“保租房”爆发,这些房企被“点名”

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

距离北京地铁八号线瀛海站不远处，有一个保障性租赁住房（简称“保租房”）项目名为“有巢润棠”，由华润有巢和愿景集团负责经营管理。

建设地块源于大兴瀛海镇集体用地，建成后可提供3000余套房源。自北京将集体土地租赁住房项目纳入保租房管理范畴后，“有巢润棠”成为被“点名”可推广的案例之一，出现在住建部近期公布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第二批）》中。

“由于部分市政道路尚未建设完成，大概率今年4月份左右投入运营。”愿景内部相关人士告诉焦点财经。

自2021年7月保租房被纳入基础设施REITs 试点后，愿景便有申报的想法，问及具体进度后，另一名相关人士表示：“我们还在准备，需要投入运营后看具体情况，包括相关的政策、测算等，反正还在组织吧，但是感觉应该没有那么快。”

仓梓剑是愿景集团CEO，去年他就曾告诉焦点财经，如果能够加入REITs这一体系，对整个前期的投入很有帮助。到今年2月，央行、银保监会又明确保租房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理，住房租赁金融支持力度再次加强。

新政带来新机遇，再加之2022年预计建设筹集保租房240万套，相比于2021年94.2万套增长156%，保租房将迎来爆发式增长，各省市相继公布供应计划，上海将筹措17.3万套，北京15万套，广西6.13万套，安徽9.85万套，河北4.5万套……

一大波企业将受益，特别是城投平台、央国企和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房企。

入局“保租房”：“国家队”是主力

为什么是这些企业呢？

从源头来看，保障性租赁住房的供应路径主要有五种，分别是涉租赁用地、产业园区配套用地建设、非居住存量土地和房屋、未售和空置的传统保障房传统，以及将市场上各类集中式和分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。

前两种方式属于新增供应范畴，后三种则是属于存量纳入保障性租房体系。五种供应路径，决定了未来保障性租赁住房的承建主体，主要集中于城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房企。

一方面，多地在鼓励和支持国企加快发展保障性租赁住房，如成都鼓励国企将自有存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房，上海支持引导央企、国企、机关和事业单位参与保障性租赁住房建设供应，并纳入国有企业考核评价范围。

另一方面，涉租赁用地，包含纯租赁用地、自持/配建用地以及集体用地等，是保障性租赁住房的重要供应来源之一，在2021年初，国家便提出“22城集中供地”新政，在年度土地供应计划中要求单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

在2021三批次的集中供地中，国企获取涉租赁地块比例较高。克而瑞数据显示，2021年87.9%的纯租赁地块由地方国企斩获；而竞自持租赁地块方面，目前约56.7%的竞自持租赁用地由国资获取，民企占比43.3%，多为龙湖、旭辉、中骏等涉及住房租赁的主流房企。

纯租赁土地拿地企业成交规模TOP20（单位：万㎡）

涉租赁土地拿地企业成交规模TOP20（单位：万㎡）

由央国企和城投平台承建、运营管理“保租房”，“国家队”担任主力，发挥 “压舱石、稳定器”的作用，已愈发明显。在住建部近期公布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第二批）》中，此类案例并不少。

包括广州城投白云置业建设长腰岭保租房项目，主要面向附近大专院校教师及毕业生出租，可提供629 套房源；成都城投集团采取BOT模式合作，利用第十研究所原办公用房改建了194套保租房；以及长沙麓谷建设发展有限公司将59亩闲置工业用地调整为住宅用地（租赁），将建保租房2610套等。

放眼大租赁：民营企业是主干

但民营房企也是市场的重要参与体，他们运营有大量的长租公寓项目和房源，是纳入保租房体系一股不容忽视的力量。

从整个大租赁市场来看，民营房企由于布局较早、规模较大，是市场的主干力量。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓和碧桂园碧家国际社区等房企系长租品牌，在整个长租市场规模占比并不低。特别是万科泊寓和龙湖冠寓，2021年分别以20万间和12万间管理规模，稳稳占据行业排名前列和第二。

反观央国企，正处在加速入场租赁市场阶段。根据ICCRA统计，2021年国有企业性质的运营商管理租赁住房规模占比仅为10.2%，但相较2019年提升6.4pct，3年管理规模实现近3倍的增长；2021年34%的头部品牌为国有企业，相较2019年上升了9pct。

华润有巢、保利公寓、中海地产友里、招商伊敦公寓、上海地产城方、上海城投的城投宽庭等央国企，是较早布局租赁市场的企业，目前已经具有一定规模。而珠江实业、首创置业、张江集团等，以及在2021年集中供地拿下涉租赁用地的不少国资，皆是布局不久，或刚刚入场。

所以，民营企业也是不可获取的参与力量。前些天，有投资者问询万科保障性租赁住房占比情况，万科回应称目前各地在陆续出台保障性租赁住房的相关政策，公司已有部分项目纳入保障性租赁住房。

而且，在此次住建部“点名”推广的第二批清单中，民营房企也有，如苏州市龙湖冠寓木渎项目由吴中区天灵村集体经济组织开发建设，共有保障性租赁住房336间，面向周边工作的白领等出租。此项目由龙湖冠寓整体租赁后开展运营，每年向集体经济组织支付租金，运营期15年，村集体经济组织给予6~8个月装修免租期。

此外，厦门支持万科利用一宗自持闲置物流仓储用地建设保租房，首批4011间房源将于今年3月竣工交付；郑州市支持村集体经济组织与万科泊寓等成立住房租赁服务公司，承租城中村居民的拆迁安置房用作保障性租赁住房。

相比于长租公寓，虽说保租房存在“低租金”的特点，但政府正在调动市场主体和社会机构参与积极性，包括保租房被纳入基础设施REITs 试点、项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理等，既减轻了民营房企一定的资金压力，为最终退出提供了一条通道，也能盘活国资的存量资产。

已经有部分银行着手布局保障性住房业务，在2021年末的保障性住房建设银企对接会上，上海地产、城投控股、陆家嘴集团、旭辉集团等企业与工行、交行、建行等银行签署了金融支持保障性住房银企战略合作协议。

一个具体的案例是，保利与建行于1月26日在京签署发展保租房战略合作协议，双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，以私募股权投资基金为载体，欲吸引社会资本支持保租房建设，探索从孵化培育、建设运营到公募REITs发行的全生命周期业务模式。