地产内参 | 出险房企迎来“救心丸”,地方国资或迎来一批黑马

焦点研究院·房地产行业内部参考报告

（2022年第48周）

企业研究组

监测时间：11月26日至12月2日

宏观政策

证监会：恢复涉房上市公司并购重组，境外上市政策与A股保持一致，恢复H股房企再融资。

（详见附注1）

焦点研究院：近期融资支持的“第三支箭”落地。就目前情况来看，获得最多融资支持的就是优质民企和混合所有制房企，这些房企在积极“保交楼”方面完成情况一向不错。此番获得大额融资，同时上市公司股权并购重新放开，势必将促使行业格局更加集中。

重庆市：积极落地金融支持房地产16条举措，已有多家银行与房企签约；

广东省深圳市：银行业落实“金融16条”，促进房地产市场健康平稳发展。

（详见附注2）

焦点研究院：从目前各地落实“金融16条”政策上看，仍以强化政银企对接为主。支持对象以全国性国有房企及优质民企为主，辅以地方性优质民企。此外，政策要求区分项目公司与控股集团风险，将有利于解决当前保交楼环节的难点。

企业经营

福星股份：筹划非公开发行股票；

世茂股份：拟筹划非公开发行股票，用于保交楼等相关用途；

北新路桥：拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票；

大名城：筹划非公开发行股票事项 募集资金拟用于“保交楼、保民生”项目；

新湖中宝：拟筹划非公开发行股票，资金拟用于保交楼等地产项目；

建发国际：拟配售4500万股股份，款项总额8.4亿港元；

天地源：拟非公开发行股票，募资用于“保交楼、保民生”；

华夏幸福：拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票。

（详见附注3）

焦点研究院：第三支箭效果显著，近几日已有多家房企拟发行股票增资。从房企类型上看，既有出险房企，为了“保交楼”进行股权融资，也有国资房企融资，整体看来受益对象与“前两支箭”有明显区别。此外，特定投资者或已与房企产生沟通，投资目标清晰，借此机会可以减轻房企现金流压力。

陆家嘴：新政下首单房企重组花落陆家嘴。

（详见附注4）

焦点研究院：陆家嘴成为第一个股权资产重组的房企。之所以能迅速落地，主要原因是涉及重组的资产为集团内部资产，各方比较方便沟通。此次重组主要是为改善公司资产负债表。预计国资房企上市平台有机会借助雄厚资金，以股权重组方式收并购优质资产，从行业中脱颖而出。

土地市场

本周有北京、杭州和无锡3个城市完成了集中供地。

（详见附注5）

焦点研究院：1.溢价率方面，杭州和北京达到年内新高，均高于前三批次，无锡溢价率为0，这主要由于城市热度差异导致的，北京和杭州楼市热度较高，使得房企拿地积极；2.拿地企业方面，杭州全部为民营房企竞得，北京以大型国央企拿地为主，无锡则全部为联合体拿地，在近期政策刺激下热度较高的杭州民营房企首先获得拿地复苏；3.供地质量方面，无锡热门地块较少，杭州和北京热门地块较多，且均有封顶成交地块。

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附注1：

11月28日，证监会指出将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。证监会表示，将调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

附注2：

近日，为深入贯彻人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，有效落实促进房地产市场平稳健康发展的16条金融举措，重庆多家银行与房地产企业签订战略合作协议、推进金融支持房地产的16条举措在渝落地。这些银行包括工商银行，农业银行和三峡银行，涉及到的房企有保利发展、华宇集团和龙湖集团等。

12月1日，深圳金融管理部门日前会同深圳市政府部门，组织辖内全国性商业银行、房地产企业、信托公司、担保公司召开房地产金融工作座谈暨政银企对接会，加强政策解读和宣传，部署落实落细“金融16条”政策。

其中，建行深圳市分行表示，一是要进一步加强房企信贷支持，满足房地产市场合理融资需求；二是积极参与房企债券投资，提高承销份额；三是推动预售资金保函业务，促进项目稳妥有序开发；四是与建行境外机构充分联动，通过内保外贷、跨境银团、跨境直贷等方式支持房企做好境外融资的统筹管理，妥善做好境外融资承接；五是多措并举做好项目纾困，积极探索参与“保交楼”专项借款的配套融资；六是加强与重要房企客户的战略合作，多措并举推动建信住房租赁基金试点落地，推进租购并举的房地产发展新模式，增加市场化长租房和保障性租赁住房的供给。

另外，中行深圳分行已与万科集团、中海地产、华润置地、招商蛇口、金地集团等多家全国性房地产企业签署战略合作协议。

附注3：

11月29日，福星股份发布公告，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准。本次非公开发行股票事项不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化。

11月29日，上海世茂股份有限公司发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告。为满足世茂股份业务发展需要，优化资本结构，缓解流动性困难，稳定公司财务状况，世茂股份拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前总股本的30%，最终发行数量以中国证监会核准的发行数量为准。本次非公开发行股票事项不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化。

11月29日，北新路桥公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司项目建设和日常经营。

11月30日，大名城公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等，本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。非公开发行股票具体方案尚未确定，该事项尚存在不确定性。

11月30日，新湖中宝公告称，经公司管理层讨论，为满足公司业务发展需要，加大权益补充力度，优化资本结构，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，棚户区改造或旧城改造项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的20%，最终发行数量以中国证监会核准的发行数量为准。本次非公开发行股票事项不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化。

11月30日，建发国际投资集团有限公司发布配售现有股份及根据一般授权先旧后新认购新股份。卖方（益能国际有限公司）同意委任配售代理作为代理（中金及花旗），而配售代理同意，以个别（而非共同亦非共同及个别）及尽力基准按配售价（即每股17.98港元）促使买方购买销售股份（即45,000,000股股份）；卖方同意按认购价认购（与配售价相同），而本公司同意按认购价向卖方配发及发行认购股份（即45,000,000股股份，与销售股份数目相同）。销售股份相当于本公告日期本公司已发行股本约2.82%及经配发及发行认购股份扩大后本公司已发行股本约2.75%（假设除发行认购股份外，自本公告日期起至认购事项完成止本公司已发行股本将无变动）。公司预计自认购事项收取的所得款项总额及所得款项淨额（经扣除所有成本及开支）将分别约为8.09亿港元及8亿港元。本公司拟将所得款项淨额约80%或6.4亿港元将用作偿还借款；及约20%或1.6亿港元将用作一般营运营金。

12月1日，天地源发布公告，经公司管理层讨论，为满足公司业务发展需要，加大权益补充力度，优化资本结构及财务状况，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

12月2日，华夏幸福发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

附注4：

12月1日，陆家嘴公告，控股股东上海陆家嘴（集团）正在筹划涉及公司的重大资产重组事宜。公司拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。

附注5：

北京总出让面积约14.86万平方米，总建筑面积31.93万平方米，起始价122.9亿元，最终6宗地块成功揽金135.2亿元。杭州总出让面积约28.75万平方米，总建筑面积49.66万平方米，起始价91.2亿元，最终8宗地块成功揽金98.9亿元。北京总出让面积约90.45万平方米，总建筑面积169.56万平方米，起始价224.1亿元，最终14宗地块成功揽金224.1亿元。