地产内参 | 央行定调房地产新发展模式,新一线城市密集松绑

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第50周）

企业研究组

监测时间：12月17日至12月23日

宏观政策

1

中央财办：充分认识房地产业重要性，住房消费潜力要予以释放。

人民银行：按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

（详见附注1）

焦点研究院：目前房地产行业现存的问题还是弱预期与弱信心，因此政策的正效应效果一直不明显。但由于房产对多数人仍是刚需及必要财富载体，因此随着贷款利率、首付比例等要素的继续放松，房地产的潜在需求将会释放出来。因此，各项政策措施将继续完善，整个行业也将面临向新发展模式过渡的必然选择。

2

证监会：大力支持房地产市场平稳发展，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。

（详见附注2）

焦点研究院：12年后重启房企“借壳”上市，房企在股权市场融资迎来明显转折。一方面拥有房地产业务的非上市公司可以剥离这部分业务单独上市；另一方面被借壳上市公司在交易完成后，会被注入优质资产和新的增长活力。

3

天津市：公积金二套贷款首付由60%降至40%，自12月26日起开始施行。

江苏省南京市：购房政策再调整，外地人购房无需社保。

（详见附注3）

焦点研究院：本轮调控城市涉及新一线和强二线城市，调控措施包括二套房首付比例，购房资格放松等。近期楼市松绑城市产业基础相对完善，特别是核心区域可成为很多群体的定居选择地，因此政策放松有助于激发市场活力，从而尽快恢复销售增长，重建市场信心。

企业经营

1

招商房托：完成境内外再融资和贷款置换，已提取超过40亿元贷款。

越秀房托：1.26亿港元向越秀地产收购香港两项商业物业。

（详见附注4）

焦点研究院：本周两家房托公司向市场展示了与房地产母公司之间的关系。招商房托背靠招商蛇口，有资源获得“更好的融资计划”；越秀房托则展示了拥有充足资金后，收购房地产母公司物业资产，一方面给自身注入优质资产，另一方面也为母公司退出这部分业务提供了便利。

土地市场

1

本周天津、厦门、青岛和南京完成了集中供地。

（详见附注5）

焦点研究院：1.溢价率方面，南京全部为底价成交，其余城市均有封顶成交地块，但是多数地块均为底价成交，土拍两极分化情况持续；2.拿地企业方面，多为地方国资，南京和厦门土拍全部为央国企拿地，而青岛和天津土拍中有零星的民营房企拿地，头部房企仅有龙湖拿地；3.供地质量方面，四个城市均有热门地块供应，由于竞争趋缓，除个别的封顶成交以外，多数以底价成交为主，尽管近期融资利好不断，但是现阶段房企资金普遍紧张，再加上接近年末，为了有良好的财务指标表现，房企拿地意愿较低。

本周焦点研究院重点报告一览：

焦点年报 | 2022年中国房地产市场总结与展望｜融资篇

文旅周报 | 元旦旅游预订迎高峰，旅游出行市场逐步回暖

ESG周报 | 30家企业入选ESG白名单，恒大力争全年交房30万套（第51周）

融资周报 | 远洋出售太古里股权，多家规模房企发债融资（2022年第50周）

附注1：

12月19日，新华社发布题为《中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读》的问答。问答提到：预计明年上半年特别是二季度社会生产生活秩序会加快恢复，经济活力加速释放。今年已经出台实施的扩大有效需求、促进结构优化政策，该延续的延续，该优化的优化。明年还要根据实际需要陆续出台新政策、新措施。要依法保护民营企业产权和企业家权益，防止和纠正利用行政或刑事手段干预经济纠纷。要全面梳理修订涉企法律法规政策，持续破除影响平等准入的壁垒。

一是要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。二是要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。三是要抓紧研究中长期治本之策。研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战，同时要看到，中国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。

12月21日，央行发布消息称，推动金融平稳健康运行。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，满足行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求。引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

附注2：

近日，中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议。证监会指出，提出要大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。

同时，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。房企借壳上市在2010年曾被实质叫停，时隔12年证监会重启房企借壳上市。

附注3：

12月21日，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知》，自2022年12月26日起开始施行。天津市缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60%调整为40%，与天津市商业性个人住房贷款首付款比例保持一致。

12月21日，据“南京发布”消息，近日南京市居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比已调整为不低于40%。在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套。此外，对于有60岁及以上成员的南京市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。而自2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。南京市房产局方面称，未来将继续加大原有支持多孩、投亲养老、新市民及各类人才家庭改善住房条件等政策的实施力度。

附注4：

12月20日，香港-招商局商业房地产投资信托基金成功完成境内外再融资和贷款置换。招商房托于12月14日与兴业银行订立境外及境内融资协议。据此，兴业银行香港分行和深圳分行将向招商局商业房托基金提供一笔境外额度最多45亿港元的等额人民币循环贷款融资及一笔境内不超过1亿元人民币的物业贷款融资，以支持房托用于再融资及一般业务用途。本次境外循环贷款融资的利息为3.55%，境内物业贷款融资则为3.2%。招商房托公布，本次境内外融资均已成功提取并已用于12月16日到期的贷款以及2023年中到期的贷款再融资。由于已提取的贷款金额等于现有融资的已偿还金额，本次提取不会对招商房托的资产负债率产生显著影响。

12月20日，越秀房地产投资信托基金公告，Yuexiu MTN(作为买方，由越秀房产基金直接全资拥有)与越秀企业(作为卖方)订立Yuexiu MTN买卖协议，据此，越秀企业已有条件同意透过向Yuexiu MTN出售艺康销售股份及转让艺康销售贷款而出售越秀大厦17楼，艺康初步代价为6170万港元，其后将根据艺康完成账目调整为艺康最终代价。艺康为越秀大厦17楼的唯一登记及实益拥有人，而越秀大厦17楼为一项建筑面积为4,694平方呎的写字楼物业。根据估值报告，越秀大厦17楼的协定物业价值为6200万港元，较其物业评估值6330万港元折让约2.1%。

同日，Secure Shell（作为买方，由越秀房产基金直接全资拥有)与越秀企业(作为卖方)订立Secure Shell买卖协议，据此，越秀企业已有条件同意透过向Secure Shell出售颂辉销售股份及转让颂辉销售贷款而出售越秀大厦23楼，颂辉初步代价为6410万港元，其后将根据颂辉完成账目调整为颂辉最终代价。颂辉为越秀大厦23楼的唯一登记及实益拥有人，而越秀大厦23楼为一项建筑面积为4,694平方呎的写字楼物业。根据估值报告，越秀大厦23楼的协定物业价值为6430万港元，较其物业评估值6570万港元折让约2.1%。

附注5：

天津宅地总出让面积约53.8万平方米，总建筑面积93.7万平方米，最终20宗住宅地块全部成功出让，合计揽金98.5亿元。厦门总出让面积约8.6万平方米，总建筑面积20.7万平方米，起始价77.9亿元，最终4宗地块全部成功出让，合计揽金80.4亿元。青岛总出让面积约116.0万平方米，总建筑面积251.5万平方米，起始价138.0亿元，最终40宗地块成功1宗流拍，39宗成交地块揽金134.9亿元。南京总出让面积约48.3万平方米，总建筑面积91.6万平方米，最终1宗流拍，剩余14宗成交地块揽金49亿元。