据说苏州河板块被前滩吊打?「龙盛·福新里」靠什么出圈?

去年，一部《八佰》让不少年轻人知道了四行仓库，也让全国人民了解了上海的苏州河历史。

四行仓库纪念馆实景图

岁月变迁，从航运水道，到民族工商业兴起，再到两岸工厂码头、金融仓栈遍布。苏州河几乎全程见证了上海的百年兴盛。

苏州河实景图

在今年，静安苏州河板块将迎来一个纯新盘——龙盛·福新里

（1年前就已经传出要入市的消息）

项目将推出建面约182-305㎡3-4房户型，高层住宅119套，别墅24套，预计均价在13.5万左右，总价预计约2400-7000万，一般家庭难以匹及！（具体价格请以最终取证价格为准）

龙盛福新里效果图

据粉丝爆料，该项目周边几乎无竞品，而且房源套数比较少所以销售都觉得不愁卖，kfs暂时关闭了样板间，然后就没有然后了... 妥妥的豪宅作风~

来源于龙盛福新里公众号

说是说不愁卖，那这个盘到底值得土豪们入手吗？

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苏州河居然被前滩比下去

权利就像房地产，位置是所有的一切。你离中心越近，你的财产就越值钱。

靠近中心绝不只是为了满足衣食住行上的配套需求，更是因为一线地段带来的身份认同感和其代表的生活方式。

就像电影《小时代》里，住在陆家嘴滨江的富豪们，客厅的窗外是黄浦江景，邻居们都是身价相仿的成功人士，谈笑有鸿儒，往来无白丁。

《小时代》电影剧照，来源于网络

除了一线地段外，稀缺的自然景观和丰富的文化内涵也是豪宅的追求之一。

同样是享受江、河资源，苏州河板块一直被拿来和前滩板块比较。明明新房均价都是12w+，前滩三湘名邸、浦江海德的认筹率能达到691%、623%，而去年苏河湾某新盘认筹率只有100%不到点，相差甚远。

房姐根据板块规划分析了一下，前滩属于大块面新建城市的扩展，可以避免各种抗性配套设施出现。

苏州河板块多数是小面积的城市更新，抗性和优势总是携手出现，相互抵消。

这也是前滩板块新盘认筹率能吊打苏州河板块的重要原因。

龙盛·福新里周边的城市界面虽然有很多有利于房价的加分项，但是也不可避免的保留了不利的减分项。即使达到了A-级，超越了上海70%在售楼盘。但这和前滩S级比起来，就很难抗衡。

如果相同一套2000多万的大三房，你会选前滩江景房还是苏州河河景房呢？

另一方面，从稀缺性来说，苏州河作为上海的母亲河，楼盘只要挂上这个标签，立马感觉离历史人文和优美生态近了一步。

不过此前开盘的苏河湾润府的小户型把自己做成了中产成绩还被三湘吊打，新湖明珠城也停留在十年前的设计，静安天御不成体量自然无从谈论尊贵感...

那龙盛福新里呢？

项目售楼处别出心裁的设计在面粉厂旧址中，让准业主们提前感受历史和现代建筑的交融。

实景图

美中不足的是地块本身的限制，西侧太过靠近南北高架，只有100米不到的缓冲带。尤其对高层产品而言，楼层越高受噪音影响越大。

实景图

所以开发商也将最小户型放在西部那栋楼内，而且朝向还稍有倾斜，成为了项目最明显的硬伤。

虽然豪华的装修在一定程度上人为降低了噪音的影响，但对2000多万起步的高端改善型购房者来说，这就是一个无法忽视的硬伤。

我觉得他们心里的OS是：难道我这样的身价不应该住在一个优质的房子里吗？

图片来源于网络

项目最东侧的别墅紧邻旁边的商业地块，没有考虑到太多应对外部视线干扰的措施。

实景图

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只是刚到豪宅及格线

回到产品本身，福新里是龙盛这家“染料大王”在上海的排名前列个项目。

敢于一上来就尝试市区的旧改项目足见其野心，开发商也确实在产品设计和使用材料上舍得下本。

实景图

从一些细节里也可体现豪宅的特点：一楼全部不做房间，设置成挑高将近7米的奢华入户大堂；2000平的会所+1200平的地上泛会所只面向业主不对外开放；物业交给“豪宅管家”排名前列太平维纳斯；1：2.4的车位比满足豪宅客户每家至少两个停车位的需求；一线品牌的内饰装修标准，富贵感满满……

户型也是追求阔尺空间，论舒适度也整体OK的，但还是有些比较不可忽视的瑕疵。

户型参考图（具体请以开发商实际释出信息为准）

比如建面约305㎡的四房户型，四开间朝南的设计给这个项目带来很大的问题：除了主卧之外次卧面积都太小，光看房间感觉是100平的三房，并且两个次卧配套的卫生间，都是暗卫！

样板间实景图

暗卫带来的问题房姐不多说了，潮湿、不通风、采光几乎没有等等。

顺便说一下该户型还特别设置了一个保姆房，向别墅豪宅看齐的一个设计。不过真的小的可怜，感觉摆个儿童床还差不多。

实景图

其实也真的没必要通过保姆间的小来衬托主人房间的大，太勉强的话这个区域还不如没有...

放眼整个小区，地块偏小，高层和四层别墅之间的楼间距最小只有20米，整个小区精致却不够大气。

项目效果图

作为豪宅项目来说，龙盛虽产品有亮点，但终归只是刚过及格线，并不能算是很突出。

即使预估单价在13.5万左右，总价段4、5千万以上可选择的范围也有很多，如中海建国里、绿地海珀外滩等项目，后者地段、城市界面更具优势。

所以龙盛福新里也并非能成为这部分购房者的排名前列选择。

3

不在意学区的土豪随便买

项目周边配套还是挺齐全的，800米内四轨交汇、一站可达人民广场。不过住这边的土豪们应该也不care这吧？就算开在堵得一动不动的南北高架上，也好过挤得脸变形的1号线。

步行去1号线汉中路站的路上会经过高架，高架下已经变成大型的停车场，还有人在这边打羽毛球的~~ 

实景图

这里有几条小路都是没有红绿灯的，不得不说走在路上要时刻注意安全，不能看手机，一不留神就有外卖小哥骑着电瓶车从你身边呼啸而过...

项目东侧地块自带在建商业办公综合体，步行600米就是静安大悦城，到南京路也只有1.8公里。

大悦城实景图

作为内环内豪宅，这里周边的教育怎么样？

讲真，一般人都会觉得苏州河这边无论怎么样都有几个排名前列梯队的学校。但事实是项目周边的学校全部都是菜小，没有排名前列梯队的优质小学和初中！

离项目最近的是个向东中学，静安区普通高中，区重点都算不上。

据销售说，买在这边的基本上都不怎么在意学区，如果孩子上学他们有办法找到更好的学校名额。或者这就是优胜劣汰的一种两极化差异吧。

大家综合看下来觉得这个楼盘去化压力大吗？

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