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五个新城里,房价涨幅较大的是它!成交黑马也是它!

楼市小房书 2021-07-23 10:12:40

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上海“十四五”提出了“五大新城”规划,计划把五个新城发展成相对独立的百万人口级的城市。其中,松江新城,青浦新城,嘉定新城都属于被大家耳熟能详的板块,而南汇新城由于临港自贸区的加持,也获得了市场的强烈关注。唯独奉贤新城对于不少人来说还是有点陌生。上海5大新城区位图但有两个数据值得购房者关注: ①

上海“十四五”提出了“五大新城”规划，计划把五个新城发展成相对独立的百万人口级的城市。

其中，松江新城，青浦新城，嘉定新城都属于被大家耳熟能详的板块，而南汇新城由于临港自贸区的加持，也获得了市场的强烈关注。唯独奉贤新城对于不少人来说还是有点陌生。

上海5大新城区位图

但有两个数据值得购房者关注：

①奉贤新城的新房，尤其是核心位置，一直都卖得非常好。近几个月奉贤多个项目开盘，奉贤新城金汇板块的南桥金茂悦，高层火速售罄；肖塘板块的阳光城未来悦，174%认购率开盘即光；金海社区城芯位置的光明九胤，开盘2小时去化92.19%，除4套底层房源全部售罄；奉贤新城外，青村的阳光城青溪水岸，210套房源，小筹人数超300组；四团的奉发宝龙广场，367套房源，认购人数同样超过300组！

②奉贤新盘的购房者中，奉贤本地人的占比是很高的，2019年奉贤新房认筹，奉贤本地人占比55.84%，2020年奉贤新房认筹本地客也占了近5成！

数据来源于@东方公证处

从奉贤新城居民的日常工作地点热力图也可以很明显看到，奉贤新城本地就业的比例很高，而区外的就业点，主要是沿着5号线和1号线分布，颛桥、华漕、江川紫竹等板块居多，并不特别明显，说明本地客对奉贤新城板块的认可度非常高。

数据来源于脉策

在过去三年里，五大新城中房价涨幅较高的也是奉贤新城，近三年的增长率达到了惊人的21.59%！

自年初“五大新城”出台后，奉贤的楼市就迎来了“春天”，不仅是奉贤新城，自贸区概念下的金汇、奉城、四团、青村等地也都楼市一片大好。

简单总结来说，奉贤新城是以全区之力打造的新城，各种高端配套都在这里，也是很多奉贤人心中的宇宙中心。也许奉贤没有嘉青松发展那么均衡，但单拿核心出来比，南桥的底子还是很厚的。

在较新的奉贤区2035总体规划中，对于奉贤区和奉贤新城定位的表述是这样的：

奉贤区要建设成为上海市南部滨海城区，要建设杭州湾北岸综合性服务型城区，把奉贤新城建设成为上海南部中心城市，建成宜居宜业的东方美谷、滨海贤城。

简单来说，就是要为奉贤新城配备一个独立城市所需要的产业、配套商业、医疗教育等服务设施，承担服务整个奉贤区的职能。

规划示意图

另一方面，随着此次上海市2035规划扩充了主城区的范围（上图粉红色部分），奉贤新城成为了整个奉贤区距离中心城区最近的区域，具备了承接市中心通勤人口的能力。

一般来说，上海市的郊区接近中心城区的位置会形成昼夜通勤人口置业的板块和独立新城的板块（参考下表），但是奉贤新城却将两大职能合二为一，成为了奉贤区发展的重中之重。

示意图

这让奉贤新城成为了奉贤举全区致力打造的重点区域。

这一点在奉贤区这一次的2035总体规划中得到了充分的反映，简单举两个例子：

如果观察奉贤区的城市开发边界图可以发现奉贤新城（南桥镇）的城镇建设用地占比达到了奉贤区的将近一半。

规划示意图

从建设用地的情况来看，奉贤区城市开发边界内建设用地面积为186.6平方公里，而奉贤新城的规划建设用地为60.5平方公里，约占1/3左右。再结合用地性质来看，奉贤新城以外的地区以棕色的工业用地和少量的配套居住用地为主，奉贤新城也集中了超过半数的居住用地和几乎全部的商业商办类用地。

