北京市凯诺律师事务所:初次遇拆迁,注意这三个阶段补偿低不了

　　近年来，因国家发展的需要和各地城市建设的需要，大量占用了老百姓的土地，但这其中，有许多老百姓都是初次遇到拆迁，往往都不知道怎么才能保障自己的权益。下面凯诺律师就为大家简单地说一下，初次遇到拆迁应该要注意哪几点。

　　一

　　首先就是启动前

　　（拟征地公告、征地公告）被征收人有知情权

　　在征收项目前启动前，被征收人一定要做好充分的准备工作，这样才能应对和发现征收中存在的一些问题。

　　目前，从我们的咨询平台上来看，征收占用农村村民土地的情况非常的多。因此针对集体土地上的征收，被征收人就要注意征收前的拟征收土地公告、征收土地公告。

　　拟征收土地公告内容一般包括：拟征地范围、拟征地面积、补偿方式、补偿标准、拟征地用途、安置途径等。

　　征收土地公告内容一般包括：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。

　　拟征地公告及征收土地公告都应当要张贴在被征收土地所在地的村、组范围之内，比如村庄的公示栏处，或是村庄的显眼处，总之就是能让村民看见的地方。拟征收土地公告主要就是告知被征收人要做好前期的准备工作。而征收土地公告一经张贴说明征收项目获得了审批且具有法律效力，意味着征收的开始。但要注意的是，在拟征收土地公告发布后，如果村民有抢栽、抢建、抢种等行为，将一律不予补偿。

　　这两公告一经张贴，被征收人就得注意以下几点：

　　要及时地了解张贴在公告栏处的拟征收公告和征收土地公告，看看自己家或是土地是不是在征收的范围之类，如果自己看不明白，或是上面标注的不是特别的清楚，可去问问村委会或是当地的相关部门。

　　如果确定在征收的范围内，那么就得找找自己的房产证或是土地使用权证等，要明确自己家房子是不是违法建筑。

　　在拆迁中，如果没有房产证，征收方通常会将被征收房屋认定成违法建筑而不予补偿或是补偿非常少。因此一旦发现没有房产证，应当要及时地去办理。但对于因历史遗留问题造成的无证房，在拆迁时应予补偿。

　　另外，要对被征收房屋或是土地进行拍照、录像等，以免在正式征收之后因补偿事宜达不成一致而遭到强征、强拆。

　　二

　　其次就是征收正式启动时

　　（安置补偿方案、评估机构、评估调查报告）被征收人享有参与权

　　在征收正式启动之后，通常征收方会制定安置补偿方案并公告。安置补偿方案公告内容应当包括：本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　当大家看到安置补偿方案或是拿到这份安置方案时，被征收人一定要积极地参与到其中，如果对补偿方案有异议或是发现内容不完整、内容比较模糊可及时地提出自己的意见（建议以书面的形式）或是向有关部门申请听证。

　　千万别拿着安置补偿方案“叨叨”两句就算了，这对自己提高补偿是非常不利的。因此被征收人必须要行动起来，若自己解决不了，可寻求专业征地拆迁律师的帮助。

　　另外还要注意的是，无论是集体土地上房屋征收还是国有土地上房屋征收都要进行社会风险评估。评估机构都是由被征收人协商而定，在期限内协商不成的可通过抽签等方式确定，评估调查结果要与征收方、被征收人共同确认，若对评估调查结果有异议，可拒绝在上面签字。

　　在评估环节，被征收人也应全程序参与到其中，切不可完完全全地交给评估人员，因为这一环节直接影响着被征收人的利益。

　　三

　　征收强制收尾时

　　（征收补偿决定、责令限期交出土地决定书）征收人有救济权

　　一般在征收过程中，无论是集体土地征收还是国有土地征收，如果双方就补偿事宜未达成一致时，征收方通常会对被征收人作出“征收补偿决定书”或是“责令限期交出土地决定书”，涉及农村村民住宅的，作对被征收人作出“补偿方案决定书”。

　　当被征收人在收到这样的文件时，意味着征收方将对被征收人采取强制措施。如果被征收人不在法律规定的期限内提起诉讼，那么等来的可就是由征收方组织的人对被征收土地、房屋进行强征、强拆。

　　因此，凯诺律师建议广大被征收人，一旦收到以上类似的文件，要及时地寻求专业拆迁律师的帮助。

　　另外提醒被征收人，千万不要一味地认为与征收方打官司赢的概率不大，就与征收方进行长时间的冷战行为，这样不仅解决不了问题，反而会错失维权的机会。因此大家需要明白一点，与征收方打官司的最终目的是为了提高补偿，而不是论输赢。