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项目基本信息:
凤岗·大运万科城
层高:约2.9
总栋数:14栋,总户型1406户
在售面积:1号楼
约80㎡三房两厅两卫,超高使用率湖景洋房实际使用率约94-98%
约100㎡四房两厅两卫,超高使用率湖景洋房,实际使用率约91%
占地面积:约4.214万平米
总建面:约13.6万平米
拿地时间:2020年10月31日
物业公司:万科物业
水/电:民用水电
容积率:3.25
绿化率:30%
物业管理费:3元
使用年限:70年
交楼时间:预计2025初
交楼标准:精装修
商业配套:
项目直线距离约1km就是益田假日奥特莱斯购物中心，汇聚国内外众多知名品牌，能满足绝大部份日常需求。同时项目直线距离约5公里范围内有龙岗万科广场、星河cocopark，龙岗万科里等大型商业。
教育配套:
项目有意向引进贝斯凯儿童教育机构，项目旁还规划一所幼儿园。
距离项目直线距离约3.6km有蒙田国际幼儿园，直线距离约800m有益田实验小学，直线距离约1.5km内规划42班小学和42班初中。
文体配套:
科技馆、青少年宫、公共艺术馆和书城、
大运中心体育馆、深圳露台（建设中）等高端城市级醇熟市政配套。
交通配套:
距深铁10号线大运城邦站（规划中）仅约500米（直线距离），距离深铁16号线黄阁坑站约2公里（已开通）。未来去福田、龙岗、坪山等区域都很方便。
户型鉴赏:
主力户型有4个，分别是80-100-128-143四个面积段，分别有：
80平三房两卫，市面上最高的约94-98%可使用率，可以与其他89-95的户型套内面积媲美，10.85-12.9米的南向面宽，户型方正实用。
100平四房两卫，3房间、客厅、阳台都是看屿湖的，11.8米超大面宽看湖，约91%的使用率。
128和143平两梯两户，相当于一梯一户，是目前市面罕见的板楼大四房。
万科大运城优劣分析和总结
万科大运城（即大运万科城）是位于东莞凤岗的一处住宅项目，凭借其独特的区位、产品设计及配套资源，成为近年来临深区域的热门楼盘。以下是对该项目的优劣分析及总结：
优势分析：
稀缺生态资源
项目紧邻约74万平方米的官井头水库及7000平方米屿湖公园，拥有一线湖景资源，是东莞凤岗稀缺的生态居住板块。湖景资源在城市中极为珍贵，能为居民提供宁静、自然的居住环境，提升生活品质。
交通便利性逐步提升
距离深圳地铁10号线东延线大运城邦站约500米（规划中），未来可快速通达深圳龙岗、福田等核心区域。此外，项目周边有龙平路、武深高速等快速路，自驾前往深圳通勤较为便捷。
产品设计与户型优势
户型设计灵活，涵盖80-143平方米的三至四房产品，满足不同家庭需求。部分户型采用LDK一体化设计，空间利用率高，采光通风良好。大户型（如128㎡、143㎡）为两梯两户或一梯一户的小高层，私密性较强，且拥有大面积观景阳台，可直面湖景。
配套完善
周边5公里范围内有多个购物中心，如益田假日奥特莱斯、龙岗万科广场等，满足日常购物需求。教育配套方面，项目周边规划有幼儿园、小学及初中，部分学校已投入使用，教育资源较为丰富。
品牌与物业保障
由万科开发并提供物业服务，品牌信誉度高，物业服务质量有保障。万科在户型设计、社区规划及后期运营方面经验丰富，能为业主提供较好的居住体验。
不足分析：
交通依赖度较高
目前深圳地铁10号线东延线尚未开通，现阶段主要依赖自驾或公交出行，对于依赖地铁通勤的购房者来说，短期内交通便利性受限。
医疗资源分布不均
虽然周边5公里内有凤岗华侨医院、龙岗区中医院等医疗机构，但优质三甲综合医院的分布相对集中，部分医疗需求可能仍需前往深圳或东莞其他区域解决。
区域发展成熟度差异
尽管项目周边配套逐渐完善，但与深圳大运中心、龙岗中心城等成熟区域相比，部分高端商业、文化娱乐设施的丰富度仍有一定差距，需依赖周边区域的辐射带动。
总结：
万科大运城凭借稀缺的湖景资源、合理的户型设计及万科的品牌优势，成为临深区域刚需和改善型购房者的热门选择。其核心竞争力在于生态资源与价格的平衡，适合对自然环境有较高需求、且能接受一定通勤距离的购房者。若深圳地铁10号线东延线如期开通，将进一步提升项目的交通便利性，增强其吸引力。建议购房者结合自身通勤需求、生活偏好及预算，综合评估该项目的优劣。
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