土拍研报 | 2021年成都第二批土拍回归理性

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批成都集中供地土拍的变化和原因解读

出品时间：2021年9月23日

研究员：赵文浩

成都第二批集中供地解读

二批量价供求双涨，23宗地块交易异常

9月17日，经过三天的出让，成都土拍宣告结束，本批次共有75宗住宅用地正式公告，开拍前共有17宗取消出让，在拍卖过程中有6宗地块流拍，最终有52宗地块成功出让，出让面积为224.29万平方米，较排名前列批次增加6%，计容建筑面积为490.09万平方米，较排名前列批次增加4%，成交总价为446.23亿元，较排名前列批次增加32%，计容楼面地价为9105.04元/平方米，较排名前列批次增加20%。

数据来源：焦点研究院，成都市公共资源交易中心

从各个行政区来看，本次除了新津区以外，各个行政区均有土地成交，分区域来看，成华区成交的出让面积较大，双流区计容建筑面积较大，金牛区成交总价较大，总体来说这三个行政区宅地供应规模较大。从价格方面来青羊区成交计容楼面地价为13961.61元/平方米，居各个行政区之首。

数据来源：焦点研究院，成都市公共资源交易中心

数据来源：焦点研究院，成都市公共资源交易中心

分板块来看，出让地块多位于除老城五区以外的其它区域，老城五区出让面积占比为36.43%，相比于排名前列次供地，老城五区供地占比明显加大。

数据来源：焦点研究院，成都市公共资源交易中心

出让政策规定详尽，人才公寓供应加速

本次土拍对于企业的参拍资质和资金来源进行了新的规定，要求参拍企业必须具有房地产开发资质，资金必须为自有资金，同时规定了5种禁止的资金来源。对于地块较高限价由原来的拍卖现场公布改变为随出让公告一起发布，这样便于企业提前进行投资测算，同时较高溢价率进一步下调到10.5%，由于本批次溢价较低，该条款影响不大。同时对于所有地块均采用，限地价，限房价，定品质的出让策略。针对装修价格、现房销售比例、地块的商业住宅建造顺序以及销售时间等方面，本次调控均有涉及。

在保障住宅配比方面，本批次变化较大，和上次的竞自持租赁住宅比例政策相比，二批次仅有6宗地块地块采用竞自持租赁住宅比例，65宗地块采用竞销售型一类人才公寓比例，此类房源定向销售，可以缓解资金压力，较排名前列批次的竞自持租赁住宅对于房企属于利好释放，同时19宗地块直接配建销售型一类人才公寓。本次人才公寓的大比例供应，主要和成都近两年推行的人才引进政策密不可分。

拿地企业以国企为主，中铁轨交居榜单前两名

和上次的国企民企平分秋色不同的是，本批次集中供地拿地企业主要为国有企业，且市属国有企业占比比重较大。这主要和本次地块出让特点有关，本批次有69宗地块提及人才公寓配建，且多宗地块对后续的产业有要求，当地国有企业有地方政府的支持，对于开发明显有政策倾向的人才公寓地块更有优势。此外，相对于第二批次的北京和武汉的竞现房销售的出让政策，成都针对多数地块直接规定了现房销售比例。这对房企的资金管控能力要求更高。对于此类地块，国有企业融资成本较低，开发优势较大。这两个主要原因使得国有企业成为本次拿地主力军。

从榜单分布来看，中铁集团在本轮供地中最为积极，累计报名了15宗地块，最终斩获6宗地块，占据成交总价和出让面积两榜榜首。成交总价和出让面积榜单的二名均为成都轨交，主要是由于成都轨交包揽了本次7宗TOD地块，在开发此类地块中成都轨交优势明显。

溢价水平总体下滑， 不同区域冰火互现

据焦点研究院统计，本批次共有45家房企参与竞拍，相比上次的70家房企参拍数量下滑明显。从溢价率角度来看，本批次整体溢价率为2.2%，较上批次降低下5.2个百分点。本批次共有38宗地块底价成交，占比约为73%。从区域来看，热门地块多位于近两年热门的天府新区和高新区，而老城五区均为底价成交，部分老城五区无人竞拍，最后取消交易。这主要和本次土拍的供地特点相关，成都本次采用的土拍规则较为繁琐，对于房企的竞拍和销售等多方位进行管控，部分地块利润较低，出于对于销售预期的考虑，房企参拍热度下降，地块底价成交成为主流，但是对于热门地块房企普遍看好，竞拍参与程度较高。

数据来源：焦点研究院，成都市公共资源交易中心

市场准入门槛变高，后续行业分化加剧

进入下半年以来，全国范围内新建商品住宅总体销售和融资承压，国家关于房住不炒的调控日趋深入，市场的剧烈变革正在酝酿，部分房企面临的调整压力变大。具体到成都新建商品住宅市场方面，2021年多数月份供应量小于成交量，本批次的土地集中供应后续可以补足库存，价格方面成交均价基本保持稳定，由于限价因素的影响，预期后续价格会基本保持稳定。在本次成都集中供地中，土拍规则繁杂，一地一策的调控政策使得拿地门槛变得更高，同时对于后续销售运营等方面进行多方面的限制，造成了符合条件的参拍企业变得比较少。最终导致了本次土拍在溢价率，拿地企业，以及地块分布等多个维度出现分化，成都市场的调整尚未结束，后续变化焦点研究院将会持续关注。

数据来源：焦点研究院

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