守正创新:2023年房地产数字化十大趋势展望 --- GIS篇

近年来，产业数字化浪潮滚滚向前，数字化转型已成为各行业发展“必答题”。房地产作为支柱型行业，其数字化进程对经济发展的质量变革、动力变革、效率变革产生深远影响。为了探讨数字经济大潮下房地产数字化转型的发展趋势，数字化营销研究院联合搜狐博点组成联合课题组，将产业研究与行业实践相结合，经过近半年时间的调研走访，共同编制成超4万字的《守正创新·2023房地产数字化十大趋势展望》。

报告分为五个篇章，从数据篇、建设篇、管理篇、营销篇、运营篇五个视角出发，详细阐述了数字时代下房地产数字化的转型机遇、转型趋势与转型案例，为当前房地产企业在推进数实融合、打破线上线下的边界、释放数字红利方面，提供了可行的实施路径和前沿洞察。

建设篇

房地产行业的未来，建设始终是重中之重。随着BIM、GIS等前沿数字技术的发展，以人力密集型为特点的施工活动，正逐步地依靠数字来实现。BIM、GIS等技术并非新型技术，而是经过前期不断的升级、迭代，形成的更好助力建设数字化的最佳数字化工具，在当前数字中国建设的浪潮中逐步形成了两个重要发展趋势。具体来看，BIM技术集成项目建设信息，支撑协同发展；GIS技术推进“以图管房”，实现可视分析。

趋势四：GIS推进“以图管房”，实现可视化时空分析

（一）趋势解读

GIS（Geography Information System,地理信息系统）是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，可采集、输入、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示空间数据，并采用空间模型分析方法，提供多种空间和动态信息，为地理研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。GIS技术的主要优势体现在其作为一种空间分析和可视化技术，可以帮助实现建筑物模型的宏观角度的表达，支持反应建筑周边的环境、地形、地址等地理信息。在当前的房产建筑业转型的驱使下，也推动着GIS技术的发展。未来，GIS技术的发展趋势呈现以下两种走向：

趋势1:三维地理信息系统当道，突破二维地图平面空间束缚

三维GIS相对于传统的二维GIS 技术更为直观、准确和生动，主要基于三维GIS的可视化技术。三维的可视化具有较强的逼真、操作顺滑、高效等优势。相较二维的可视化，三维可视化技术所呈现的视觉真实性和纹理细节的精细逼真度是二维难以媲美的，尤其是三维可视化具有重视人机交互响应时图像质量稳定性、低延时性、实时性的优势。此外，三维GIS可以在时间和数据精准度上有显著性提升，其应用的场景广度已支持拓展至大尺度的城市规划空间建设中，并成为助力智慧城市建设的重要手段。

趋势2:推进GIS与BIM融合，加速智能建筑发展

GIS和BIM两种技术并未实现完全意义上的融合，目前的融合状态类似将三维模型导入3D GIS平台。在实践中，GIS和BIM的技术融合体现在，GIS可提供空间查询和分析能力，并支持在房地产项目各阶段基于BIM的可视化展示、管理及决策等技术。同时，BIM技术也可以提供高精准度的模型数据作为GIS的三维应用数据支持。二者技术的协同和共享也将加速智能建筑领域的发展。

无论是三维GIS的发展还是GIS与BIM技术未来的融合，最为重要的是可以将信息和数据的误差降低，提供更真实可靠的数据信息，为房地产的决策给予科学系、合理性的支持，并提升房地产管理的高效性。

（二）技术特征

GIS的技术核心是通过应用空间数据和空间分析解决问题，主要应用在资源管理、资源配置、城市规划和管理、土地信息系统和地籍管理、生态环境管理与模拟、应急响应等不同领域。GIS技术有以下三个特点：

一是开放性。GIS技术的开放性主要体现在支持开放式的环境接入。GIS技术支持多种数据库管理系统，如Oracle、Sqlserver、Sybase等；此外，GIS系统可支持运行多种语言和开发工具并支持各类操作系统；可以为ERP、CRM、OA等应用系统提供标准化接口。

二是先进性。GIS采用先进的计算机图形技术、数据库技术、网络技术与地理信息处理技术。GIS系统可实现远程数据和图纸查询，并提供图表输出功能；并具备完善的测量工具，帮助实现现场勘查数据、线路杆塔等设备的设计和修改，并支持进行线路设备迁移与计算等；此外，GIS凭借其区域分析判断功能，可为用户提供辅助决策、综合统计分析，帮助管理者决策提供依据；同时，GIS技术也融合了可视化技术与移动办公技术，方便使用者操作。

GIS技术可提供建筑施工周围的地形、管线、道路、既有建筑物等空间地理数据的支持，并基于空间分析处理等功能可以对地理空间数据加以处理。GIS技术也可应用在地质信息管理领域，其实是地质情况是影响建筑工程施工的重要影响因素。利用GIS 系统功能中的地质模型信息，可实现施工中对边坡安全风险评估、隧道定位、地质预报、地质监测、地质剖面的获取和应用等。

