保利发展:对未来楼市的15点研判!

◎ 文 / 村长

不知不觉间，保利发展的行业白皮书已迈入第6个年头。

就在4月8日，由保利发展、保利投顾联合出品的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》正式问世。

面对地产行业的未有之大变局，最难的就是在不确定性中找到确定性。

事实证明，在这方面，保利可能是做得较好的企业之一。

比如早在2017年，保利就率先提出房地产行业进入总量峰值时代，近5年的行业规模变化印证了这一判断；

2018年，提出房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势；

2019年，提出城市的生命周期就是房地产的生命周期、人口迁徙的变化决定城市格局之变；

2020年，提出周期拉长，房企逆周期操作空间收窄；

2021年，提出城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化；

而2022年，保利对行业的看法是是什么？未来的趋势和格局有将如何演绎？

为此，我们专门提炼了今年白皮书中最精华的15点，以飨读者。

1传统“三高“模式为经济和行业平稳发展埋下隐患，2021年的行业调控是必要的。  

2021年是房地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。多重政策叠加成为行业出清的导火索，信心不足是最深层次因素。

一是个别企业暴雷事件严重冲击房地产市场和资本市场的信心，导致信任度缺失；

二是一二手房全面限价，封闭了房价上升空间，加上房地产税的利剑高悬，客户购买逻辑根本改变，对稳市政策的反应边际减弱；

三是客户收入预期和购买力下降，使房地产市场承压，而市场下行又对经济和财政形成惯性压力。

但根本原因在于“高负债、高杠杆、高周转”的模式难以为继。

经过本轮调控，我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。整体上来说，局面仍是可控的，本轮调控用局部代价换取整体较大平稳。

点评：调控让“局部”成了代价，会痛几年，但不调控“整体”都是代价，会痛几十年。

（日本与美国房地产泡沫后房价走势）

数据来源：OECD

2伴随行业出清压力，市场向下击破箱体，出现超预期下跌，“三稳”迫切性凸显。 

2017-2020年，楼市运行连续四年呈现稳定的“箱体运行”。2021年，由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，市场向下击破箱体，出现超预期下跌。

当前形势下，要尽快稳定房地产市场，果断出手，切实、加快落实中央各项会议精神，加大稳市和纠偏力度，才能避免陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺旋”，确保实现“三稳”。

点评：治“本”要先治“标”。

（全国新建商品房销售面积同比涨幅）

数据来源：国家统计局

3当前政策力度仍不足以令市场“放量筑底”，市场预期和信心预估还需要比较长的时间来修复。  

信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施，虽然都取得了正面效果，但由于楼市下行势大力沉，现有的政策力度仍不足以令市场“放量筑底”，市场预期和信心预估还需要比较长的时间来修复。

点评：寒冬结束或许不远了，但春江水还远未暖。

4行业运行逻辑发生根本性改变，呈现“五化”趋势。

一是去金融化，房企要保持适度杠杆，不能过度借贷；消费端也不能把房子作为金融产品。二是制造业化，土地红利不再、利润下行，必须用制造业思维和精益管理的理念。

三是优质专业化，产品和服务都要做到较好。四是功能民生化，民生保障是最根本的。五是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强、弱者恒弱，行业门槛也会越来越高。

点评：人间清醒，回顾常识！“五化”的本质就是地产“去魅”，呈现“原生色”。

5“房住不炒”并没有动摇房地产“支柱产业”的地位，其仍是稳增长、扩内需的关键力量。 

2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元，多年来一直是我国居民较大内需市场，同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，对GDP增长的贡献率接近20%。

作为国民经济的支柱产业，住房消费也再为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。

我国房地产业对经济增长的贡献仍有提升空间。对比发达国家，我国房地产业增加值占GDP比重并不算突出，以人均GDP突破1万美元为时间节点，我国房地产业占比较美国、日本等分别低2个百分点、1.7个百分点。

