一文看懂旧改、棚改、综合整治、利益统筹的区别

我是美房网俱乐部房产投资风控研究员孙浩，房产类资产配置规划师，深圳房地产投资分析师，功夫财经特约编辑。长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和深圳回迁房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深圳回迁房投资分析”微信公众号

01旧改

旧改属于“旧房改造”，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；更新、调整城市工业布局；更新或完善城市道路系统；改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。

02棚改

“棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。

针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造”。

只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。

棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

03综合整治

考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。

在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。

04利益统筹

所谓利益统筹，是指以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备模式。

利益统筹项目以街道为界限，按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征转地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题。

政府通过土地+规划+资金三位一体的方式统筹解决留给股份公司的权益，即政府在一揽子统筹解决社区土地历史遗留问题的基础上，确定留用地规模规划指标及收回土地及地上建筑物的补偿资金。以社区即股份公司为主体，在权益范围内统筹协调社区与居民，村民、股民的利益，按规定对土地整备范围内的土地和房屋进行权属确认、补偿安置及房屋拆除工作，负责完成收回土地的清理和移交工作。

整备完成后，整备范围内全部土地历史遗留问题视为全部得到解决，股份公司范围内所有土地全部理清征转地经济补偿关系，股份公司按规定向政府移交土地后，取得部分留用地，自主开展留用地的开发建设，可遵循集体资产管理的有关要求引入开发商合作开发。

利益统筹可分为片区统筹和整村统筹。

但两者实际上没有本质的区别，主要是整备范围的不同，整村统筹针对整村范围，包括空地和建成区；而片区统筹主要是针对单个社区内部的多块未征未转空地。管理办法出台后，已不再区分片区统筹和整村统筹。

以上内容选自“深圳回迁房投资分析”微信公众号

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