海景豪宅5折甩卖!2022年,会是海景房的尽头吗?
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深圳半山海景顶豪，五折甩卖没人要？
今年6月底，深圳一老牌半山海景豪宅【天麓3区莱茵庄园】一栋200平房源打折拍卖，最终因无人竞拍而流拍。
随着媒体报道不断发酵，网上唱衰“海景房”的言论铺天盖地：
“海景房有毒！”，“什么海景，连吃水都费劲”，“海景没有，风湿病你要不要？”，“破坏海洋环境，早该整治”......
人们趋同心理的强大之处就在于，真相并不重要，跟着摇旗呐喊准没错。
首先，上层君想说“海景房跌成白菜价”和“海景房值不值得买”，本来就是两件事。
不同的海景房产品，结局总是大相径庭。
法拍房市场非议多，为何偏偏将这套深圳“海景房”拱上了热搜？
营销号为了流量，消费者则为了“伸冤”。
据悉，这套位于深圳东部华侨城的天麓别墅，坐享大梅沙一线海景，曾经更是以13万/平的开盘价格，跻身“深圳楼王”。
而之所以被深圳人熟知，却并不是因为它先后两次获评“中国十大豪宅”，而是因为它十几年如一日的房价，最后严重拖累了深圳房价涨幅的后腿。
天麓自2007年首期开盘，至今已经过去15年，房价基本没涨。
这些年，业主们挥泪打折甩卖。有人甚至发帖宣称，愿意降价1000万售卖！
上层君简单算了算，按照当初天麓8区的别墅原价3860万，如果首付3成，贷款7成2700万。月供约13万，7年来总月供就1100万，还有契税115万。
如果降价1000万出售，若是其它营业税5.5%和交易佣金不算，到这儿就已经亏了2215万……
而文章开始所提到的那套流拍的天麓二手房源，在4年前就曾被上架，从最开始的起拍价是823万，降到了现在的558万元，前前后后经历了6次流拍。
要知道，在房价宇宙的深圳湾片区，一些楼盘的二手指导价是10万+/平，而真正成交价则高达30万/平。
像这种按照一手原价，甚至低于指导价出售的，天麓可以算得上深圳地产“教科书式”的失败案例。
如果离开城市资源的支撑，山水就没有了意义。
十几二十年前，深圳盐田、大梅沙，曾被诸多投资者称为深圳东部的黄金海岸线。
而华侨城作为红极一时的“高级旅游度假目的地”，曾吸引很多香港高净值客群来此投资置业。
作为深圳的老城区，这里是排名前列批享受到大湾区发展红利的片区。
谁曾想，深圳发展的方向会掉头向西。
随着香蜜湖、深圳湾等顶豪片区的陆续崛起，深圳东部自然成了“被遗忘的角落”。
如今，沿着天麓别墅区的盘山公路上山，随处可见空置的别墅。
很多房屋的护栏已经倒塌，成为一堆废铁。别墅院内，野草超过一米多高，一片荒芜。
天麓的空置率到底有多高？
当地中介乐观估计，“大概入住率15%-20%，这是相对好的。有的可能连10%也没有，很多房屋仍是毛坯状态”。
曾经的先进豪宅，为何降价也没人买？
首先，深圳东部没有达到豪宅区的居住氛围。即便拥有稀缺的海景资源，但仅仅靠山上的几栋别墅，无法形成高端居住的圈子。
第二，深圳的发展中心向西部倾斜，东部整体经济发展缓慢。人群无法聚集，房产交易不活跃，无论是出租还是出售，都存在困难。
第三，盐田交通出行困难。地铁8号线开通后，这方面有了改善。但若碰上周末假日，区东部游玩的客流增多，住在那里的人想要出行更有困难。
一个连最基本的基础设施、生活配套都不完善的地方，如何能够让有钱人聚集？
天麓别墅，就是典型的现实与浪漫产生了强烈冲突。自住不方便，出租不现实，保值又够呛，妥妥地给深圳富人挖了一个大坑。
失去了自住需求的豪宅，实际上就是失去了拥有价值。
在一个人均海岸线不到三厘米的内陆国家，“面朝大海”起初只是诗人笔下奢侈又美好的想象。
而最早一批充分利用这个想象的，就是开发商。
“私藏一方山海境”、“一半是海洋、一半是天堂”，十几年前的三亚机场，房地产广告铺天盖地。
不仅是在三亚，北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛，到胶东半岛的烟台、青岛、威海，再到南方的惠州、北海。
这些有着优质海洋资源的城市，每一寸海岸线都成了地产商们竞相追逐的猎物。
“去海边度假吧”，驱动着全国的投资客奔赴山海，买下一套或几套海景房。
那些年，在北京，至少有不下100家委托销售海景房的公司。
而现如今，热潮褪去，在疫情的影响下，这些打着“度假、收租、养老”概念的海景楼盘，一个个现出原形。
素有“南海之滨”称誉的惠州，拥有优质的海岸线。后来惠东开发了滨海旅游度假区，加上临深的优势，曾经吸引了不少深圳客过来买房。
但由于交通和生活配套迟迟不完善，别说“通勤往返”，就连最近本的生活用水都是困难。
另一方面，投资客不仅没有赚到回报，房子装修、托管，每天还在往里搭钱。
如今，这里很多二手房价格已经降到了5000元/平，跟惠州市区的房价相比，也是差了很多。
难道，海景房真的没有市场了？当然不是！
同样在深圳，梅沙湾片区的海景房，现在每平米的价格已经卖到了20万。
导致海景房跌价的根本原因，并不是“海景”，而是城市功能的丧失。
同样作为二线城市，坐落于渤海之滨的大连，拥有优质海景配套的房子一直是高溢价拥有者。
以主城中山区为例，那里的海景别墅项目-【琥珀湾】，均价已达到了5万/平，远超同期新房均价。
而地处大连星海湾“黄金海岸”的豪宅区，更是凭借优越的自然环境和城市占位，吸引了大批富商前来置业。
10年前，打出“一亿一栋”的一方城堡别墅，堪称当年城市房价“天花板”。
海景从来不是原罪，作为稀缺的自然资源，它永远具备不菲的价值。
坐落于香港浅水湾的先进富人区，动则几亿、十几亿的海景豪宅，富商名流、先进明星对其“追逐”的热情，始终不减；
上海黄浦江畔的先进豪宅，更是凭借270度江景，卖到了35万/平的高价！
反观那些脱离了城市属性，单纯以养老和度假为卖点的海景房，受疫情、市场等负面因素影响，打击则非常明显。
预期投资收益下滑，生活居住配套跟不上，外加全国楼市处在下行通道，部分业主的抛售心理，降价挂牌在所难免。
在上层君看来，海景住宅有其必要的存在意义。
随着人们生活水平的提高，很多人愿意将海景房作为个人的资产配置之一。尤其对于那些有养老度假需求的购房者而言。
而对于海景房来说，只要“环境资源”的底线没被破坏，海景房的价值就会一直存在。
#文末话题讨论：北方人没见过大海和南方人没见过大雪，哪个更遗憾？
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