《北京地王楼盘简史》
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土地的冷热，向来是业内和买房人的风向标。
高价地的成交、“地王”现象的产生，势必会推高区域内房价的疯涨。
在房地产“地王”辈出的黄金时代，开发商们也都纷纷热衷投身于“地王”之争。
在这方面，北京无疑最为典型。回看过去20年，北京历代地王楼盘，又有哪些值得玩味的台前幕后？
2002年3月15日，富力31.5亿元一举豪夺，拿下广渠门地块。
至此，北京房地产历史上排名前列个地王诞生。
据说，当时参与竞标的四家企业中，没有一家北京本土开发商，出身海南的SOHO勉强也就算个混血。
一时间，圈子里唱衰北京本土开发商的声音愈演愈烈。
坊间甚至戏言，“富力赶着3·15拿地，其实就是人家南方企业看不惯北京开发商的只会打嘴炮，所以踩点打假来了！”
而作为富力来说，高价参与竞标的理由很简单：没别的办法。
在此之前，北京的土地市场基本都是私下拿地，也就是协议转让。比如SOHO现代城，就是当时潘石屹从二锅头酒厂直接拿的。
另外一种情况，也就是所谓的“炒地皮”。总之，在当时的北京能拿到地，里外都要靠“关系”。
而对于一个没背景的粤派房企来说，富力只能选择在公开市场上博弈。贵就贵了，好歹有个机会。
据悉，富力城当时土地拍卖的价格是2700元/平，看起来确实平平无奇。但你要是指，当时四环外的楼面价格，1500元已经到顶了。
当时富力城开盘的内部价是6200元/平，成本算是保住了。
富力城，是北京排名前列个用楼书的小区，而且还有园林手册，细节上确实做得出色。
这也是为何，在1998年普宅下跌的情况下，还有炒房客清空了华腾园所有的房子，全力买入富力城。
现如今，富力城和华腾园两个盘，已经是11万和7万的差距了。简单算一下，100平的房子，就差了400万的收益。
而今天，富力城的房价随随便便就是10万+，涨了20倍。
而土地的价格，远不止如此。如果今天双井有地块拍卖，相信10万一平也会有人抢。
其实，作为地王楼盘来说，富力城的升值不算高的。但在双井板块内，算是跑赢了同区域的一些项目。当然，和金茂府豪宅的差距还是不小的。
2003年12月8日，北京国际饭店土拍会，吸引了全北京甚至北京市甚至中国各地政府和所有房地产企业的眼球。
因为这是2002年国土部11号令之后，北京按照“招拍挂”新标准拍卖的排名前列块大型国有土地，底价4.3亿元的大兴黄村地块即将创造历史。
经过几轮拉锯战之后，10点49分，顺驰以9.05亿元的“天价”斩获这宗“地王”，溢价率为110.5%。
这宗“地王”让全国都认识了顺驰。
当时，孙宏斌在北京土拍上一战成名，但大佬们还是看他别扭的。尤其是他屡屡挑衅王石，一副叫板万科的态势。
后来的故事，大家就都知道了。
2005年，房地产调控政策出台，顺驰销售受阻，资金链严重紧绷；2006年，路劲排名前列次收购顺驰；2007年，路劲第二次收购顺驰。
这是被写入中国地产史的案例。
虽然“地王”并不是压倒顺驰的最后一根稻草，但从不惜代价拿到北京“地王”的那一刻起，顺驰的结局似乎就已注定。
2009年之前，极少有人知道金茂府的开发商是谁。彼时，它还叫“中化方兴”。
广渠路15号地拍卖，让这家深藏不露的公司一战成名。
2009年6月30日，经过97轮竞价，中化方兴击败了SOHO中国、保利、华远、远洋等名企，以40.6亿元竞得广渠门15号地块。
楼面地价达1.6万元/平，成为北京土地公开出让以来的总价和楼面价“双料地王”。
当时，潘石屹也去参加了广渠路的竞拍，据说拍卖会结束后，他还好奇的问了中化方兴的人：“你们是哪家公司啊？”
要知道，当时的中化方兴可是盖了中国排名前列高楼“金茂大厦”，不得不说，老潘是真的勇。
本来拿了地王，其他企业也都服气。可还没到半年，北京市规委突然要调整地块规划，并增加建筑高度。
意思就是，同样成本的一块地，本来可以盖30多万平米，现在可以盖50万平方米了！多出来20万平方米都是利润，按照2万/平，算下来那也多出来好几十亿！
“凭什么”！
民营企业排名前列个不服，坐不住的老潘又当了急先锋，“早知道能修改规划，我们就多出钱，这不是欺负人吗”！
其他央企也觉得，都是亲儿子，为什么你可以多吃多占？
最终，北京的这次修规被迫撤销。
甭管怎么着，后来金茂府的热销，确实震惊了北京。200多套房源，几乎每套都在200平以上，也就是全部的千万豪宅，开盘秒光。
金茂府有多牛呢？
上层君刚来北京的时候，就住在广渠路。路过金茂府，站在门口朝着天空拍个月亮，保安都会将你拦下。
现在广渠金茂府的升值，可以说是板块标杆。从此，金茂作为品牌也成了豪宅代名词。
关于「北京地王」的故事才刚刚开始。