规划示意图

相应的，其他公共服务设施也会集中在奉贤新城。

规划示意图

可以说集合了整个奉贤区城镇建设的精华。

值得一提的是，有很多小伙伴搞不清楚奉贤新城到底包含哪些区域。

实际上，奉贤新城并不只是原有的南桥镇，而是在行政区划上覆盖了金汇、青村和南桥三个镇，其中金汇和青村镇的面积占比虽然不大，但是基本上覆盖了所有的镇内城镇建设用地。

也就是可以把理解奉贤新城板块理解为以南桥镇为基底，整合了金汇和青村最发达部分的新城。

规划示意图

这样的集中发展让奉贤新城成为一个宜居宜业兼备的板块。既是一个可以享受区级服务设施的居住区，又是一个有产业发展动力的新城。对于往返市区通勤的人群和在奉贤新城工作的人群来说都是置业的好选择。

其实，目前奉贤新城的南桥片区发展已较为成熟，很多交通、商业、生活配套都已经醇熟，堪比市中心！

2018年12月30日，5号线南延伸线正式运营。5号线作为1号线的延伸线，到达莘庄、徐家汇、人民广场等都非常方便。

规划示意图

根据上海市城市轨道交通第三期建设规划调整，拟向南延伸15号线，自现状紫竹高新区站，终至望园路！

5+15号线（规划南延伸）大大提升通勤便利度！未来奉贤将迎来双轨交时代！与此同时，奉贤南桥的地面交通系统也越来越好！

金海公路连接虹梅南路隧道+高架，可以直通中环！浦星公路在未来济阳路快速路通车后，也可以更高效率通勤前滩！

虹梅南路隧道实景图

已经通车的上海首条BRT线路，直达东方体育中心，便捷换乘6、8、11号线。

BRT实景图

约33万方的TOD综合体——龙湖天街(规划中)、上海百联南桥购物中心、苏宁生活广场等大型商业中心，都是奉贤本地居民最常去购物的地方。

龙湖奉贤天街效果图

在产业方面，项目周边几公里处有东方美谷，已有许多知名美妆大牌进驻！

已入驻企业示意图

未来这里将聚集千亿规模产业，预计吸引近100万高新人才进驻。围绕东方美谷打造的约750公顷美谷小镇，规划包括约20000平豪华酒店、约30000平会展中心、奥特莱斯、青少年活动中心、文化中心、达令港公园等，未来将成为南桥休闲、购物、娱乐中心！

东方美谷实景图

那么对于关注奉贤新城的人们而言，这里究竟有些什么功能板块呢？

规划示意图

奉贤新城的核心区在哪里？

就在上海之鱼以及中央林地这一片。这个片区承载了奉贤新城作为上海副中心的职能，聚集市级、区级的公共服务。

上海之鱼实景图

上海之鱼是政府斥资400多亿打造的奉贤地标性建筑，园内设有高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施。

示意图

还有四个地区中心，分别是奉浦、南部枢纽、老城和金海。

奉浦地区中心以5号线奉浦大道站点为核心，集合江海产业园未来转型发展，沿南桥路向北拓展城市功能，疏散老城的居住密度和新增的公共服务设施，带动浦南运河以北老城片区的整体开发。

效果图

南部枢纽地区以奉贤新城站和南桥车站为依托，重点优化站点周边的交通组织，要打造新城面向区域的综合交通枢纽地区，同时延续TOD开发思路，打造中小企业CBD总部。

规划示意图

老城地区中心以南桥老镇古华公园为核心，结合浦南运河西段滨水开发，打造具有江南水乡特色的文化娱乐休闲水街和滨水空间，重点升级公共服务设施。

规划示意图

效果图

金海地区以轨交15号线环城北路站为核心，形成生物化妆片和保健品特色产业联盟，成为上海南部美丽健康产业的聚集地和创新中心，未来将积极导入大学、科研院所等研发机构，为新兴产业业态配套一定的居住和公共服务设施，是奉贤新城地区一块极具潜能的地区。

实景图

金汇地区是与奉贤新城接壤的地区板块，同样紧邻主城片区，作为奉贤中北部地区经济、文化和服务中心。依托金汇工业园产业社区和南面的东方美谷核心区，打造金汇东方美谷小镇，打造“山水意境、美谷景象，金汇打造产业生活融合景象”，以服务金汇镇区的商业服务功能为主，同时结合奉浦线及站点建设，发展美丽体验、展示、营销等功能。