越秀地产一季度销售涨217%,左手耗资百亿拿地,右手供股“吸血”80亿港元

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

一系列密集举措正在国企越秀地产(00123.HK)内部展开：朱辉松获任执董及联席总经理等职务，越秀时隔9年供股融资80亿港元。引发业内关注的还有，其在土拍市场正砸钱抢地。

4月20日，越秀地产公告称，公司决定供股融资，募集资金约83.6亿港元，用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市投资。这是自2014年越秀地产募资37.85亿港元之后，最新一次供股融资。

就在前一日的成都土拍市场上，越秀地产击败10多家房企拿下一宗68.4亩用地。4月18日，越秀7.2亿元竞得上海静安中兴商住地块。据不完全统计，越秀地产年初至今，在北京、上海、杭州、成都等城市拿地已耗资百亿。

对于“吸血”83.6亿港元，惠誉的理解是，此次配股的募资净额将有助于遏制杠杆率攀升——募资净额占越秀地产2022年末净债务（包括合资企业担保）的9%左右。 由于在全国房市下行周期大举拿地以捕捉市场机会，2022年越秀地产的杠杆率（按净债务与物业资产净值比率衡量）自上一年的33%升至40%。

惠誉预计，此次股权融资将令越秀地产的杠杆率维持在40%以下，这相对于其评级而言属于适度的水平。

大股东兜底，折让28.3%股价“吸血”80亿港元

股权融资，被认为是“三支箭”中房企储备资金的重要方式。此前，碧桂园、雅居乐等其他房企已经完成配股融资。

IPG中国首席经济学家柏文喜对搜狐财经指出，供股是港媒的常用语，是指上市公司所有向市场提供的可以投资的股票，包括增发的新股 、向老股东的配股，以及老股东向市场转让的股票。而配股严格来说仅仅是指上市公司以一定比例向原股东配发的新股。

“股权融资增加的是企业的净资本，在增加企业可用现金的同时还可以优化企业财务结构，降低资产负债率并提升再融资能力。如果持续以债权融资的话，会不断推高企业负债率和加大企业流动性压力，这也是越秀地产这种国企在借贷或者发债融资成本这么低的情况下，还要发行新股融资的主要原因。”

此次越秀地产供股认购价为9港元，较上一个交易日收盘12.56港元折让28.3%，较过往连续五个交易日平均收盘价折让30.9%，较每股净资产17.15港元折让47.5%。

事实上，越秀地产有折价供股的资本。去年11月以来，越秀地产的股价持续走高，进入今年4月，基本维持在12港元及以上的水平。4月18日，越秀地产盘中的最高价达到13.42港元，成为越秀地产自上市以来的最高纪录。

越秀地产称，与借贷或发行债务证券不同，供股不会产生利息负担或额外债务，故为公司筹集长期资金优先选择的办法，符合“三道红线”的绿档指标。

此外，越秀地产还对此次融资做了“兜底”设置。控股股东越秀企业对供股作出不可撤回承诺，将按认购价悉数承购配额股份，在其他合资格股东不参与供股的情况下，越秀企业将申请承购剩余供股股份，也就是下场兜底。如果其他合资格股东均不做承购，那越秀企业的持股将升至约18.81股，持股比例则升至46.73%。

如若其他合资格股东不做承购，联席包销商也需根据包销协议项下的包销责任，承购供股股份约2.80亿股，占供股完成后的6.95%。

据了解，本次供股的联席包销商包括中信里昂证券有限公司、高盛（亚洲）有限责任公司、摩根士丹利亚洲有限公司、星展亚洲融资有限公司及中国国际金融香港证券有限公司。

就2022年越秀地产的财务情况来看，报告期内，越秀地产的平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”指标保持全部“绿档”。越秀地产继续保持穆迪Baa3和惠誉BBB－投资级信用评级，展望稳定。