三是发展性。发展性体现在GIS具有较强的可扩充性和连接性。尤其是在开发过程中，考虑系统成功后的进一步更新，支持维护性拓展功能及与其他系统应用的衔接与整合。

（三）应用场景

GIS技术可提供建筑施工周围的地形、管线、道路、既有建筑物等空间地理数据的支持，并基于空间分析处理等功能可以对地理空间数据加以处理。GIS技术也可应用在地质信息管理领域，其实是地质情况是影响建筑工程施工的重要影响因素。利用GIS 系统功能中的地质模型信息，可实现施工中对边坡安全风险评估、隧道定位、地质预报、地质监测、地质剖面的获取和应用等。

图：GIS技术应用

GIS技术在房地产建设环节主要体现在以下两个方面：

地块空间规划与信息处理

GIS技术支持空间数据的构建与分析，包括幢图（房屋现状图）、丘图（土地利用现状图）、行政区划、交通分布、水系分布、地形（数字地形模型）、土壤专题、社会经济统计数据（空间实体化）、遥感影像分类数据等。基于GIS以上功能，可以对房地产相关空间建筑实体的空间位置与空间关系进行查询、检索、统计与可视化表达，并进行空间计算与分析。GIS技术广泛应用于房产施工建设、地下勘探数据采集，可以有效清除地理信息系统中的问题数据。此外，G I S 系统具有丰富的接口和模型，可以快速依照工作诉求对数据进行处理和分析，生成相应的文件。并结合模型的构建，可以快速清晰的将地理坐标的信息展现出来，提升信息查询和检索能力。

在小区拆迁、扩建或改建场景下，GIS可以帮助统计需要拆迁、扩建或改建区域的房屋的总建筑面积、总幢数、总户数等相关信息。通过在GIS系统中图形选择任意改建区域，并利用选择工具勾勒改建区域。改建区域构建完成后就支持通过输入相应的统计条件得到结果。例如，统计的字段选择建筑结构，通过选择改扩建的区域，可以直观的得到此区域中的房屋建筑结构的直方图，等图形表达形式。

宏观到微观的空间测绘

GIS技术在房产建筑设计阶段可以帮助对用地范围内部建筑、外部设施及道路布置的空间和功能性之间实现三维可视化呈现，并支持在高密度和高楼层群体建（构）筑物场地内进行精确的测算，从而获取到视觉阻碍、限高等可视分析的结果。结合BIM技术模型，可以在建设施工过程中与设计模型、计划进度安排对照，并将人员、机械、物料等管理要素综合评判，实现要素的精确定位、状态的实时获取等目标，帮助地产商动态管理整个施工过程。同时，GIS与BIM的结合可对楼内部单层单户布置予以呈现，实现总体到细节、宏观到微观结合的设计方案体现。

（四）规划建议

随着智能建造的理念不断的推广，以GIS技术为代表的智能建造技术将会有效提升建筑施工的管理水平，实现智能化、数字化发展。然而，GIS技术在建筑施工阶段的应用处于初级阶段，无法完全满足信息化和智能化转型的要求。仍需要在以下几个方面有所发展：

加强GIS技术与多学科的整合

GIS技术发展涉及的范围除了与土木工程领域有密切关系，还与计算机、信息技术、机械、电子、管理等多学科相关。GIS技术的发展有必要与多学科进行融合，充分发挥不同学科的优势特点，促进GIS技术的研发和创新。GIS技术作为土木工程领域数字化转型的重要技术手段之一，在多学科的融合促进下，将会在建设工程的各个阶段服务好各相关方，并弱化信息壁垒，实现建筑的全生命周期高质量发展与管理。

加强GIS技术与多学科的整合

目前，建筑机器人已经被应用到个别地产项目的房屋建设环节，未来可进一步将GIS擅长的空间测绘技术与数据采集技术相结合，帮助采集施工过程中产生的数据，并分析施工背后的规律和原理。助推建筑机器人的研发升级，实现更多施工的工作自动化。

（五）应用实践

GIS技术在房地产行业的应用深度相对于其他技术而言仍处于初步试探阶段。由于房地产GIS系统建立十分看重空间数据库建设成本和速度，但基于空间数据库存在软件的通用性能力弱、建库过程复杂、人员干预多、耗时长、建库效率低等问题。同时，房地产的GIS系统并非开发后即可使用，还需要空间数据库的建设和填充，这导致很多房企望而却步，使得GIS技术在房地产行业的应用推动较为迟缓。

目前，GIS技术的应用实践方面主要由一些高新技术企业主导，致力于将二维、三维的GIS技术与无人机航测、物联网、大数据等技术服务相结合，从而构建一体化的服务平台，免去了房企自研建库的时间和成本。成都某高新技术企业应用GIS技术已在仿真模拟、土地资产管理、智慧园区等领域为客户提供完整的行业解决方案层面实现了一定程度的发展。

该高新技术企业为某房地产单位利用GIS技术提供地块的建设前期、中期、后期的数据信息对比，为房产地块项目提供直观和全面的成果内容展示。通过GIS技术管理地块，可以帮助房地产商真实反映出地块全景和周边地形的空间关系并支持同屏对比；同时，支持对建设前中后三期数据分别标注，并以信息形式展示在系统上；在现场使用系统时，可实时定位当下所处位置，并迅速了解周边地块分布情况。通过GIS技术在房企的应用可以精确地展示房产的位置、外观等详情信息，实现房产建设周期可视化管理。