大降温VS创新高!天津2021土地市场上演“冰火两重天”!

众所周知，土拍向来是房地产市场的风向标。其活跃程度是房地产开发商拿地积极性的一个体现，也是市场景气的一个指标。

伴随着天津第三批次两集中土拍落下帷幕，天津首年度集中供地也正式落下帷幕。

2021年土拍政策也迎来了重大调整。2月，自然资源局召开视频会议，要求22个重点监测城市实行土地供应“两集中”。

天津作为热点城市之一也参与其中，经历了年内三批次的集中供地并实现成交。

那么，今天的土地市场表现如何，我们一起来看看吧！

01

四项纪录均失守

回顾天津土地市场的表现，据搜狐焦点数据统计，2021年累计推出宅地规划建面1599万㎡，同比上涨12%；

累计成交宅地数量共110宗，环比下跌8%；

累计成交宅地总土地面积约755万㎡，同比下跌2%；

累计成交宅地总建面约1166万㎡，同比下跌10%；

累计成交总金额1035亿元，同步上涨12%；

宅地平均楼面价8877元/平米，同比上涨32%；

平均溢价率4%，同比下跌20%。

限价政策和市场环境的双重作用下，2021年天津供地节奏保持平稳，成交体量、成交总建面略有收缩，同比下跌；但是成交总金额、平均楼面价均同比上涨，成绩不算差。

02

谁是2021年的卖地之王？

整体来看，成交的110宗宅地中，市内六区占地14宗，环城四区占到40宗，远郊五区占到34宗，滨海新区占到22宗。

环城四区成为不折不扣的卖地大户。

从区域来看，滨海新区宅地成交数量最多，共22宗地块成交；成交总金额168.5亿元，成交总建面约297.4万㎡。

其次为北辰区，全年共成交土地13宗，成交总金额95.7亿元，成交总建面87.5万㎡；

津南区、武清区则并列第三，均成交13宗宅地。成交总金额分别为72.53亿元、96.54亿元；成交总建面分别为89.4万㎡、139.6万㎡。

市内六区

2021年市内六区共成功出让14宗地块，供应量较去年上涨27%。

其中，南开最多，共计成交5宗；红桥3宗紧随其后；河西、河东各2宗；和平、河北各1宗。

从单价来看，旭辉六马路地块、招商蛇口天拖地块、绿城新裕里地块、旭辉灵隐南里地块楼面价均在3万元/㎡以上；中海铃铛阁地块楼面价在2万元/㎡以上；其余均在1万元/㎡档。