就债务比例来看，越秀地产的总借贷金额为883亿元，其中人民币借贷占比75%，外币借贷占比25%。在现金流方面，截至2022年12月31日，公司的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币351.2亿元，资金流动性充足。

为了此次供股，越秀地产于4月20日当日紧急停牌。但是，资本市场给予了直接的反馈。20日下午复牌后，越秀地产股价一度重挫逾16%，截至收盘，下跌11.62%，报11.10港元/股。4月21日，股价继续小幅走低，至当日收盘，报11.020港元/股。

“董事认为，透过供股筹集长期股本，以为其未来扩展计划提供资金，符合公司及股东的整体最佳利益。”越秀地产表示，与借贷或发行债务证券不同，董事认为，供股不会产生利息负担或额外债务，故成为公司筹集长期资金优先选择的办法。此外，供股将使所有股东能够参与到公司的未来发展中，并从中受益。

一季度新增货值超百亿，已完成销售目标33%

一方面补充资金，另一方面越秀地产在土地市场加码力度不减。

对于此次供股融资的款项用途，越秀地产指出，拟将供股的所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。根据管理层在业绩会透露，越秀地产今年拟投拓规模400亿元，目前一季度已用额度近百亿。另据克而瑞数据统计，今年一季度，其新增货值超过110亿元。

就目前越秀地产的拿地布局情况来看，今年4月，上海土地开拍首日，其斥资约7.24亿元斩获位于静安区的一宗地块。今年1月下旬，越秀地产以约4亿元的价格收购了杭州一家公司的股权，由此获得了杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目。

就年报来看，大湾区及华东区域在越秀地产中占据重要位置。2022年，该公司在大湾区实现的销售额596.8亿，占比达47.7%，其中仅广州的销售额就达到42.5%。另外，越秀地产在华东区域的销售也取得较大突破，该区域全年实现合同销售金额429.5亿元，同比上升65.7%。

除了在华东拿地之外，今年2月，在国央企占据主导的北京第五次集中供地现场，越秀地产首入北京城六区以59亿连落两子，在激情血拼、疯狂内卷成常态的北京市场中，成为当时最大赢家。在人事布局上，越秀地产在北方区域招揽了原金地商置、旭辉的两员大将。

就2022年的土地储备来看，截至12月31日，越秀地产总土地储备达到约2845万平方米，其中1418万平方米位于大湾区，占比约为49.8%，广州占比42.8%；华东地区占比16.1%。

管理层也指出，未来看好北京市场，会加大北京的投拓力度。青岛、济南等其他北方城市也有拿地意向。

土地市场上，越秀地产“跑马圈地”有其自身优势。从拿地方式来看，不同于其他房企，作为老牌国企，越秀地产拿地主要依靠“地产+基金”模式，母公司越秀集团下的基金公司，以此解决房企融资难、现金不充分问题。以此加快扩张速度，保持低负债。

此外，越秀地产为广州市属国企，成立于1983年，1992年赴港上市。坚持区域深耕与双国资背景，背靠“大树”的越秀地产拥有强大的土地拓展能力。越秀地产还与广州地铁成为搭档，形成了独特的TOD开发模式，在“轨道+物业”方面拥有优势。截止2022年12月31日，越秀地产共拥有8个TOD项目，总土地储备达到386万平方米，约占公司总土地储备的13.6%。

在诸多房企业绩缩水的情况之下，2022年，越秀地产销售目标完成率超过100%，就销售业绩排名来看，越秀地产从2021年的34位直接跃升至第16位，成为连跳18位的房企。2023年合同销售目标人民币1320亿元，与2022年1250.3亿元的业绩略有上升。2023年越秀地产的可售资源达到人民币2400亿元。

此外，就2023年前3个月的业绩表现来看，越秀地产合同销售额增至440亿元，同比大涨217%，累计合同销售面积约127.31万平方米，同比上升约120.8%。累计合同销售金额已完成其全年销售额目标（1320亿元）的33%。