融资月报 | 四季度20家房企需偿债超1000亿,自筹资金重回C位

焦点研究院 · 融资月报

监测时间：2022年8月1日至8月31日

出品时间：2022年9月16日

研究员：企业研究组

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本月要点：

·房地产开发到位资金同比降25%，自筹资金占比超35%重回C位

·累计融资降幅再度企稳，8月骤降近50%境外债仅发28亿

·融资成本小幅下降0.06%因仅有国资发债，民企重新入局或更为关键

·四季度房企债务压力达1672.5亿，未来一年面临3大偿债高峰

一、到位资金：房地产开发到位资金同比降25%，自筹资金占比超35%重回C位

2022年以来，房地产市场整体处在下行趋势，尽管近来房企销售端和融资端有企稳趋势，但对于房企来说，其整体到位资金来源还是产生了很大变化。

通过比较2021年1-8月及2022年1-8月房地产开发投资实际到位资金情况，可以看到主要构成部分的金额均在下降，因此导致实际到位资金总量下降25%，而其中最为拖累整体数据的则是定金及预收款，降幅达到了36%，这也印证了房企销售端的疲软。此外，国内贷款及个人按揭款降幅也均超过了24%，也说明房地产市场情绪的低迷，房企贷款融资难度上升，购房人买房意愿不高，导致供给端及需求端贷款金额均下降。

通过比较2021年及2022年1-8月房地产开发投资实际到位资金占比情况，房企定金及预收款占比下降较大，降幅达4.3%，而在自筹资金占比则上升3.0%至35.5%，成为房地产开发到位资金的最主要来源。这项数据差异反映了2022年房企在销售端的大幅下滑未能起到弥补资金链损失的作用，反而使其承担了更多压力。为了保持持续稳定经营，房企不得不更多的通过股权交易，资产交易等方式筹集自有资金。

二、融资规模：累计融资降幅再度企稳，8月骤降近50%境外债仅发28亿

房企融资总额降幅再度平稳，风险事件已被市场消化。2022年1-8月，房企通过境内债、境外债和资产证券化三种渠道共融资6415.4亿元，同比下降38.3%，降幅较1-7月缩小1.3个百分点。深入各渠道来看，境内债1-8月同比下降16.6%，降幅较1-7月缩小1.2个百分点；境外债1-8月同比下降57.1%，降幅不变；资产证券化1-7月同比下降50.5%，降幅缩小1.2%。综合来看，1-8月累计融资总额已经走出了此前“停贷”等风险事件的影响，同比来看各渠道降幅均有小幅提升。

8月单月来看，房企融资环比骤降近50%。8月，房企通过境内债、境外债及资产证券化仅融资602.9亿元，环比大降48.8%，创下除2月外的较低值。

其中，境外债发行量的下滑尤为明显，单月仅发行28.1亿元，环比骤降93.2%。房企在7月的偿债高峰期间多为债务置换，而到了8月境外债发行量则明显下滑，仅有两家公司发行新债券。

此外，境内债也打破了连续3个月的上涨势头，8月各房企仅发行345.5亿元，环比下降37.7%。尽管有中债公司为民营房企“全额担保”的这一利好消息刺激。但从实际效果上看，8月仅有龙湖和美的置业成功发行此类票据。该方式提振市场信心的作用还需继续观察。

三、融资成本：融资成本小幅下降0.06%因仅有国资发债，民企重新入局或更为关键

1-8月债券融资成本整体均处于震荡下跌趋势，但下降幅度并不明显。造成这种情况的原因在于，行业疲软导致此前经营不善的房企发行新债券意愿以及市场认可程度不高，因此境内债发行以国企、央企及城投公司为主。这些企业信用资质较好，因此债券发行成本也相应较低。而境外债由于个别月份发行数量极少，因此易受到个别债券成本影响，故参考性有限。

由于优质民营房企融资频繁获得政策支持，尤其是8月末中债公司对示范民企融资的全额担保支持，也让这些民企得以重新打开债券融资的大门，并得以控制融资成本。不过，示范民企的信用资质在众多民营房企中处于上游水准，能否带动更多民营房企参与债券市场才是判断行业融资是否回暖的参考之一。

四、到期债务：四季度房企债务压力达1672.5亿，未来一年面临3大偿债高峰

2022年四季度，房企面临的到期债务约为1672.5亿元，其中境内债为830.0亿元，境外债为842.6亿元。TOP20房企到期债务规模为1029.3亿元，占总规模的61.5%。从单个房企角度看，恒大地产在四季度有两笔美元债到期，总计金额约为183.8亿元，此外，富力地产、佳兆业集团、绿地集团和保利发展第四季度到期债务压力都超过50亿元。在房企融资仍未有大规模回暖的迹象，房企再融资和获现能力仍面临极大考验，个别房企违约可能性将提升。

逐月来看未来一年房企到期债务情况，2022年10月、2023年1月以及2023年4月房企到期债务规模处于800亿元上下，为未来一年内房企面临的三大偿债高峰。届时，由于二、三线城市限购、限售政策逐渐放开，房企销售端预计将有所好转。同时，优秀民企融资端的示范效应有望带动部分房企融资重回正轨。现金流的正常回流有利于房企应对即将到来的偿债压力。