重庆楼市:重庆哪个盘最值得投资?内行给出重庆土著选筹思路!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：‍‍

提问：成哥好，现居重庆，感觉重庆好像挺值得投资，打算入手一套，因在沙坪坝西区团结村上班可能性较大，看了几个楼盘，一个是金融街融府洋房（近地铁），一个是华美翡丽山洋房，这两个都在学校附近，再一个是铭悦府，觉得难以选择。还有凯德九章位置好配套好，是否值得买，可单价实在高。希望成哥指导一下！

回答：20年前的沙坪坝可是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。 重庆土著选筹： 能买中央公园悦来就不买蔡家 能买汽博就不买回兴 能买照母山就不买礼嘉 能买观音桥冉家坝就不买大石坝 能买江北嘴就不买弹子石 能买融乔半岛就不买茶园 能买二郎就不买龙洲湾 能买江北不买南岸 能买渝中渝北不买沙区九龙和坡区 至于水土，大学城，鱼洞，北碚这些就算了吧 这几个盘优先自住凯德九章，投资都一般，剩下的几个盘只是能跑平大势而已。具体楼盘可以根据你自身的情况到内部了解一下！

提问：成哥好，坐标重庆，子弹160万，想问一下巴滨路龙湖春江天镜洋房（清水4芳、套内135、一线观江、总价247）、南滨路中海十里长江澜庭高层（精装三房、套内90、二排侧面远景观江、总价213）、中央公园万科森林公园（精装三房、套内82、总价160万），从纯投资的角度哪个更值得买？或者给点其他的购房计划建议，谢谢

回答：你好，巴滨路虽说属于两江四岸延长线（此楼盘距离解放碑22km），但不买江景房失去了滨江路的真正意义，部分楼盘或房源看江，其实是野江，看过去不是荒坡就是大烟筒，没有景可言，跟宽点的护城河没什么两样，江景房除了看江以外，更重要的是江对面的美景，巴滨路待发展周期太长了，巴滨路少有不错的楼盘龙湖春江天镜还值得研究一下，其它的就没必要了； 十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。 万科森林公园 又远又贵，投资回避。 在整个两江新区的大规划里，都属于中长期性质，目前投资都不合适。 两江新区太远了，买真内环吧，内环会越来越贵。 总体而言，这几个盘，优先龙湖春江天镜。

提问：成哥好！重庆180-200左右（极限220-230）的地铁（或者离未来轨交近的）次新江景房，以投资为目的，应该在哪几个小区里选？

回答：你好，重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的较好，其次是一线江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南： 排名前列梯队：融景城、珠江太阳城、寰宇天下、紫御江山、春森彼岸； 第二梯队：长嘉汇、东原1891、南滨特区、珊瑚水岸、金辉城、国际社区、阅江阁、龙湖郦江、铂悦澜庭； 第三梯队：西派城、新鸥鹏教育城、御龙天峰、招商江湾城、金科廊桥水岸、保利观澜、中央广场、金科金砂水岸、北岸江山东区、重庆天地。

提问：成哥好，请问一下，重庆江北区的次新房值得购买么？了解了恒大御龙天峰1.8单价和珠江太阳城1.6万的两房，重庆投资两房更有价值还是三房以上的？或者重庆哪里投资更合适？

回答：你好，北滨路买到笋盘评估价比成交价高2000元很正常，比如恒大御龙天峰，买到17000元，评估价20000元也是正常操作的，金融属性好。但是入手单价尽量控制在1.7左右。 珠江太阳城算得上重庆优质的位置了，长远看投资没问题，长性好，租金也不错，但是盯着人太多，热度太高，导致笋盘极少，杠杠一般。单价1.5左右可入。 这2个都是还不错的选择，多淘一淘。更多不错的楼盘可以参考内部分享！

提问：成哥好，重庆新房比二手价格高 二手是现房，而且位置配套都更好 为什么大家都去选新房呢？ 作为外地客投资该怎么思考？成哥有可以推荐的新房吗？

回答：重庆人是农村直辖市，土坡和菜地比较多。不仅是重庆，整个中国都有新房癌，只是这个分轻重程度不同而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。 但像重庆这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。 喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。 重庆的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍。也就是现在150万中位数的房产变到300万，重庆人矫情的程度就少了。 正是因为有新房癌，所以二手淘笋赚的才多。你要知道，市场不可能永远失灵。具体有哪些新房比较适合投资，可以参考内部分享！

提问：成哥好，近一年多来重庆二手房一直阴跌。近来看了渝北区汽博板块的二手房，普遍挂价15000左右。特别是融创紫枫郡(奥园七期)，建于2011年，品质较好，楼间距空间近乎奢侈(相比现在的新盘)。装修保持很好，离轻轨站600m，中间楼层，建面14000元。相当于茶园的价格。请问成哥可以大量入手吗？

回答：你好， 汽博板块是这两年比较弱势的一个板块，不过在我看来也是会否极泰来的一个板块。 等6-8年后，你看的单价1.5的奥园的流动性、金融属性会差不少了。 茶园毫无悬念会有很大发展，但毕竟和核心区隔着山脉，和核心区没法比。 这2个板块对比优先汽博，同样是1.4的单价，更倾向建仓真内环。

提问：成哥好。坐标重庆，请问朝天门庆隆海客瀛洲。005年建成建筑面积198。230万，22楼总共51层。毛坯六梯12户，客厅卧室全看江景。贷款利率5.55。费用2%能投吗？

回答：你好，海客瀛洲是重庆典型的妖盘。 一方面它的位置和江景都是无可挑剔非常震撼的； 另一方面它的房龄较老、周边环境嘈杂、菜市场污水横流。 从投资的角度来讲，一套房子有三个属性，分别是流动性、风险性、收益性。 海客瀛洲这个小区流动性较好（有争议的小区流动性都好）、风险性较高、收益性不确定。 有可能暴击，也有可能万年不涨。对于海客瀛洲来说，大量的旅馆、民宿充斥在楼栋中，物业管理难，环境就更差一点了。 海客瀛洲2003年开盘，2006年建成，最初的价格基本达到了重庆房价的两倍，但在16年之前小区均价也才8000左右，实际上的涨幅是非常低的。现在的价格上涨是由于近两年大家对江景房的需求暴涨，江景房整体上涨。 如果你的底仓充足，可以考虑，如果是新手，尽量回避。

提问：成哥好，坐标武汉，打算买琨瑜府或中建大公馆。琨瑜府170平的房子适合投资么？面积是否太大？中建大公馆今年年底会开盘么？谢谢

回答： 这两个盘都不错。 琨御府160平以上的房子都不太适合投资，流动性不如小户型。 不能确定年底大公馆4期是否能如期开盘，价格大概率也会上调。 新盘可以看看正荣，如果房票充足，也可以入手一套关山大道130以内的小户型，再加一套光谷东的小户型。

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