环城四区

环城四区今年共成交40宗地块，同比上涨43%；北辰、津南在10宗以上，西青、东丽不足10宗。

北辰区一马当先，今年共成交13宗地块，同比上涨8%。整体来看，北辰区今年成交的地块主要集中在南仓道，其次零星分布在双青、青光、中东欧特色小镇等。

津南区紧随其后，全年共出让宅地11宗，同比上涨38%。

从分布上看，供应主力片区分别是——辛庄、海教园、咸水沽。

有四宗地块单价过万且均有不同程度的溢价——分别是大连同岳海教园两宗地块、中铁建设辛庄地块、中建六局辛庄地块。

西青区与东丽区不分伯仲。

西青区今年共成交8宗宅地，同比上涨60%。

去年西青区土地热点集中在精武镇，今年各板块发展均衡——南站、精武镇、李七庄、大寺、水西片区等均有房企落子。

金地、正荣分别在精武镇、南站开启深耕模式；

融创联合体斩获纪庄子8号地，紧邻之前的融创梅江壹号院项目，楼面价25763元/㎡；

继去年正荣落地大寺板块后，绿城今年也在大寺板块斩获2宗地块，分别开发了绿城柳岸晓风、绿城桂语朝阳。

水西片区是今年西青区新启动的板块，一下子出让了3宗地块，均溢价成交，楼面价在1万7左右。

东丽区今年共成交8宗地块，同比上涨167%。

从分布上看，程林板块是今年的热点，旭辉接连斩获3宗地块，单价都在1万以上，较高溢价28%。

今年7月天津市规划与自然资源局官网挂出《东丽区10-07单元程林公园及周边地区控制性详细规划修编公布》。该片区将会是城东开发的热点板块。

其次，金钟街板块今年也成交了2宗地块，加之板块内在售的项目，竞争会相当激烈。

华明镇许久没有土地出让，今年泽信斩获了一宗地块，楼面价7994元/㎡，目前项目为泽信·云樾天著，尚未入市。

远郊五区

2021年，远郊五区总计成交宅地34宗，同比上涨79%。

从供应量来看，武清共成交11宗，其余区域成交均为个位数。

武清区：与去年相比大涨450%。供应主力板块为商务区、新城、南湖等。楼面价较高的地块为新城斩获的津武（挂）2020-079号，单价约1万3。

静海区：与地铁等规划相继释出，供应量较去年相比上涨33%。团泊西与静海城区是供应主力，其中津静（挂）2020-08号地块进入抽签流程，最终由琪晟源抽得。

宝坻区：因高铁等规划再慢慢兑现，所以今年升温明显，从供地数量上看，环比去年上涨60%。

宁河区：与去年相比下跌50%，成交地块位于芦台镇。

蓟州区：去去年相比下跌20%，蓟州新城依旧是今年供地主力区域，均为底价成交。

滨海新区

滨海新区全年共成交22宗，与去年相比下跌63%。

空港、高新区板块宅地稀缺性母庸质疑，因此土拍热点也先进滨海其他板块，楼面价均在1万以上。

北塘板块“一反常态”，全年供应了4宗地块，这也意味着明年片区内将有大量的新房供应。

此外，从房企来看，除了我们熟悉的万科、远洋等品牌房企外，今年还有金新城、华美立家、联想等新房企进入滨海。

附：

02

盘点土地市场几宗“最

体量之“最”——39.27万平米

中铁投资黄港地块

9月10日，中铁投资以总价 17.237 亿元、楼面价 4390 元 /㎡摘得位于滨海新区黄港板块的津滨塘（挂）2021-4 号 " 欣嘉园 02-71、72、74 地块 "。

该地块位于天津滨海新区黄港板块，东至嘉园路，西至嘉泰路，南至欣展道，北至欣滨道。

该宗地拟出让土地总面积 180223.0㎡，为二类居住用地性质，规划总建筑面积约合 39.27 万㎡。

总价之“最”——49亿元

融创联合体水西地块

5月14日，西青区水西公园津西青香 (挂) 2019-080号、津西青天 (挂) 2019-081号捆绑地块迎来摘牌，3家房企报名本宗地块竞买，分别为万科、融创联合体、绿城中国。

最终地块由融创联合体以总价49亿元、楼板价16766元/㎡、溢价11%竞得。

单价之“最”——35857元/㎡

绿城南开新裕里地块

5月15日，南开区服装街津南南（挂）2021-021号“新裕里棚改地块”迎来摘牌。共有11家房企报名本宗地块竞买，分别为万科、中海、远洋、旭辉、招商、绿城、金茂、花样年、金融街、信达、泰达。

最终，该宗地块由绿城中国以较高限价18亿元、溢价约33%、成交楼面价约35857元/㎡、自持1000㎡租赁住房建筑面积竞得。

随后，该地块案名公布——绿城·凤起悦鸣。规划7栋13-14层的小高层，居住户数是290户，户均面积为163平米，规划户型为120-180平米。

该地块的地理位置很好，南开核心地段，旁边就是南开大悦城，交通方便、配套成熟，一看就是个改善底子。所以项目采用绿城的凤起系，是绿城比较高端的产品系，对标改善或者是终极改善置业买房人，目前待售，预计均价6万+。

