第五批新盘1000万以下刚改、刚需新盘怎么选?

五批次57盘情况

前两天我们分析了1000万以上的新盘怎么选，今天是1000万以下的分析。

1. 600-1000万的刚改

这批次的刚改产品显得有些发力不足。

前滩的晶泓名邸、东方惠雅，小户型的总价可以控在1000万以内；新中式风格的苏河望，最小96平米产品，较低总价980万左右；

杨浦的仁恒海上源，80㎡的小户型产品，不过舒适度就没大面积产品高。

既然是刚改，个人建议还是大面积的3-4房产品比较舒适，也更符合需求。

在五批次中，杨浦有一个盘格外扎眼，没有等到龙光·天境，却等来了益民小区，而且9.73万的均价，真的不值！

项目二期西块新建项目地块位于上海市杨浦区平凉路以北，内江路以东。

项目基地形状为不规则类三角形，所以户型也不算方正，另外项目朝向为西。

最小的82平平米，总价接近800万，而且户型鸡肋，未来二手房市场很难有接盘。

对比下来，位于新江湾城的中企云萃江湾，就显得竞争力十足了。

户型上，设计了建面约81㎡2房、99㎡3房、115㎡3房、138㎡3房共4个户型。

81/99产品户型如下

总价可控制在1000万以内

除了内中环，浦东的唐镇、青浦的徐泾也是兵家必争之地。

唐镇板块的融创未来金融城此次入市的是13D-06和13D-02两地块，总体以14层小高层为主，总套数预计在1200套+。

不过，此次的房源数只有272套。看来低分选手也捡不到漏了。

徐泾板块的万科天空之城还是5.86万的均价，眼见的性价比。

大虹桥辐射区的嘉定江桥也是一个不错的上车选择，伴随着即将通车的轨交14号线，南山虹桥领峯也一跃成为了地铁盘。

明年还有龙湖&南山新竞得的地块可以考虑。

此外，闵行颛桥板块的华发四季半岛，90-142㎡的高层、叠加产品，品质都还不错；

松江的金地丰盛道，靠近万达广场，本地改善的也可以去看看。

2. 600万以下的真正上车刚需

外环外的远郊，规划再好也没有一条可见的地铁线来的实际。

笔者罗列了此次五批次中预算在600万以下，附近有地铁的部分项目（金山、崇明、临港不在其中）。

这次浦东的真正刚需上车盘少之又少，浦发东悦城真的是特别性价比超高的项目。

项目距离轨交18号线繁荣路站约约1.2km，18号线一期南段（航头-御桥）已经通车。同时项目往东可至16号线周浦东站。

73平难得一房“上车户型”

真正的刚需上车盘！

300-400万的选择以嘉定、奉贤为主。

金地峯范之前两次入市均触发积分（51.9分/43.4分）。

奥园金地格林云尚目前周边暂无地铁线通达，只有安亭北站（地铁线路），不过总价较低。

此次奉贤的三个地铁盘都是很好的选择，与地铁站的距离都在1公里之内。

从四批次中，金海壹品和保利明玥湖光的入市情况来看（入围积分分别为72.8分/68.5分），热度将会延续。

阳光城未来悦，老盘加推，前期入围分50分，周边有肖塘小学、各种沿街底商满足生活需求，地铁站旁有规划约18万方的大型商业配套。

保利·明玥霞光项目，可售约518套，约97-133㎡3-4房，其中约97-117㎡高层，约133㎡洋房。

该项目也是除了奉发之语（地王项目）外，10单元北侧临湖片区的仅剩新房项目。

距离5号线奉贤新城站约800米，地铁出行较为便捷。

项目实景图：

大华悦庭，一共两个地块，距离7号线场中路站约1.2公里，周边暂无商业配套，距离自带的商业拾光里也有1.6公里。

周边的城市界面也一般。

大华悦庭周边实景

如果预算靠近600万、积分足够的话，建议还是选择万科天空之城、南山虹桥领峯等热门的盘。

松江、崇明、金山、临港等区域目前来看，还是以本地客群为主，临港项目从四批次的表现来看，除了101片区，其余板块去化一般；

松江区域的新盘都有一个通病，都离地铁站比较远。

金山嘛，n年之后再看吧。

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