【年报洞察】迪马股份:绿档的自如

原创 房小评 中国房评报道 

“三道红线”金融新规出台后的排名前列年报季，也是首次检视房企们踩线情况的节点。这决定了每家企业今年杠杆上的松紧度，进而影响土储补仓、销售节奏等企业发展命脉。

3月11日，迪马股份发布了2020年年度报告，一大亮点就是债务结构优化，“三道红线”财务指标全部在达标范围内，成为最安全的“绿档”企业。

绿档的实现不是一日之功，从3年前开始迪马股份的净负债率就明显下调，发展趋于稳健。2020年末，有息负债中的短期债务占比也下降到了33.22%，负债结构进一步优化。

在北京贝塔咨询中心2020年中推出的一项排行榜中，位列综合实力第29名的迪马股份，单项偿债能力尤其突出，排到了：

行业第6。

2020年，迪马股份还入围了中国房地产TOP10研究组沪深上市房地产公司财务创造能力TOP10。

这正是迪马股份过去几年降杠杆、调结构的成果。偿债能力也好，财务创造能力也好，体现的都是房企在金融监管收紧环境下，对风险的抗压力，企业的安全性。

因为债务结构优化，迪马股份获得资本的支持认可，2020年迪马股份

成功发行中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划总计11.6亿元；

获得上海证券交易所关于非公开发行住房租赁专项公司债券的无异议函；

获得远东资信评估有限公司给予的主体信用评级AA+，评级展望为稳定。

“绿档”企业，负债年增速有着不超过15%的上调空间，加上资本市场的青睐，迪马股份2021年的预算和发展空间就更加宽裕了。

截至2020年期末，迪马股份经营活动产生的现金流净额达到了22.2亿元，同比大增374.32%，而且连续6年为正。

在这个融资环境趋严的大环境下，手中握有现金，融资有保障，何其可贵，这样才能主动抓住优质的投资机会。

尤其是今年22个热点城市的土地集中出让制度，极其考验房企的资金调配能力，而迪马股份因为持续优化财务结构，能够比较自如地应对全新的市场环境。

这让2021年的迪马股份，充满看点。

Part 1

300亿预算

在给企业财务降压的时候，迪马的发展依然是以可观的速度在往前走。

2020年，迪马股份实现营业收入212.71亿元，同比增长7.99%；归属于上市公司股东的净利润18.03亿元，同比增长25.89%；加权平均资产收益率达到18.11%，基本每股收益0.76元。

迪马股份坚持一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，深耕精选。

同时升级了运营管理机制和运营区域授权，以“投-融-供-销-回-存-结”为主线，设定标准动作监控管理，持续提升过程管理基本功，全方位提高运营效率。报告期内，运营效率显著提升，从决策、实施到运营周期，同比缩短20%以上。

深耕精选的战略和更具效率的运营管理体系，让迪马股份在给财务降压的同时，实现了稳健高质量的发展。

股东们因此受益，迪马股份拟向全体股东按每10股派送现金红利0.80元(含税)，这也是迪马股份连续三年进行现金分红，累计分配利润不少于三年实现的年均可分配利润的30%。

尤其值得一提的是，去年迪马股份新增土地储备35宗，新增建筑面积516.83万方，比2019年的18宗土地，300万方建筑面积，实现了大幅提升。

期内，迪马股份与花样年、大发签订了战略性合作协议，并与多家大型房企实现合作，积极推动互惠共赢，共同发展。

花样年和大发都是重仓华南、华东等经济活跃地区的企业，通过合作，迪马股份能够进一步实现战略布局的调仓、深耕和优化。

3月11日，迪马股份公布了一项议案，董事会同意授权公司根据市场情况择机增加土地储，获取土地价款总额在：

人民币300亿元内。

根据中国指数研究院的数据，2019和2020年，东原地产的拿地金额都在100多亿元。

还是那句话，现金充裕、债务优化、发展稳健的房企，才有充足预算去市场中找机会，将发展主动权握在手中。

过去3年，东原地产的销售规模增幅不大，随着拿地预算的大幅提高，这一情况在接下来很有可能被改变。

Part 2

物业上市

2021年，迪马股份值得期待的事，不只在于增长，还有物业板块的上市进度。

迪马股份拟分拆控股子公司东原仁知在港交所上市。

根据迪马股份的年报披露，物业板块除了在传统住宅物业服务继续保持先进优势之外，在商业综合体、写字楼、政府公建、工业产业园区、国际学校、医院、机场等多种领域也取得长足的进步，实现在住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务等领域全面发展。

熟悉东原的朋友都知道原聚场、童梦童享、老友生活节、趣生活业主社团等特色社区IP，这是东原创新社区空间运营的亮点所在，为客户提供高品质的全维度生活场景体验。

同时，东原仁知对于社区资产管理体系以便捷高效的服务，在资产专营、生活服务、车位租售、美居美家等领域全方位护航客户资产保值与增值。

根据第三方机构赛惟咨询发布的调查，东原物业的业主满意度连续多年位列行业前三，服务品质有保障。

2020年，通过专项服务、全委服务、顾问服务、合资合作、收并购、品牌输出等多样化合作与拓展模式的扩充，迪马股份的物业板块正实现与部分世界知名500强企业达成战略合作意向，全面迈进“大物业、全价值”高速发展道路。

2021年，迪马股份物业板块上市之后的市值前景值得期待。迪马股份也将因此拥有一个全新的港股资本平台，享受更广阔的融资空间，为企业发展增加一条输血渠道。

在服务业主、客户的同时，迪马股份也在持续对社会进行投入回馈。

迪马股份《2020年社会责任报告》显示，其在抗疫与脱贫攻坚、社会公益方面，社会贡献值达到76.62亿元。

2020年，迪马股份持续将扶贫援助提升到企业战略高度，采取定点支援、项目合作、农产品帮销、教育扶持等多种方式，切实帮助对口乡镇与个体实现脱贫致富；持续第九年实施薪火暖冬及薪火奖学金项目，为贫困儿童和学生提供援助；成立关爱儿童中心，为留守儿童提供服务；成立忘不了慈善信托为阿尔茨海默病老年群体提供帮助。社会责任组织建设方面，公司成立重庆迪马公益基金会，持续践行社会责任。

面对突发疫情，迪马股份联合各板块快速响应，排名前列时间成立首支医护关爱慈善信托用于一线医护人员物资及关爱援助。“迪马医护关爱慈善信托”共计为26位在防控2020年新冠疫情中作出重大贡献的医护人员直系家属提供慰问金。

社会责任体现的不仅是企业的担当，也是观察企业能力尤其是资金情况的窗口。毕竟这么多项投入的前提，是迪马股份拥有充足的资金，有余力在发展之外，回馈社会。