地王复地王，短暂又辉煌。
2009年，北京楼市火爆。各路地产商情绪亢奋，地王的舞台，你方唱罢我登场。
2009年12月30日，北京雅居乐地产，以7.1亿元竞得北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地，溢价率高达325.2%！
2010年3月15日，上午9点半，远洋地产旗下子公司北京远豪置业，40.8亿元拿下了朝阳区崔各庄乡大望京村1号地。地块楼面价达2.75万元/平方米，成为北京市场上新任“单价地王”。
一个半小时之后，大兴区亦庄地块开始竞拍。中信以52.4亿元的价格胜出，该地块荣膺北京“总价地王”。
同一天，下午4点半，中国兵器装备集团以17.6亿元竞得海淀区东升乡蓟门桥地块。可售楼面价达到28308元/平方米，超过上午的大望京地块，成为新的“单价地王”。
这就是著名的“央企一日三地王”
由于这一天赶上了两会闭幕，“三地王”感受到了少有的舆论压力。
随后，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。在当时被称为央企“退房令”。
国家调控之下，曾经令无数人艳羡的“三地王”一时成了烫手的山芋。
此后，蓟门桥“地王”于2011年8月被售予保利，项目一直到2014年才开盘销售。
亦庄“地王”在当年8月就已销售，但利润微薄，去化缓慢。
大望京“地王”在2012年入市，此后一直被“缺钱、难产、定价难”等问题困扰。直到2012年房地产市场出现回暖，大望京1号地项目才重回公众的视线。
2012年7月，中赫以27.94亿元一举豪夺万柳地王，楼面价冲破3.38万/平。
据报道，万柳地块的成交直接引发了项目周边二手房价水涨船高。
据了解，2004年，蜂鸟家园小区开盘价格仅为6000元/平左右。
2012年1月，北京二手房市场遇冷，蜂鸟家园的成交的房子单价仅为4万元/平。
谁料，“万柳地王”一出，蜂鸟家园的业主信心疯长。一居小户型竟报出了80000元/平的天价。
对于业主报价的节节攀升，当时负责万柳区域的房屋中介工作人员坦言：“我们都跟不上业主报价的节奏了，每次都觉得已经很高了，但业主竟然可以一晚提价20万。”
2013年，融创以总成本43.24亿元拿下农展馆8号地！楼面单价达到73099元/平，刷新了全国单价“地王”纪录。
孙宏斌将北京壹号院定位为融创的“眼珠子项目”。北京壹号院开盘瞄准的就是十亿身家级以上的富豪俱乐部。
2015年1月7日，丰台花乡白盆窑地块出让。
万科、华润+首开+平安、龙湖+天恒、金融街+首创、住总+保利等房企出现在举牌现场。
仅9分钟便竞价53轮，最终，华润+首开+平安联合体将白盆窑地王收入囊中，总价86.25亿元。
同年10月20日，葛洲坝力战群雄，以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价，竞得丰台樊家村宅地。
据计算，樊家村地块住宅部分楼面价高达7.5万元/平，比2013年融创农展馆地块的7.3万元/平还要高，再一次刷新了北京单价地王纪录。
7.5万元/平，有多惊人？
2016年，首开华润城首期开盘均价是7万元/平。
此后10天，丰台南苑A组团出让，虽不及白盆窑风光，却也被中粮+首创+天恒以85.95亿收入囊中。
3天后，南苑B组团出让，在A组团大战中惜败的华润+华侨城+招商局，终于如愿，以83.4亿元夺得该地。
后来，白盆窑地王成了首开华润城，如今二手房均价7.9万/平；樊家村三年后推出了葛洲坝北京中国府，售价11.7万元/平；
南苑A组团也就是中粮天恒天悦壹号，均价8.2万元/平；南苑B组团最终转让给了泰禾，从新著东方变成金府大院，最终也没能破10万/平。
2018年北京全年成交52宗住宅用地，限竞房占了41宗。
当年的总价“地王”也出现在白盆窑，被中铁诺德以70.2亿夺得，也就是如今的春风和院。
时间来到2020，先是金茂、融创，以7万+/平的楼面价入手了海淀四季青。
接着，首开+住总+建工78.8亿摘得昌平东小口；
后来，绿城49.78%溢价台湖，更有合生豪掷179.6亿再造一个豪宅区，刷新7.6万元/平楼面价……
纵观近两年的北京楼市，可以说如秋风扫落叶一般。
面对政策调控，市场变冷，昔日地王转身成了烫手的山芋。
钩沉北京20多年来的楼市片段，开发商对“地王”的追逐像极了一场豪赌。
赢了，那就是一战成名的福祉；输了，就得甘愿接受厄运的谶纬。
他们屡屡经历“泡沫”，却依旧坚信相信周期会来，只是时间早晚而已。
或许，他们不是高估了自己，只是低估了潮水退去之后的楼市有多冰冷。
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