上海楼市:上海二手房市场将年轻化!新房市场老龄化!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，积分不高在当下的楼市该何去何从？您有什么建议？

回答：你好，如果要说建议，有几点想要跟大家再强调下。1、一定要给自己设定止损的下线。事实证明，很多新房可能你摇一年都不一定能摇到，而每一次摇号，都意味着你将产生时间机会成本，所以一定要给自己设定止损线，比如就摇3次，摇不到立刻去买二手。性价比高的二手房多的是，曾叔就能直接帮你搞定，需要的话可以找我们聊聊。2、如果你是二套房，请放弃对新房的所有幻想。目前5个项目触发了摇号，一共有1863个无房家庭入围，有房无房，一进一出差了20分，基本就是无房刚需客户全部包场。3、上海二手房市场将年轻化，新房市场老龄化。对于社保积分不够的朋友，网红新房也注定是无法入围的。所以，会有越来越多的人年轻人加入到二手房的楼市中来。3月份近4万套的二手房网签数据，就是侧面一个很好的证明。二手房市场年轻化，新房市场老龄化，这样的情况，将加速呈现。

4、多认识一些买房达人，信息差才是买房的关键。买房这件事，决策成本非常大，一个人从有预期，到最终买入房产，可能会有很长的周期。买新房，你需要快人一步提前知道认筹信息；买二手房，想要抄底买到笋盘更是考验信息的获取速度。5、首套房变得越来越关键，在自己力所能及的能力内，适当超前。你可能觉得，现在可以先买个小房子过渡一下，过两年收入、积蓄上去了，有了孩子，再换大的。但事实是，一旦置换，原来宝贵的首房首贷资格就消失了，面对的将是7成首付、上浮利率，如果手里的钱没有像坐火箭那样飙升，很有可能根本换不起房。6、在房价混沌的时代里，保持一颗平常心。上次有个朋友跟我说，自从买了普陀的房子后，天天在看规划图，心思都不在工作上了，晚上都睡不好觉，怕区域没有发展起来，怕房价会跌。切记，买房不是炒股，现在买房，就是需要长持至少5年以上。

提问：你好，曾叔，请问700-800有什么推荐吗？二手房的话，具体有哪些推荐？如果是新房，又有哪些推荐呢？不考虑学区，工作在老西门。

回答：你好，这个价格段大概可以买到中外环，次新两房到三房。建议以东西两侧为主，浦东的杨思三林康桥御桥，浦西的天山、虹桥、长风、金沙江路，都是不错的选择。你的要求太宽泛了，需要更多信息决策，比如通勤地铁、房间数、投资还是自住。具体楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：曾叔你好，我的总预算800左右，小孩3岁，2024年上小学，暂无户口。头部学区感觉资金量不太够，现阶段想法想买一个到虹桥通勤距离不远，适合孩子学习生活，有升值潜力的房子。之前看了核心区和万科天空之城附近的房子，但是感觉价格涨得过高，不知道会不会站在高岗。麻烦推荐几个思路，看看有没有其他有价值的区域。谢谢你。

回答：你好，你买虹桥，就意味着放弃学区，800买学区房，目前市场上基本都是居住品相较差的房子了，莘庄春申七宝的二梯队或者非菜，相对住起来好一些。至于价格，目前不存在没有涨的地方了，除了太差太老的楼盘以外，几乎都有30%左右的升值幅度。要说价格相对低的，就只有限价新盘，基本还维持在去年底的价格。积分只要满足，也可以放弃学校需求，那可以考虑参加摇号，徐盈路和蟠龙路都有不错的项目。积分不够的刚需，就只能接受涨完之后的价格了。

提问：曾叔，你好！打算在上海买一套房，名下无房也没贷过款，家庭年收入五十万左右，还有一些存款，刚需自住，现在和家人商量想全款买一套小面积老公房，只有夫妻两个人，暂时不考虑学区，先住着等过了几年之后置换，老公房能买吗？

回答：你好，在上海买房，思路很重要，很多人会进入一些买房误区。首先，能借房贷利用低利息购房尽量不要全款，这样能够利用杠杆买到更好、总价更高的房子；其次，远离内环不带学区的小面积老公房，这类房产房龄老，居住舒适度不高，而且升值空间有限，不适合选择；另外买房不应只着眼于市区，相同的资金，投入在发展潜力更大的近郊，地铁便捷的区域可以买到房龄更新，居住条件更好的房子；最后，刚需在一线城市买房，较好能够一次性到位，卖房置换比想象的要麻烦得多，税费、卖房中介费、装修费等资金成本较高，所以尽量在排名前列次买房时就做好选择，避免后期不必要的置换。上海买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好，祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：曾叔你好  追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：您好，曾老师，在莘庄地铁一号线旁20年老小区江南苑交通好环境不好群租房无电梯，房价5元多点上不去，工作徐汇田林想，另外有嘉定新城80平次新房一套不错，想把莘庄卖了贷款100-200万买外环内次新三林环球翡翠上去了浦江更贵无方向老师推荐一下次新房地铁方便环境好谢谢

回答：你好，江南苑，莘庄，2002年的房子，地铁口，配套还可以，旁边有商场有公园，靠近铁路线有噪音。因为莘庄配套成熟，所以增量相对会小很多，涨得慢，不自住可考虑出手置换，推荐楼盘详见内部圈子。

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