【特别】朗诗田明:靠本事吃饭

原创 房小评 中国房评报道 

房地产企业的团建活动，分为几大流派：戈壁徒步派、马拉松派、登山派……

朗诗就属于登山派的代表。

上个月，朗诗控股董事长田明与营销团队的几十位成员，一起登上了四姑娘山的顶峰，在朋友圈晒出了很多美图。

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这是田明成功攀登的第12座雪山。接下来的7月份，田明即将挑战祁连山脉东段的较高峰，青海岗什卡雪峰，海拔5254.5米。

在田明看来，岗什卡并不算高，毕竟在整个朗诗，有400多人登上过海拔超过5000米的山峰。

岗什卡的挑战在于峰顶那最后几百米，全是冰雪覆盖的大斜坡，需要专业攀冰攀岩的技能。

和田明一起挑战岗什卡的，将是朗诗的高管，以及朗诗登山队中较为专业的成员。

朗诗的登山队采用遴选机制，参加公司各类户外活动获得足够积分才能参与选拔。这次岗什卡的攀登预计将有20多人的规模，由于员工参与热情太高，最终可能会以摇号的方式产生人选。

很难想象，一家房企内部有这么多专业的“攀登者”。

这并不是因为田明个人倡导登山，也不是朗诗赶房地产圈的运动风潮。

2002年，朗诗成立一周年团建时，大家偶然决定“登山明志”，一起爬上了南京紫金山。此后，一发不可收拾，每年都会举行野外徒步、登山活动。

到十周年时，朗诗决定玩得更专业些，这才开始了攀登雪山的挑战。

今年，是朗诗成立20周年，攀登雪山这项在外人看来高难度的户外运动，已经成为朗诗的企业文化传统。

攀登带来了什么？

田明给出了两个答案。

一是高度的自律。

为了攀登雪山，日常必须通过跑步、徒步、攀岩等运动提高体能，控制体重，同时减少烟酒，健康生活，以保证攀登时处在较佳状态。完成一次登顶后，也许会稍有松懈，但马上就会为了下一次攀登投入新的自律阶段。

朗诗的攀登并没有功利性质，也没有必须攀登的目标。登山本身也许没那么重要，重要的是攀登的习惯，为田明和朗诗带来了一种不同的生活方式。

二是超强的风险控制意识。

朗诗之所以没有将珠穆朗玛峰等高难度山峰作为攀登目标，就是为了安全负责，只从事风险可控，具有把握的行动。

而8000米以上的高峰，有时会遇到冰崩、雪崩、滚石，这些人力无法控制的风险。

田明说：“登山的人其实是最谨慎的人，最会做风险管理。”

这种谨慎的风格，也贯穿于田明对于朗诗的管理上。

靠/本/事/吃/饭

2021年，房地产企业危机频传。

眼前的局面比田明预料的，晚来了2年。

正是因为对于风险的提前预判，田明在2014年为朗诗确立了“产品差异化，资产轻型化，收益多样化”的战略方向。

经过近7年的发展，田明认为现在的朗诗“转型已过中盘”，能够比较安全地面对房地产接下来的变化。

中国银保监会主席郭树清日前再次放出狠话：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

田明转发了相关新闻，问：“有谁会觉得股市下跌奇怪？东京、香港人会觉得房价下跌奇怪吗？”

在田明看来，以前没有在内地出现的情况，不代表以后不会出现。房地产系统性的调整期，已经到来。

“你会看到，现在出问题的不是排在后面的房企。10强，20强，千亿，百亿级企业都有。没有大而不倒这回事，不论处在哪个规模量级，只要没有做好风险控制，都有可能出问题。”

朗诗自信能平稳渡过调整期的原因，是很早就否定了高杠杆、高负债的发展模式。

田明认为，企业战略制定要看外部环境和内部的资源禀赋。在房地产高杠杆、高负债、高利润的时代，田明就思考朗诗的战略方向：

规模不是特别大，钱也不是特别多，利息也不像有些企业那么便宜，当有一天行业利润下行，走不了用钱生钱的路子，企业经营靠什么？

朗诗的长处是产品，更加绿色健康舒适节能的产品，溢价更高，卖得更快。所以，田明给朗诗定了一条新方向：

靠本事吃饭。

朗诗综合考虑内外因素，铆定了绿色建筑开发的路线，并采用小股操盘的合作方式进行拓展，保持较低的负债率和充裕的现金流水平。

朗诗的合作对象分为以下四种：

1、具有丰富的资金、资源，但并不从事房地产开发的企业。

2、综合型的集团公司，房地产只是其旗下一个板块，而朗诗的绿色建筑在品牌和技术上更具有优势，常常在双方合作中操盘。

3、地方小型开发商，具有土地资源，但品牌、产品和资本实力较为匮乏，朗诗以专业的产品、资金、信用、操盘能力入局。

4、主流开发商，双方进行合作开发，资源优势互补，成本风险共担。这在朗诗的业务中占比较小，属于机会型投资。

正是因为对于风险的控制，朗诗这些年不再一味看重传统的销售规模和并表的数字，而是关注输出了多少绿色健康的产品，新获取了多少轻资产合作项目、收入和利润。

朗诗的绿色建筑也不只局限于房地产开发，朗诗旗下的科技公司——朗绿即对外输出技术，朗诗也会通过代建的方式输出操盘管理能力，在养老、租赁住宅、城市更新、客户端存量物业的改造上，朗诗也都有投入。

田明主导下，朗诗摆脱对房地产土地金融化的依赖，转型成为房地产圈的“手艺人”，靠本事吃饭，让自己“轻”起来，将风险提前卸掉。

朗/诗/新/动/向

朗诗绿色建筑本身在成本投入上会比一般建筑高一些，那么在热点城市集中供地，地价走高，房价受限，整体利润率下行的趋势下，朗诗有何对策呢？

田明表示集中供地让部分城市的房地产进入低质化竞争，低利润率让产品的品质很难得到保证，朗诗不会进入这种模式。

朗诗为22个热点城市进行了分类，诸如北京、杭州等限价极为严格、利润率极低的城市，朗诗不会参与。

而诸如天津、重庆等城市，限价没有那么严格，部分城市针对绿色建筑、精装交付，甚至销售情况更好的楼盘，存在一定的价格弹性空间，朗诗会选择这样的城市。

朗诗只选择“利润空间能够包住朗诗绿色建筑所需成本”的项目，进行开发。

相比于盲目地拿地扩张，谨慎的田明认为：“现阶段不应该优先关注规模，先活过去再说。”

棋过中盘之后，接下来朗诗还有一些新动向。除了已经披露的分拆上市计划，朗诗还在进行：数字化转型升级。

不论是朗诗科技还是朗诗生活服务，乃至于整个朗诗控股，都在坚定地进行数字化转型，用于掌握更多的数据信息，提升经营管理水平。

“尤其是科技公司如果不做数字化转型，我们再有本事都是手工活，产能上不来，不能够标准化，不能够服务更多的客户。只有把它模块化，标准化，数字化，才有可能把能力固化下来，服务更多的人，科技公司才能值钱。”

田明提前看到了房地产行业的风险，为朗诗规划好了转型路线。

但行业大部分企业并非如此。田明认为房地产进入一个低利润时期，这个时期持续很长，靠高利润成长起来的房企，要面临一个生死大考，一部分房企能找到自己的发展模式，还有一部分可能就会退出舞台。

接下来的三五年，房地产会经历一个出清的阶段。