新园区50人|左邻冯业猛:后疫情时代,智慧园区将迎发展新机遇

　　从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　11月26日，针对疫情常态化下产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的变局与破局，房讯网采访了深圳左邻永佳科技有限公司CEO冯业猛。

　　1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些少有的全新变局和全新变化？

　　从2019年底爆发新冠肺炎疫情至今，已过去将近两年。在我国疫情管控进入标准化、常态化的背景下，园区的运营管理也随之面临越来越大的挑战，单纯依靠传统人工登记放行的管理方式根本无法做到科学有效监管，必须借助数字技术手段来提高管理效率和管控水平，以保障园区安全运行。

　　此外，疫情的爆发导致一大批中小企业倒闭，作为与企业互为共生关系的园区自然难逃“厄运”，只有那些拥有强大实力储备和优质的产业服务的园区，才能在这场风暴中存活。这给诸多园区运营方敲响警钟，他们开始深刻认识到既要进行资产精细化管理机制的打造，又要从靠房租、水电、物业等传统的盈利模式向产业服务的盈利模式进行转变，居安思危，为园区打造内在驱动力，变被动发展为主动发展，为应对突发情况准备充足的弹药粮草。

　　在这样的时代背景下，产业园区运营方纷纷引入大数据、工业互联网等新型技术，来提升产业园区内部经营管理效率，实现对园区内入驻企业的赋能发展，增强园区核心竞争力。

　　2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

　　后疫情时期，利用数字化技术提高园区各个管理模块的效率将会成为主流趋势。不少园区已经在做一些新尝试：

　　（1）通过智慧化平台保障园内安全：园区作为人们生产生活的重要载体，成为安全生产监管的重点区域之一，然而大部分园区现行的安全管控手段基本都是依靠人工查看视频监控画面，容易出现遗漏和失误，对于随时可能引发安全事故的危险因素，无法做到更科学高效、实时精准的监管。所以，在进行园区智慧化升级的过程中，除了降本增效等需求外，对安全管理手段进行升级改造，打造园区安全生产运营管理平台也逐渐成为管理方和投资建设方的核心需求之一。但安全管控涉及到的事项多且杂，绝非是安装一个监控摄像头就可以做到的。要构建长效保护机制，便要层层布防，一步步筑牢园区安全防护网。总的来说，可以分为三步：一是落实日常安全检查工作，对事件进行提前预防；二是打造多场景联动的监控体系，做到发生事故及时处理；三是创建事态感知统计中心，为园区安全状态分析提供数据支撑，进行风险管控。如今年“五一”假期，上海报业园区内的智能消防系统准确识别到一处火灾隐患并立刻自动告警，避免火灾事故的发生，确保园区内人员、财产的安全。

　　（2）整合园区资源并形成增值营收：通过帮助园区打造园区专属电商及统一支付，整合园区服务资源，如送水送餐、人力、法务、财务等服务，通过线上+线下形成产业生态链；如深圳湾做的企业团餐直送，整合周边商家资源，利用物业人员送餐上楼，真正的将增值服务落地。这件事情看上去简单，背后的核心是完整营销系统的支撑逻辑，园区可以进行商家上下架管理，商家可以进行店铺管理、配送管理等，这件事让园区管理方、商家、物业以及园内用户4方共赢。对于园区管理方来说，一来可以让平台更活跃，二来一个园区有5万的流水，让园区有增值营收这件事真正落地了；对于商家来说，饿了么和美团要收20%的平台费，园区平台只收5%，降低了成本；对于用户来说，团餐可以直接送上楼，省事省心；对于物业人员来说，每个物业人员每天新增200-300的收入。

　　（3）搭建统一平台并形成数据沉淀。园区涉及子系统和硬件众多，存在系统孤立问题，需要一个统一的平台来连接园区里的硬件、子系统、人，进而形成数据的沉淀，如深圳湾Mybay开放平台通过客户中心、供应链中心、结算中心的构建，业务开放性保证能打通现有的财务、办公等系统，同时能不断演进形成业务超市，这样的开放能力可以持续供给服务，让企业的画像能够和后端的服务自动对接起来，大大提升了入园企业的满意度、稳定性。比如停车缴费，深圳湾的园区不是集中分布的，之前对接了十几家的停车厂商，既不方便管理，也不方便使用；现在统一到MYBAY平台上，统一入口统一数据，用户和管理员都方便；

　　3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

　　提起园区，大家一般想到的主要是指常见的科技园区、产业园区以及工业园区等传统园区，这些园区虽然都完成了智能化改造，但是却存在公共数据难以互联互通，用户感知度较差等问题。随着智能生产、物联网、5G时代的到来，写字楼及产业园区均纷纷开始对园区进行智慧化升级改造，以打破数据壁垒，实现系统互通、信息共享以及园区大数据的挖掘和利用。2020年，招商蛇口、华夏幸福、亿达中国等诸多头部玩家已开始“密谋”数字化转型，并在全国布局。显然可见，智慧园区已成为当下时代风口。

　　未来十年，智慧园区的覆盖范围将会从一线城市慢慢向二三线城市扩散，并逐渐渗透到下沉市场。届时，会有越来越多产业园区搭建起智慧园区运营平台，运用数字化技术让园区资源、企业资源、社会资源进行有效整合，进而为园区企业提供更多增值服务，实现产业升级，构建园区“产城融合”的产业生态圈。

　　此外，在国家大力推进“碳达峰、碳中和”的背景下，“零碳”智慧园区开始备受关注，如何利用数字化手段对园区内可再生能源进行管理、调度和优化，并做到节能降耗，也将成为今后智慧园区建设的新趋势之一。

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　　2022年1月6-7日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。

　　论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦商业地产行业发展进程，将一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，共同探讨商业地产最深刻、最前沿的话题，同时记录并见证中国商业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。预计将有600位各界嘉宾出席。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由房讯网FUNXUN.COM发起，联合全联房地产商会权威主办，已连续成功举办十七届年会，是中国房地产行业规格较高、最权威、规模较大、影响最广的专业论坛之一！