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一、市场背景

相比2024年武昌新盘零星分散，像热销的武昌序、沙湖天境都是错峰出货。

今年的武昌改善盘像是商量好了，集中在年末的下旬。

招商紫荆府、建发璟玥、华发外滩玺、天创元萃、华润望云5大主力项目，还有联投长江天元、龙湖湖北大学项目侧面蠢蠢欲动。

从客户角度来说，是利好的，因为竞争越大，选择越多。

但是从市场角度来说，所有客户都想观望的情况下，市场突然遇冷，如同涓涓细流，被拦腰截断，整个销售行情戛然而止。

这种行情下，有市场遇冷的风险，但是也要看到，市场流量像滚滚江水，被拦截住的汹涌流量，谁能占得先机，至关重要！

早期，姑且认为是华润的操盘手对市场信心不足，对本项目的信心不足，所以提前抢跑，把意向客户收入囊中为先。

而后，我认为华润在这种关头抢先破局，是对自身品牌的足够自信，以及先发的魄力和勇气。

反馈下来，市场平销期，将会比华润的销售会比首销期更好！

二、项目优劣分析

我们首先得有一个共识，或者说是前提：

开发商并不会取悦每一个客户，或者说不是所有客户都是开发商的目标群体。

在我看来，这项目有以下几点项目得天独厚的优点：

1、内环看江的门槛

积玉桥往来便是堆金砌玉之地，汉江长江两江交汇洄游之地，自古便是风水宝地。

现藏于武汉博物馆的镇馆之宝《江汉揽胜图》，原名叫《武汉三镇图》，画中展现的就是整个武汉城市最核心的一段，汉阳的南岸嘴，汉口的武汉关，江南的黄鹤楼以及武昌内环核心积玉桥，看江的就那么一小撮住宅项目，新房更是少之又少，目前华润能用147的面积段看江，这个门槛确实是足够友好。

（江汉揽胜图）

从武汉市提出发展长江主轴开始，到目前的学区平权，武汉房价的天花板，便永远只会产生在拥有自然资源的内环长江主轴上。

（147户型）

有无限想象空间的天花板，才有后继源源不断的需求和购买力，在市场下行期间体现为绝佳的保值性和流通性。

2、全维的配套加持

积玉桥地铁口（2号线和5号线）12米，楼下万象城商业运营团队运营的商街，老牌一梯队双学区。

内环能看江的没学区，有学区的没自然资源，老牌学区的优势，以及高区无遮挡的视野江景，项目价值不言而喻！

3、区域极高的定价权

如果选择积玉桥次新，完全没有选择，往北的积玉桥万达，因为没有学区，往东的凤凰城看不到江，兼顾江景和学区的金都汉宫房龄太老，居住舒适度不够，能结合的次新选择一个都没有。

那新房上，同片区的华发外滩玺，看江的起步面积门槛到181平了，总价差距过大，并非竞品关系。

望云的后期市场定价权较高，这样的项目才有穿越时间周期的可能！

4、极具认可的品牌价值

华润进入武汉21载，在武汉开发了很多项目，从起始之地的积玉桥华润置地凤凰城开始，时隔多年再次回到积玉桥，是市场反馈给华润信心，也是品牌在城市树立的良好形象以回馈消费者，这是品牌和城市共生的典范。

（同区域20年房龄的凤凰城成交价）

那为什么有些其他的开发商在武汉从未有过品牌拥趸？

难道是消费者不识货？绝对不是！

没有十全十美的项目，当然同样望云也有部分缺陷，但是如何客观分析，我们针对性的道来。

被人诟病最多的：

小区体量小，园林不够大，公区空间不足！

首先项目目前是只展示一部分的园林，以及空中花园是没展示的。

选定一个项目，首先是搞清楚自己的真实需求，其次是分清楚高频和低频的生活场景。

居家生活是高频，地铁或者交通出行是高频，但是在小区里遛弯是低频（即便真喜欢遛弯，去江滩公园300米）

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