爆火的哈尔滨冰冷的楼市:中介门店1个月成交七八套房,新房价格连续32个月下行

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王迪

编辑|吴 亚

元旦3天旅游收入超60亿，累计接待游客304.79万人次，达到历史峰值。网红经济将哈尔滨直接送上了热搜。

与这座沉寂了几十年的工业城市突然爆火相比，这“泼天的富贵”并没有惠及到低迷的楼市。

仅从阿里资产1月4日所拍卖的一宗50平米特价房资产来看，16万元成交，成交价与市场评估价相比打了4.4折。

此外，搜狐财经通过对话多位在哈尔滨生活及工作的人士获悉，目前哈尔滨楼市依然不温不火。

“短视频时代，旅游城市很容易被炒火。这对楼市的带动作用不大，淄博、贵州等好几个城市都火过一阵，对地方经济也只有短期帮助。”某位资深地产创业者对搜狐财经指出，聚焦大产业和人口流入才是拯救楼市的根本方法。

在他看来，旅游只是一个很小的产业，东南亚旅游资源和人气都很好，但是经济依然很穷。即便2025年亚运会将在哈尔滨召开，其真正的拉动作用也不会太大。“以前哈尔滨是借大事件做新基建和改造基建，现在基本已经不缺了。”

受困的“冰城”地产，楼市“暖春”或在三四月份

李李是哈尔滨群力板块某链家店面的买卖店长。近十年间，群力新区迅猛发展，成为哈尔滨的“网红”板块。

她告诉搜狐财经，虽然旅游业火爆，但是最近哈尔滨楼市并没有太明显的变化，比较稳定。在她看来，如果旅游业比较好，可能会带动整体房价的上涨，但是肯定需要时间，两年甚至三年。房价长期下降是不可能的，上涨的话也是缓慢增长。

“疫情期间，整个哈尔滨都在降价，哈尔滨群力板块环境好，降价也是降得最少的板块。群力地区的房价也是哈尔滨单价最高的区域。”李李如此解释道。

从目前的房源挂牌价格来看，哈尔滨旅游业的火热，一定程度上成为房价的稳压器。

据安居客数据显示，截至目前，2024年1月哈尔滨新房均价为10428元/㎡，环比上涨0.09%，而就2023年来看，哈尔滨的新房价格仅5月实现环比上涨，其他月份均实现环比下跌。

即便挂牌价格略有回升，但是从2023年商品住宅成交均价来看，仍能看到哈尔滨楼市的“寒气”。

据哈尔滨365淘房数据显示，1月至11月成交均价皆处于波动下降状态。2023年11月，哈尔滨商品住宅成交均价为8826元/㎡。2023年时哈尔滨楼市曾在5月有过一波“小阳春，其商品住宅成交均价为10890元/㎡。

对于目前哈尔滨楼市，同处于群力片区的链家房产经纪人张宏深有感触，自己刚刚入行4个月。在他看来，旅游业的火热基本属于“昙花一现”。

他所在的店面差不多有13个经纪人，链家贝壳店的店长又分为买卖店长、租赁店长、托管店长，基本出门没走多远就能看到一家地产店。“以目前的房价来看，一个店面一个月成交七八套，明年是冬奥会，预计哈尔滨还会火一把，可能会好点。”张宏如此向搜狐财经透露。

同样对哈尔滨楼市存有希望的是赵兆。他从小在哈尔滨长大，如今在大连工作10年。谈起哈尔滨的爆火，他向搜狐财经透露，幸好没有卖掉哈尔滨房子去三亚做买卖。

“在印象里，大学时群力板块那边刚开始建设都是水抛子、草甸子，晚上去那边都是漆黑一片，现在基本均价在两三万的样子。”搭乘时代的红利，能够坐享房价上涨。只是，赵兆认为，哈尔滨的房子未来应该不会涨，因为哈尔滨也就十来个小区属于高价位，其他均价大多在7000-10000元/㎡的水平。

