难回落。少有的变数就是你所说的划区，如果能跟主城共享教育资源，对未来科技城来说是长期大利好，蒋村的学区优势今后也会有所减弱。但是问题在于，时间不等人，小朋友还有一年多就要上小学的情况下，个人倾向于且顾当下，毕竟孩子的事儿没有后悔药可以吃，哪怕蝶园小户型的价格确实很不低了。在学区成长性看好的情况下，保值应该可以。

提问：曾叔，求学区房推荐。我名下的婚前房产绿城之江一号刚卖掉，想置换学区房。我工作在城西，我老公在之江上班，我老家在三江汇的东江嘴。我倾向于摇之江板块求是二小、之江一中的新房，但所剩房源极少中签率非常低。

若摇不中，要计划要摇其它板块的新房或者城西的二手学区房。比较纠结是买城西二手学区好还是继续摇号赌学区兼顾的新房。我儿子目前3周岁不到，24年9月份要上小学，也担心新房上学来不及。但二手老破小价格涨得太多，环境和价格实在难以下定决心买。我9月份摇中大华西溪风情，欠了一些钱，卖掉现在这套房子还清外债后，还有220万的现金。

原计划是买城西学区住大华接送，但这最近观察下来，次新房或新房的学区更有潜力，能兼顾投资和学区。同时也看了拱墅区和滨江的二手学区房价格相对便宜些，但从生活工作便利上看之江和城西是最理想，无奈城西太贵，之江没有新房源。手上拿着现金比较着急 但还没有方向。

回答：之江的珊瑚世纪、云境都是建议的，学区还有一定的成长性，但是就像你说的，中签率实在有点低。如果确定今后住在西溪风情，根据你的资金状况，个人还是倾向于老城西买学区房，相对合理一些。太远了接送太过痛苦了，而且从幼儿园到初中毕业12年呢。老城西你最近的学区星洲+翠苑文华好一些；其次竞舟+西溪中学了。建议考虑这里。

提问：曾叔你好，老公在上海工作，妻子在杭州工作。家庭在杭州滨江南岸晶都，有一套三房，无贷款。D类人才。家庭在上海有两套房均有贷款。目前在考虑是否卖掉杭州这一套，用人才资格去摇号。犹豫的地方是：1、卖房之后，妻子在杭州的户口没地方挂（不涉及学区资格的户口）。2、如果在杭州贷款，需要还掉上海一套房的贷款，占用150万资金。我应该还掉上海的来杭州贷款，还是全款买杭州的。请您给我拿个主意，谢谢！

回答：有人才资格，出手南岸晶都摇号红盘是可以的。关于是否还掉上海的问题，取决于你想获得多少贷款额度，如果预算在500万以内，6成首付也只有200万以内的贷款，也就没有太大的必要了；如果增加贷款额度，则建议还掉上海的，改杭州新入手的房产贷款，毕竟人才买房至少需要持有5年的。关于户口问题，很好解决，一是可以挂在人才中心，二是可以找一个朋友挂靠在朋友家里。

提问：曾叔您好，又有问题想请教一下：和别人合伙（一人50%）买了艮山门一套老破小，目前出租6800元/月，卖的话可能市值300w+。我们准备买新房，在自己能解决首付情况下，是拿那个房租参与还贷款好，还是卖掉拿现钱好？以前的想法是觉得那片会拆迁，想搏一搏。那里之前是员工宿舍之类的，现在觉得形式不明朗，等下去房子越来越破怕更难出手，也很难有好价，是不是早日落袋为安？辛苦您给点建议。

回答：说实在的，这个有点难建议。难点在于是否拆迁的判断上没有依据，不知道几率有多大。如果现在判断拆迁机会不大，这种老破小的升值+出租收益，统合计算也是很低的，持有年限长而没有博得拆迁机会，你仔细算算机会成本其实也挺高的。如果你判断机会不大，肯定还是建议出掉为好。

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