土拍研报 | 二轮土拍品质管控频现背后解读

焦点研究院 · 土拍研报

主题 ：二轮土拍品质管控频现背后，市场加剧分化，政策监管填补漏洞 

研究员：赵文浩

近期，第二轮集中供地正式公告逐步公布，越来越多的城市在出让政策加入了对于品质住房的要求。在排名前列轮集中供地中，仅有个别城市出台相关政策，二者形成了鲜明的对比。焦点研究院对近期出台的相关品质政策进行梳理，总结了该政策的特点，力求对该政策对市场的影响进行分析，并对后续房企投资提供借鉴。

各地推广力度不一，重点加强施工管理

焦点研究院数据显示，在集中供地城市中目前已有8个城市对品质住宅提出了要求，我们将这些政策为竞品质，定品质，给出品质住房的指导意见3类加以整理描述。

1.竞品质政策

目前设置竞品质出让要求的有四个城市，分别为北京、沈阳、杭州和青岛，由于沈阳暂未发布相关细则，现对3个城市的竞买细则进行梳理。

数据来源：焦点研究院，各地自然资源局网站

比较三者可以知道，品质住宅都包含绿色建筑、装配式建筑和宜居技术应用的要求。各个城市方面，杭州方面加强了对于配套用房和物业方面的要求，和杭州稍显不同的是青岛在第二批集中供地中，仅有3个主要评判维度，而北京的评分维度则较为细化。

2.定品质政策

和上述4个城市不同的是，南京和成都这两个城市在第二批集中供地中提出了定品质的出让政策，成都品质住房的执行细则主要是针对共用部分和套内空间室外环境3个方面的设计和规划提出了明确的要求。南京和成都类似，在既有的建筑规范基础上，主要加强对公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全三个方面加强监管。和上述竞品质政策不同的是，定品质政策更具有强制性，但是在具体要求方面和竞品质的评判标准则稍显宽松。

3.给出品质住房的指导意见

苏州和无锡在集中供地的出让文件中并未对品质住宅提出了明确要求，但是在今年上半年提出了品质住宅建设的试行指引通知,对于后续集中供地过程中的住宅的建设给出了多重规范要求，总体指导方针为健康舒适、生活便利、绿色设计、环境宜居的人性化住宅设计等。可以知道后续有可能发生更改，对于品质住宅总体上还在探索实行阶段。

数据来源：焦点研究院，各地政府网站

调控密集市场趋紧，政策出台防患于未然

该政策在第二批集中供地中推行是有政策调控背景的，属于政策打补丁的类型。2020年以来，三道红线和贷款集中度管理等政策逐步实施，融资利率升高和渠道受阻变为现实。再加上排名前列批集中供地地价上扬，稳地价不及预期，限房价政策频出，这些因素综合到一起使得项目的利润压挤比较严重。在以后的市场环境下，不排除为了获取利润，部分房企降低工程质量标准，该政策的出台有力的填补了后续市场监管的少有。

数据来源：焦点研究院，各地自然资源局网站

政策出台加剧分化，品牌房企机会更多

毫无疑问，该类政策的实施对于融资端和产品端都会产生压力，预估热点城市持续分化。一方面，注重品质住宅政策的推广会使得竞拍门槛变高，部分房企无力应对较为高标准的建造要求，在这类地块的竞拍中会被逐步边缘化。像在北京的竞品质地块中，有7宗进入报高标准建设方案阶段，最终拿地企业均为百强房企。此外品质住宅的建造成本较普通住宅偏高，对于企业融资端亦是一个考验。预计在第二批集中供地中，采用该类政策的热门城市市场会继续分化。

优化产品管控成本，或迎来新拿地机会

对于已有类似开发经验的企业来说，该政策的出台是重大利好。此外，缺乏此类经验的品牌房企可以加强此类项目的操盘能力，进一步优化产品线，加强新技术的研发与消化，借助规模效应提升成本管控能力，在此类地块的操盘中可以做到游刃有余，这对于企业的后续发展有重要的意义。对于没有相关经验的中小房企来说，在调控趋严的背景下，适度放弃具有较高标准建造要求的地块，或者选择和有相关开发经验的房企合作拿地，这都不失为一种明智的选择。

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