点评：房地产这根柱子过去离不开，现在离不开，未来依然离不开。

（全球主要国家房地产业增加值占GDP比重）

数据来源：Wind备注：图中横轴0代表各国家人均GDP首次突破1万美元的年份，数序为时间节点前后年份。

6中长期看，行业基本面没有改变，仍能良性循环，合理住房需求有支撑。  

市场短期走势看的是市场预期，中期走势遵循运行周期，长期走势遵循生命周期。

中长期看，我国经济发展韧性强、潜力大、前景广阔、长期向好的基本面没有变，人均收入稳步提高，居民对美好生活的向往不断提升，对居住品质的需求不断释放。

点评：地产只是不好做了，不是没得做了！

7行业整体可能进入构筑右肩阶段，需求多元化，要把握成熟期的结构性机会。

近5年行业已进入“总量峰值”时代，正在迈向峰值右肩的“减量发展”时代，行业生命周期仍处成熟期，接下来关键在于把握结构性的机会。

比如需求多元化，改善需求成为市场主力；家庭小型化，年轻人独立居住需求增多；老龄人口持续增长，适老化住房需求增加。

点评：未来的房地产是“结构性牛市”。

8城市分化，大中城市生命周期向上。 

城市的生命周期就是房地产的生命周期。基本面好的大中城市，人口、产业集聚，城市生命周期向上，房地产市场仍处于成长期，需求量仍在扩容。在人口流入城市，刚需依然旺盛。

点评：全国楼市大分化的实质就是城市的大分化。

（我国重点城市人口增量及流动人口数量）

数据来源：国家统计局图注：标“*”的郑州、苏州等城市流动人口采用“常住人口-户籍人口”进行估算，存在一定误差。

9房地产税影响深远，中长期来看，其预期触发家庭资产配置逻辑转变。  

保利发展的研究团队对重点40城客户的调研显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市。

在等待靴子落地过程中，房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响，从以往买小、买多（套），到以后买少、买适中、买精。

点评：房地产税一把超好用的长效预期管理工具。

10城市潜能的差异，推动市场从超级分化向先进分化演变。  

比如同样是二线城市，由于人口潜能的差异，房地产市场分化亦呈现加剧态势，人口高增量城市，其商品住宅成交韧性较强；人口低增量城市，其商品住宅成交规模存在瓶颈；

点评：不是所有的二线都有机会。

11需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界在退缩。  

本轮限价叠加市场深度下行，大中城市的有效市场边界持续收缩。2017年外溢需求高位时，多数城市的市场边界大于行政边界；及至今年，多数城市的市场边界已明显小于行政边界，只有距离特别近的区域才会超出行政边界。

在此背景下，城市的价格体系正在重构（包括地价），将以核心区较新价格（一手房限价、二手房限价、市场真实交易价的孰低原则）为坐标

中长期看，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。

比如广州，中心四区集聚就业人口的46%，常住人口的34%，以其为圆心划分出一二三四线市场，天河属于一线，从化属于四线。

点评：大分化时代，能级再高的城市，也有坑。

12商办市场容量下降，结构性供需矛盾突出。

全国商业及办公市场容量2017年见顶后连续四年下降，在商品房销售额中占比不断下滑，从2018年1.96万亿、13.1%回落至2021年1.4万亿、7.9%，销售均价连续三年回落。

同时结构性矛盾明显，经营性物业尤其是商业及办公的供给和需求不匹配，需求集中在一二线城市、产业强、需求大的核心板块，但一二线非核心板块与三四线城市供应偏大，空置率上升。

地方政府应破除过去“多建商办就能提高税收”的惯性思维，认识到税收与产业发展紧密相关。应着力提高营商环境，出台支持性财税政策，把产业做大做强，并从规划与土地源头控制新增商办供应。

点评：部分商办是一颗尚未被充分重视的雷。

（重点城市商办物业空置率）数据来源：Wind

13房企高质量发展要转向“内生式发展”，注重构建“动态能力”。 

从本轮行业出清来看，违约和评级下调导致企业主体信用丧失，“融销双杀”接踵而至，稳健的财务风格至关重要。

此外，房企构建“动态能力”愈发重要。“动态能力”要求房企根据经营环境变化与风险，不断进行改革与经营模式再造。

当前形势下，特别强调要加强政策研究与适应，提高对政策的领悟力和判断力，并转化为企业体系化的执行力，这将成为房企必备的核心竞争力

点评：从靠行情吃饭到靠能力吃饭。

14经营性物业的发展要从“地产思维”转向“真正经营”，由“被动获取”转为“主动获取”。 

过去，住宅反哺商业、销售反馈经营的“算大账”逻辑已不再适宜。以商业地产为例，核心区位、业态优势、品牌运营下，若盈利模式成立，配套住宅只是锦上添花，可实现“独立拓展”。

点评：经营性物业过去是“鸡肋”，现在是“鸡腿”。

15市场化租赁住房商业模式不清晰，政策性租赁住房已形成政策闭环。 

住房保障体系顶层设计明确，租赁住房进入发展快车道，“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

当前，租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的发展现状。市场化房企凭借资金和资产优势占据头部位置，但仍面临盈利难题。

相比之下，政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰，但地方政府在资金筹集、建设和运营上面临较大挑战。

政策通过前端让渡地价、盘活存量，在建设和运营环节提供补贴，提高整体的EBITDA，后端纳入公募REITs实现退出，形成了投融建管退的政策闭环。

点评：租赁性住房正在成为房企的新风口。

（典型城市实际管理人口与常住人口对比）

数据来源：各地政府公布

最后，额外用三句话，也是三颗心结束此文。

一是信心，要对中国房地产可持续发展有信心；

二是决心，要对行业发展模式转变、产品结构调整有决心；

三是平常心，别焦虑、少内卷，做好该做的事；

总之，在不确定性中，相信国运、相信时代。

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