复制郑州政策,强省会战略能快速拉动兰州楼市吗?

在一个省份中，各个城市单打独斗。各自为政永远做不大，太原即为一个典型样本：运城临汾被西安吸附，大同忻州被北京吸附，在地产中介的话术中，甚至把大同归为环京；晋城长治人去郑州比去太原方便得多。

群狼环伺，山西的蛋糕被他省几乎分割殆尽，使得太原这个省会城市的存在感很弱。

所以，“强省会”应该是每个省会城市追求的目标。只有通过做大省会，提升省会的吸附力，进而培育现代化城市圈，才能在城市竞争中获取更大的优势，因此，包括成都、长春、济南等强省会城市已经开始扩容。

去年 12月18日，在甘肃省委十三届十五次全会暨省委经济工作会议上，甘肃首次真正明确提出“强省会”，意味着甘肃正式跟进强省会战略。

甘肃提出“强省会”战略，将直接把人才、资金、技术等优质要素集中在兰州，兰州的人口总量、区域配套能级都将进一步提升，兰州将迎来快速发展期，的城市影响力、竞争力和辐射力也将得到进一步增强。

4月5日，兰州发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，在需求端和供应端同时对楼市进行了放松。

需求端包括“认贷不认房”；把首套房的首付比例降到两成，二套房降到三成；允许家庭扩容者在限购区域内新购一套住房；提高公积金额度；推进货币化征拆安置等。供应端则降低土地竞买保证金比例至20%；压缩预售资金审批时限，提高预售资金拨付使用效率；鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款等。

在近期出台楼市调控政策的城市中，兰州的政策被认为在承接郑州“十九条”的同时，力度更大，有市场人士形容为“基本复制了郑州的政策”。

兰州之所以出台力度如此大的调控政策，除了在“强省会”战略下房地产不可或缺的作用外，也是兰州楼市的现状使然。

2021年，兰州实行比较严格的调控政策，在努力维护限购、限价、限售、限贷政策外，还在8月份开始实行“限地价、竞配建”的土地出让方式。11月又出台了《国有建设用地使用权出让价款追缴制度》，显示了足额收缴土地出让价款的决心。

趋紧的政策叠加疫情的冲击，使得兰州楼市一改上半年的供不应求，下半年的销售遭遇“滑铁卢”。根据公开数据显示，2021年兰州新建商品住宅供应面积807万方，成交均价8567元/平，同比下降2%；成交金额689亿元，同比下降5%。

根据第七次人口普查的数据显示，兰州2020年常住人口达到435.9万，10年的增量是74.3万，而疆域相连的另一个省会城市——西安，十年的人口增量则为448.6万。

没有对比就没有伤害。所以，虽然看上去兰州的人口是在增加，但增速委实有点慢。

实施“强省会”战略之后，省内人口向兰州集中是个不变的趋势，将来兰州人口预计提升至1500万人，但人口总量达到现有的3.5倍，即使人口增长的速度快马加鞭，恐怕这个目标也不容易在短期内完成。

2021年，兰州GDP达到3231.3亿元，这也是兰州GDP首次超过3000亿元，而甘肃GDP也同步首次突破万亿大关，达到10243.3亿元，这个排名在全国27个省会中，位列第22名，属于靠后水平。然而，兰州省会经济首位度为31.54%，与2020年的32%相差无几。

在27个省会城市经济首位度排名中，排在前三的分别是长春、银川和西宁，而同样出台了较大力度的楼市利好政策的郑州，经济首位度仅为21.55%，排名第22位。

虽然在强省会战略下，人口流入、产业支撑和资源配套等各方面甘肃省都会向兰州倾斜，但通过人口增量、GDP体量和经济首位度的对比，我们可以看到，兰州人口增长缓慢，且GDP已经占了甘肃全省的三分之一，这将不可避免的增加兰州持续扩容和发展经济的难度。

换个视角，从兰州楼市目前的现状看，相对于3千多元的普遍工资而言，城关区的达到了一万四的房价高不可攀。根据克而瑞的数据显示，截止到2022年2月末，兰州拥有的狭义商品房库存1500万平米，去化周期超40个月，广义商品房库存接近1亿平方米。

面对兰州本地高库存和低购买力并存的现状，恐怕即使出台了实质性放松楼市的几大“杀手锏”之后，调控的威力在兰州楼市可能尚需时日才能显现。