土拍研报 | 苏州首场土拍收金84亿,有地块引起65轮疯抢

焦点研究院 · 土拍研报

出品时间：2023年2月20日

一、本批土拍成交概况：仅1宗封顶成交，分化态势明显

2023年苏州首批次土拍挂出11幅地块，其中1幅商住地块、11幅纯住宅地块。2月16日，苏州2023年的第一场土拍首日成交6宗地块，最终仅有1宗住宅地块封顶成交，6宗地块合计收金83.9亿元，其余5宗地块将于2023年2月23日竞拍，16日成交结果如下：

数据来源：苏州市公共资源交易中心，焦点研究院整理

其中封顶成交的为苏园土挂（2023）01号地块，地块位于园区湖西板，体量适中，占地面积约5.68万平方米，容积率1.8，未来可能会打造高层或小高层产品。该宗地在开拍前已有40轮报价，在65轮竞价后共计31家房企进入现场摇号，最终由华润置地竞得。

在交通上，上述地块周边在建地铁站较多，临近1号线、5号线，6号线和7号线。教育上，除了西南侧紧邻的金鸡湖学校，周边还有星海小学和星海实验中学等优质教育资源。该板块长时间无新推房源，湖西板块断供已久，目前地块周边二手房挂牌均价基本在5.3 -13万元/平方米，未来项目大概率会热销。

剩余5宗地块中仅建发竞得的苏地2023-WG-4号地出现溢价，周边配套稍显逊色，地块紧挨中环北线，后续有可能存在噪音影响，但是教育资源丰富，地铁和公共交通资源有待进一步改善。除此之外的4宗地块全部底价成交，这和过往苏州土拍的基调类似，以底价成交为主。

二、2022年土拍成交概况：地块供应量少质优，土地成交热度分化

相比2021年，2022年土拍的出让面积大幅减少，总成交金额小幅减少，成交楼面价上涨，其中园区和狮山优质地块大量供应。总的来说，2022年新拍地块的质量大幅提高，核心优质地块占比提升。这可能和2022年楼市密切相关，伴随着楼市的低迷和融资环境的恶化，房企拿地意愿低迷，为了防止土地市场热度下降过快，地方主管部门通过供应量少质优地块来吸引房企参与竞买。按照正常的拿地后半年到一年后开盘的开发常态，2023苏州楼市格局将会出现明显变化，改善房源的供应将会成为主流。

数据来源：苏州市公共资源交易中心，焦点研究院整理

从土拍规则上来说，2022年苏州市集中供地修改为供应五批次，保证金比例由30%下调为20%，并且延长了土地出让金的付款期限，这些都在一定程度提高了房企拿地的积极性。自本年度第四次集中供应开始，将土地达到最高限价后进行一次报价转为现场摇号。

根据2022年土地成交情况，工业园区及高新区核心区位的土地参拍热情更高，且能够溢价成交，而次核心及刚需板块的土地市场表现平静，多为底价成交。随着土拍规则的不断调整及金融政策的不断优化等，年度后两批次的供地中，告别了主要为国企及央企拿地的形式，已有民企合作参与的身影，预计2023年将会有更多的民营房企出现在苏州土拍过程中。

三、2022年土地市场预计：新房成交复苏带来土地市场回暖

2023年，对于苏州楼市来说，预计将会有复苏现象出现。政策方面，目前苏州政策宽松程度基本见底，未来调控主要是局部放松，购房端的政策预计仍将宽松，限购限贷政策存在进一步的放松空间，房价上限将有进一步突破，楼市的适度复苏将会给土拍市场带来成交的回暖，苏州的土拍市场在2022年探底以后预计将会迎来复苏。