溢价之“最”——49%

招商蛇口天拖二期地块

5月15日，位于南开区的津南保（挂）2021-010号“天拖二期”地块迎来摘牌。吸引了万科、中海、大连同岳、金地、保利、新城、招商、绿城、仁恒、金茂、金融街、五矿、信达、平安、泰达共15家房企报名竞买。

最终，该宗地块由招商蛇口以较高限价29.9亿元、溢价率约49%、楼面价30303元/㎡、自持3000㎡租赁住房建筑面积竞得。

目前，该地块项目为招商江山玺，面积段在143-190平米之间，项目已开盘，均价50000元/㎡左右。

自持之“最”——4.2万㎡、700套

富凯建设辛庄运通路东侧地块

9月10日， 富凯建设以总价4.21亿元、楼面价约15348元/㎡摘得位于津南区辛庄板块的 津南（挂）2021-07号“运通路东侧地块”。

该地块位于天津津南区辛庄板块，东至洪泥河东路，西至运通路，南至慧雅道，北至吉泰道。

拟出让土地总面积30905.5㎡，为二类居住用地性质，规划容积率≤1.8，规划总建筑面积约合5.56万㎡。

该地块需配建≥28200㎡、不少于470套自持租赁住房，自持租赁比约50.7%。

“最”意外地块——抽签

静海春熙道西侧地块

9月10日，静海主城区的津静（挂）2020-08号“旭华道东侧地块”迎来摘牌。

该地块位于天津静海主城区，东至春曦道，西至中南君悦府小区，南至空地，北至地纬路。

本以为会底价成交，没想到直接拍到了较高限价3.49亿元，当报价达到较高限价时，转为以摇号方式确定竞得人。

最终，琪晟源以总价3.49亿元、楼面价约6018元/㎡，溢价率15%抽签竞得该宗地块。

“最”受关注地块——16家房企

大连同岳海教园地块

5月15日，津南海河教育园的津南（挂）2021-01号“海教园A1地块”迎来摘牌，共有16家房企报名本宗地块竞买，分别为龙湖、中海、大连同岳、远洋、金地、保利、新城、融信、碧桂园、阳光城金科联合体、金辉、金茂、隆基泰和、泰达、联发、泽信。最终地块由大连同岳以6.7亿元、溢价43%、楼板价12066元/㎡竞得。

“最”有钱的房企——中海

今年中海为市场贡献了多个现象级项目，有年度流量王中海钻石湾、中海左岸兰庭，也有叫好又叫座的高端项目中海天空之境。

充足的现金流及优秀的财务情况，为中海在今年土地市场上的大展拳脚提供了底气。

中海在5月天津排名前列轮集中供地中以25.8亿元斩获河北区609席厂地块；第二轮集中供地中，一举拿下了红桥铃铛阁、河西安江里、和平多伦道地块。

可以说，第二批供地中少数的几宗市区优质地块基本都被中海包揽。

明年，凭借着这些热门地块，中海有望继续站上市场C位。

“最”坎坷地块——停牌、降价再挂牌、成交了？没成交！

郁江道D、E两宗地块

郁江道D、E两宗地块在今年第二批两集中供地中停牌；第三批再挂牌，取消了自持套数和自持面积等捆绑条件，并下调了起始总价、起始楼面价、较高限价等。

竞拍当天，传出渤海国资以底价摘得两宗地块，没成想，闹了个乌龙。

最终，郁江道D、E两宗地块以流拍收场。

03

2021年天津三轮两集中土拍特点

1. 高涨→转温→收缩‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

天津总体土地供应小幅放量，成交略有收缩；三批次土地供应量呈递减态势，成交亦同步下滑，首、二轮土拍热度由热转温，三轮延续降温态势。

2. 规则：从加码到放宽

首批集中供地结束后，天津对二批次供地规则进行调整，主要体现在新增“租赁用地”指标、控制溢价率、强化资质审查等方面，进一步引导交易市场预期稳定。

其中，第二批集中供地共推出18宗含自持租赁住房地块，有11宗成交，自持租赁租房3066套，自持租赁建面18.4万㎡。

三批次供应地块均无自持租赁要求，竞拍门槛小幅放宽，但对于购地企业资格和资金等方面审查仍较为严格。二批次河西区停牌的两宗地块重新挂牌“回炉”，起始价较二批次下调8%-15%，并取消自持面积。

