【半年报】旭辉控股:“好学生”总在认真做题

原创 房小评 中国房评报道 

投行在选择某只股票做中长线投资时，总是要先研究清楚该公司的业务模式和竞争优势。

旭辉控股（00884.HK）的股票有一票拥趸。一位机构投资者坦言，选择旭辉看中的是它的学习能力和学习态度。

虽然在头部房企的龙虎榜上，旭辉很少“吃头水”，率先进行业务创新，但它永远像一个好学生，跟随班上学习较好的同学，认真分解、学习，甚至“抄作业”。

房地产圈流传着这样的说法——

早期，旭辉是学习万科的好学生，学得最像，学得较好；中期，旭辉又是学习碧桂园、中梁的好学生，也是学得最像，学得较好。

今年的中期业绩发布会上，旭辉控股董事局主席林中重点介绍了商业板块发展情况，难道旭辉又是学习龙湖的好学生？

早期大家都在学习万科的时候，很多开发商，包括头部开发商，打开万科的组织、经验、专业学习一番后，认为没什么好学的——也就是客研系统还算个好工具，于是直到今天多数公司的客研系统用的还是万科那个系统，至于其他的，早就丢一旁了。

旭辉却不同。在学习万科的时候，它不仅从投资、营销、产品设计等全维度去学习，还诚心诚意地挖来一大帮万科的高管。而且，引进来也真心用、真授权。

2019年9月9日，旭辉集团股份有限公司发布公告，林中高调让贤，将董事长的位置让给了当初从万科挖来的陈东彪，让彪哥也过了把董事长的瘾。

董事长这个位置，通常是职业经理人永远不能达到的高度；再看发布公告的日期——

9月9日！

你就明白林中的用心良苦，寓意“天长地久”，是开发商老板和职业经理人之间最长情的告白。

所以，投行圈都说，即便旭辉在创新上很少，但是学习万科的行动，是真心诚意。同样，学习其他企业在每个周期下的专长，旭辉也都是这么真心诚意。

每次林中出席业绩发布会，似乎都能从他的表情中看到旭辉很强烈的危机感；但旭辉目前却是30强民营房企中，除了龙湖以外，活得最健康的开发商之一。

今年，大多数开发商的利润表现都不好，还有几家头部房企躺平了，整个行业充满悲观，很少有企业大张旗鼓召开中期业绩发布会，但是林中依然带着整个班子整整齐齐召开了旭辉2021年中期业绩发布会。

从经营指标增长来看：

合同销售额  1362亿元，同比增长 69%；

营业收入  363.7亿元，同比增长 58%；

净利润  53.63亿元，同比增长 13.2%。

从风险指标控制来看（贝壳研究院数据）：

净负债率 60.4%，较2020年末下降3.6个百分点；

现金短债比 2.68；

剔除预收款后资产负债率 约101.9%。

从上述指标可见，旭辉的安全性和流动性都没问题，只是发展受制于剔除预收款后的资产负债率超标，目前为“黄档企业”，但是这并不能构成旭辉拿地、扩张的制约性条件。林峰认为旭辉剔除预收款后资产负债率年内就能达标。

除此以外，旭辉手里还握着约524亿元现金，在今年排名前列轮集中供地当中，旭辉在22个热点城市拿地投资规模不大，可能会在第二轮和第三轮集中供地中抄底。

旭辉这次半年报的PPT在战略规划上提出了业务“同心圆”的战略——即中心圆是房地产开发业务，外围圆是“地产+”业务，从永升生活服务（1995.HK）上市中尝到了甜头，林中说未来几年想再培养2-3个多元化业务的上市公司。

结合万科的地产开发和多元化经营业务战略布局，可以看出旭辉和万科在业务战略规划上有很大相似之处。让人吃惊的是，万科物业业务至今没上市，而旭辉的物业业务不仅排名前列时间上市，还赶上了物业股的红利，永升生活服务的股价一直是物业股的领头羊，市盈率是旭辉控股的若干倍。

有没有“青出于蓝胜于蓝”的味道？

所以，投行的人都说：

“旭辉是个好学生！”

这样的好学生，在目前的市场情况下，仍会保持良好的姿态，认真做题吗？

答案是肯定的。

让我们来看看林中对于行业未来的展望：

首先，林中表示对房地产行业未来很乐观，他说当市场好的时候，他反而危机感重重，市场不好的时候，他反而很看好。除此以外，他还认为困扰行业的利润率下降问题，总有一天会解决，房地产行业开发的利润率有一天会触底反弹，整个行业未来毛利率会在20%左右，净利率会在8-10%，这比较健康，也能达到调控部门的预期要求。

如果你认为这还是“套话”，那么看看林中如何应对“拿地销售比不得超过40%”这条监管要求，你会立刻同意“旭辉是个好学生”——

林中说，旭辉将在以下方面提升效率，应对监管要求：

1、盘活资产。拿地销售比不超过40%的要求，使得开发商拿地投入的钱，来自负债的比例降低，依靠自有资金的比例上升，因此开发商就要盘活已有的资产，减少库存，快速销售，快速回款。

2、盘活土储。以前开发商土地储备规模越大，被认为越有价值，土地本身会升值。未来房价售价限定，囤地也不能生财，而且政府采取集中供地的方式，如果你有钱，大可以一次性购买很多土地。如果没有钱，只能坐看机会失去。现金流远比流动性差的土地储备重要，因此要减少土地储备，旭辉计划将土地储备去化周期缩短到2年。

3、提升经营效率。提高人、财、物的全要素经营效率管理理念，提高每一块钱的投入产出比，使用数字化管理手段，创设更多的管理工具，建立更高的业务标准。

4、改变投资策略：避开去化情况不好的市场，调仓到拿地销售周转快的城市，减少拿大型项目，增加中型快周转项目等等。

听了这些，您脑海里有没有浮现出一个认真做作业，听老师话的好学生形象？

在整个行业充满悲观、抱怨声音的时候，林中和旭辉没有在考虑“是与否”的问题，而是在想前面有障碍物，如何绕过去。从林中个人风格和旭辉的企业文化来看，大家更愿意将旭辉归入“文科生”行列，但是大家也愿意将面前的困难想得更充分一些——比如，现在老师给旭辉这个“文科生”出的是一道——数学奥数题！？