逃离的人口与下降的房价

东北三省楼市低迷有目共睹。近年来，受气候及产业等多重因素，无数东北人南下海南三亚置业，海南因此被称为东北人的“第二故乡”。尤其是疫情原因让此种境况逐渐加重。

2021年10月，哈尔滨打响救市第一枪，出台“十六条”稳定房地产市场。哈尔滨更是出台“买房最高补贴10万”等政策刺激楼市。但是，楼市一直不温不火。

房地产市场的趋势向来与人口变化、土地供应和金融政策等有关。哈尔滨楼市面临的人口减少和购房需求不足等问题。

搜狐财经根据公开数据梳理发现，从2017年到2021年，哈尔滨市的人口一直处于下降状态。2021年哈尔滨的人口达到988.5万人，常住人口首次跌破千万。而根据第七次全国人口普查数据显示，我国2022年末2023年初户籍总人口939.5万人。

某位业内资深专家对搜狐财经指出，楼市供大于求、人口又下降，这是楼市“带不动”的根本原因。

为了解决人口不足的原因，去年9月，哈尔滨13家房企组团到南京卖房，带去21个项目和近5000套房源，并打出“夏住哈尔滨”“清凉地产”的口号，想要吸引南方人来哈尔滨避暑。但是，据公开数据显示，从9月9日到9月11日，为期3天的推介会上，整个活动期间，成交量为零。

同样选择逃离哈尔滨的是李尚，他曾在哈尔滨生活8年，如今转战南方工作，他说哈尔滨的楼市一直很稳定、很低迷。离开的时候最火的区域是群力新区、 哈尔滨西站。

在购房者“买涨不买跌”的心理预期之下，哈尔滨的新房及二手房价格成为影响置业的重要因素。

从国家统计局公告的数据来看，2023年11月哈尔滨新房价格环比下降0.4%，环比降幅扩大，同比下跌1.3%，跌幅相较10月下降程度回升了0.5个百分点，降幅收窄，新房市场连续32个月同比下行；二手房市场方面，房价环比下降0.5%，同比下降4.7%，降幅均有所收窄。

另一位常年在北京工作的哈尔滨人则告诉搜狐财经，虽然家乡旅游爆火，但据他所知楼市并没有什么起色，都是流动人口。黑龙江经济环境不是很好，特别是疫情之后，主要问题是没有支柱产业。

作为全国千万人口的大城市，哈尔滨市的GDP曾经雄踞全国50强，但目前已经风光不再。

在2023年前三季度的全国GDP排名中，哈尔滨市仅为第51位，仅次于山东省济宁市。从产业结构，哈尔滨市的产业结构以工业和农业为主，其中工业占据较大比重。这或成为影响哈尔滨城市及楼市发展的阻力。

房企布局“冷淡”，去化周期58.6个月

除了人口的外流及房价的下降，房企们的“冷淡”态度已经对哈尔滨的发展做出预设。

搜狐财经发现，东北楼市面临去库存难题，前几年大规模布局东北的房企资金链趋紧。如今，房企在哈尔滨拿地鲜有案例。

某位TOP10房企员工告诉搜狐财经，公司在哈尔滨江北有一个项目，并且早就清盘了 ，而且是代管代建，貌似也没有再批、再建。另一位某TOP3房企员工则直接向搜狐财经透露，公司没有在冰雪大世界进行布局。

此外，较长去化周期也成为影响房企们布局的重要原因。

在易居研究院提供的《2023年11月100个典型城市新建商品住宅库存去化周期表》中，哈尔滨位列第九，去化周期为58.6个月。

去化周期一方面反映了市场的态度，而不少人则对旅游业的爆火态度淡然。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对搜狐财经指出：“旅游所带来的作用非常小，因为好多人只是去临时玩儿，它不像东北人去海南三亚，可能会度假、养老，这不太一样。”

哈尔滨银行某位风控员工则告诉搜狐财经：“旅游火了，当地经济肯定会更加活跃，但应该没到能刺激楼市的地步。刺激楼市主要还是需要国家政策。”

去年以来，在房企资金链趋紧的背景下，哈尔滨楼市促销手段频出，各种节日折扣、特价房源、团购优惠、活动抽奖争相上演。

一位哈尔滨当地置业顾问告诉搜狐财经，目前来说是买房比较好的时机。此后的返乡置业及“金三银四”或将助推哈尔滨楼市带来一波“小阳春”。2025年亚洲冬季运动会将在哈尔滨召开，有旅游和亚运会，能拉哈尔滨10％左右GDP。

（李李、张宏、赵兆、李尚均为化名）