3. 房企：热度高涨→小心谨慎

上半年土拍热度较高，平均溢价率超过10%。面对排名前列批集中供地，供求双方都在抢时间赶进度。尤其是房企端，考虑到后面两批次的土地很难实现年内上市，所以将重心更多地投入到首轮供地中。

下半年受融资收紧、市场转冷，以及二批次土拍规则调整从严等多重因素叠加影响，房企拿地热情明显下降，二批次溢价地块占推出地块的比重大幅下滑35%，底价及中止交易地块占比分别上升23%、12%；房企普遍对三批次参拍热情不高，无溢价地块成交，进入成交阶段的地块全部为底价。

4. 拿地区域：核心区“不香了”，边缘远郊“吃香了”

在排名前列批集中出让中，市区及区域的核心区是各大房企竞相追逐的热点。

但二轮却正相反，拿市区举例，第二批共出让12宗地，其中7宗停牌，剩余5宗则直接挂牌成交，未能进入竞价阶段。

导致这一现象的原因是什么呢？非一线房企目前已经很难参与到市内六区的地块竞争中，而有实力的房企在排名前列轮中已经完成了对市区的布局，比如中交、招商。所以像中海这样既有实力又在本年有好的现金回收的房企，成为了二轮土拍中几乎少有的市区买家。

反观，二轮热点反而是那些边缘区或者远郊的低价地，比如大港、静海，都达到较高限价进入到了摇号抽签环节。这些区域成为了二轮多数房企角逐的赛场。

5. 房企分化加剧

房地产行业“马太效应”日益凸显，土地资源向头部房企倾斜。2021年拿地金额TOP10房企的累计成交金额占比为51%，较去年上升11个百分点。

首批拿地融创、新城等民企拿地较为积极；二三批中，央企、国企成为拿地主力房企。

04

2022年的小趋势

从今年土地端的表现，可以预见2022年的几个小趋势：

1. 明年市区可慢慢挑选

2021年市内六区卖了14宗地块，规划总建面约161万㎡，这一体量比2019年和2020年两年之和还多。

明年市区众多新项目将接踵而至，如果没有政策强刺激，需求量没有激增的情况下，市区供应量陡增，再加上目前的库存，搞不好“降价潮“将蔓延至市区。

比如，河西区的新梅江，本身板块内项目就扎堆，再加上即将入市的安江里地块，竞争压力不小，明年会不会“打价格战”，不好说。

2. 环城要关注存量

第三批土地，环城四区几乎相当于没卖地。

而前两批中，环城地块基本已经入市了，所以至少在明年一季度环城在售的还是现在这些盘，热点板块持续去库存。

所以，一定要重点关注热点板块的存量。

3. 这几个项目已锁定热点

中海多伦道项目，为数不多的还未入市就有不少购房者等着买的项目。

据信息显示，中海多伦道项目预计明年3月开盘，户型面积段在50-110平之间，精装修，均价65000元/㎡，建筑面积在50-110平米之间。大概率对口鞍山道小学。

中海铃铛阁项目，看似红桥的地，实则是南开的房；项目定位改善，主打大户型；而大户型不卖户口，就像西青纪庄子、水西一样。

周边有格调春天、格调故里，十几年的房龄，都到了改善时间，这些业主有老钱，只要产品够好，不在乎户籍。

绿城新裕里项目、旭辉铂悦融御，楼面价都在3万以上；再加上目前在售的正荣紫阙、金地阅千峯、旭辉铂悦公望、招商江山玺，一水的豪宅，置业门槛越来越高，南开已经是豪宅的天下了。

附：