难过“七年之痒”!万科4.8亿保本出售悦榕酒店,好学生也轻装上阵?

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

售卖资产的风，已经扩延至行业标杆万科身上。

12月13日，针对万科4.8亿出售悦榕酒店，相关工作人员在资者互动平台回应称，酒店业务虽然在核心业务中营收占比较低，但并非主动剥离非核心资产，此次出售酒店项目股权只是一笔正常的商业交易。万科从开发业务转向开发经营服务并重的战略方向一直没有变化。

更早之前，12月8日，悦榕控股公告称，将以4.8亿元收购万科所持有的悦榕服务(中国)、悦榕酒店管理 (中国)和悦酒店管理 (天津)项目的股权。悦榕将所持悦榕资产(中国) 的股权，以及悦榕服务 (中国)手中Chengdu Laguna Property Services Co.的股权，作价3000万元转让予万科。

联姻6年，昔日盟友进行资产切割。

某位常年关注酒店业务的业内资深人士对搜狐财经称，“总算卖掉了，现在房企都缺钱，万科资金也很紧张，但4.8亿元对万科来说，是杯水车薪。”

镜鉴咨询创始人张宏伟则对搜狐财经表示，酒店对TOP20品牌开发商来讲，属于非主动持有资产，因为这些资产是非核心资产，迟早会去处理卖掉。只不过，现现在市场不好，降价也不容易卖掉。

相比于万科的回应，张宏伟则认为，对于任何一个开发商，包括万科、保利等龙头企业，能把这些非核心资产处理掉，不承接资金，轻装上阵，剥离了非核心业务，这样会更加聚焦主业。

昔日盟友“分家”：4.8亿元交易对价与万科注资额对等

值得注意的是，此番收购后，悦榕控股将拿下悦榕资产（中国）的管理权。目前，悦榕资产（中国）在中国管理26家悦榕系列酒店。在此交割之前的6年间，中国境内的悦榕系列酒店由万科酒店业务板块负责管理。

搜狐财经通过梳理发现，根据2023年12月13日新加坡与人民币的汇率换算，1 新加坡元 ≈ 5.3456 人民币。此次万科4.8亿出售悦榕酒店的交易对价，与曾经万科先后两次向悦榕相关公司注资共9000万新加坡元数额基本对等。

“保本退出，对今天的地产行业来说是好事。但对酒店行业来说，肯定不划算。这几年悦榕的同行亚朵、华住发展得都很好。悦榕庄一直在高端领域没有下沉下来，规模容间有限，运营也有问题。等华住、亚朵向上冲进顶奢市场的时候，悦容庄就不好过了。”一位地产资深人士对搜狐财经指出，悦榕庄应该依靠高端品质和影响力向市场空间更大的五星级和商务酒店扩张。

悦榕集团是全球知名度假村、酒店的国际营运开发商，管理或持股的酒店、度假村超过40个，旗下酒店品牌“悦榕庄”是亚太区奢华度假酒店品牌。

回顾万科与悦榕集团的合作，两者可谓强强联合，双方始于房地产多元化扩容时期。

2017年1月，万科与悦榕集团商定成立全新合资平台——“悦榕中国”（Banyan Tree China），用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产，双方将在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。

时年8月，万科与悦榕集团就双方合作设立新公司悦榕资产（中国）有限公司相关事宜签署最终协议并完成交割。随后，万科向该公司注入总额约7200万新加坡元，以认购悦榕资产（中国）的50%新股。双方控股比例为50:50，悦榕集团将所持有的中国区域内全部资产注入“悦榕中国”。

此后，万科再向悦榕管理中国和悦榕服务中国注入总额约1800万新加坡元，间接取得在悦榕管理中国和悦榕服务中国的股权。

双方合作告终有迹可循。今年7月，悦榕控股董事长何光平在接受媒体访问中提及与万科的合作时指出，公司正在考虑对很多事情进行重组。

此外，近年来，悦榕控股也在谋求变革，因为其业绩一直萎靡不振，直至今年上半年才有回暖。财报显示，悦榕控股2023年上半年营收增长21%至1.437亿新元，核心营业利润也上升至1870万新元，增幅达68%。

对于此次交易，悦榕控股认为，收购万科所持股份加强了公司对中国市场的投入，以把握当地的增长机会，使公司能够根据市场动态简化战略决策。剥离酒店部分所有权，符合公司的轻资产战略。

酒店度假业务仅占总营收的0.5%，万科“开刀”末位业务？

业内更为关注的是，万科此次出售酒店业务是否在收缩末位业务，进行转型。因为万科的酒店度假业务一直在万科营收中存在感不强。

在2022年财报中，万科经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，而酒店与度假业务实现营收2.8亿元，仅占比0.5%。这与物业服务303.2亿元，商业开发与运营业务87.2亿元的营收有很大的差距。

张宏伟对搜狐财经表示，针对酒店业务，排名TOP20的龙头房企会在一些一线、二线城市加上三亚等不超过十个左右城市的核心主城区或者文旅区域做一些重点布局。房企主动剥离酒店业务也是为优化资产负债表，减少资金投入。

事实上，自2022年12月，万科正式宣布成立酒店及度假事业部，将原先的冰雪事业部并入其中，成为万科的八大业务板块（BU)之一。截至2022年末，万科酒店与度假业务管理已开业酒店33家，客房数共计5000多间，覆盖深圳、广州、苏州等核心城市以及黄山、丽江等旅游城市。

除与悦榕合资平台旗下的“悦榕庄”、“悦椿”等品牌外，目前万科还在孵化以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。

据了解，此次股权转让后，万科酒店与度假板块的业务也面临大幅缩减，目前万科还持有酒店项目16个，其中悦榕庄项目6个，自有酒店品牌“瞻云”、“有熊”共10个。

事实上，万科也走上了万达曾经剥离酒店业务的老路。

正当万科与悦榕集团“联姻”畅享酒店业务版图之时，同年，万达、融创、富力的“房地产业世纪交易”正在进行中。

彼时，万达资金链出现问题，其将旗下77家酒店资产包以199.06亿元售卖给富力地产，将旗下13个文化旅游项目公司91%的权益438.44亿元售卖给融创，三方交易合计总金额达到637.5亿元。

时隔六年，万达、融创、富力兜兜转转都被自身债务危机所裹挟，期待自己的“白衣骑士”，万科虽然稳健也受大环境影响。

“酒店及文旅两类都属于不是太好的资产，市场好的时候还能浑水摸鱼，市场不好的时候没人去特别关注这些。所以说现在能把这些核心资产剥离掉，对哪家企业都是一样的。”张宏伟对搜狐财经如此透露。

万科也经历行业的阵痛，或许是其出售酒店业务的原因。

此前万科美元债下跌引发投资者担忧，面对谣言及恐慌，国资大股东站台力挺万科。如今，积极去杠杆，减轻负债压力，是包括万科等所有房企所面临的课题。

针对美元债及融资问题，万科管理层曾指出，万科会如期兑付明年104亿美元债，年内已无到期境外债务。前10月万科发债850亿，融资成本合理，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；净负债率低至53.9%，货币资金1036.8 亿元，覆盖短债倍数为2.2倍。

就业绩表现来看，2023年1-11月，万科累计实现合同销售金额3431.4亿元，去年同期为3772.2亿元，同比减少9.03%。