剧透:一年降负债3000亿,恒大如何做到的?

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原创 房小评 中国房评报道 今天

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恒大“真还传”的故事，演到了剧中大高潮。

6月29日，房小评获悉恒大有息负债已经降至5700多亿元，较去年较高点的8700多亿元，大幅下降约3000亿元，顺利完成恒大集团董事局主席许家印此前对1000余位合作方代表承诺的：

6月底将有息负债降至6000亿元以下。

在恒大首次公布“高增长、控规模、降负债”战略时，许家印曾表示：计划每年将有息负债下降1500亿元，三年大降4500亿元。

如今只过去1年3个月，恒大有息负债就降低了3000亿元，速度远超计划。

就在6月24日，恒大宣布以自有资金偿还一笔136亿港元的美元债本息。

至此到2022年3月前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。

这是恒大自去年3月来累积归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币），且全部以自有资金偿还，没有一笔借新还旧。

No.1 多回款少拿地

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恒大降负债的主要秘诀就是多回款，少拿地。

5月份，恒大的销售额达到638.6亿元，回款518.1亿元；1-5月份，恒大累积实现销售额2851.6亿元，回款2507.4亿元。

以恒大龙头房企的规模，却依然在前5个月实现了4.5%的增长率，保证其每月都能实现数百亿元的销售回款，对降负债起到关键作用。

与此同时，恒大上半年明显放缓拿地进度，作为一家TOP3房企，并未进入房企拿地排行榜。

这种果断的策略，得益于恒大本身深厚的积累。

截至2020年12月31日，恒大积累了2.31亿平米的土储，共789个项目，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市，其中一二线城市占比67%。而且，这些土储的性价比较高，平均楼面价仅为2638元/平米。

另外，恒大还拥有未入表的旧改项目约100个。底子厚的恒大，TOP3地位稳固，暂时不需要担心规模增长，可以放心地将更多资金投入降负债中。

No.2 多元生态发力

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恒大降负债的重要辅助手段是多元化产业生态圈，因为受到资本市场看好，这些多元业务为恒大带来大量的资金输入。

仅仅是恒大汽车，就先后通过定向增发和股份转让的方式，募集了近366亿港元的资金。

2020年，恒大物业引入战略投资235亿港元，12月上市时又募资140.8亿港元。

通过为房车宝引入17家战略投资者，恒大再募得163.5亿港元的资金。

“新恒大”的“多元产业+数字科技”转型战略，使得恒大成功跳出房地产大环境和周期限制，在融资环境整体收紧的情况下，打开了更加广阔的融资渠道，不得不佩服恒大掌舵者的前瞻性布局。

在开源节流的朴素智慧下，恒大“超速”降负债成为顺理成章的事。

No.3 投行为“新恒大”唱多

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“新恒大”超速降负债，多元产业高速发展的故事，让摩根大通、法国巴黎银行、野村证券、建银国际等多家投行为中国恒大以及相关股票的未来走势给出了积极预期。

建银国际认为，自2020年3月以来，恒大已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，证明公司去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级，目标价23.1港元。

法国巴黎银行分析称：恒大今年前5个月实现销售2850亿元，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿元的投资性物业与5190亿元的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。

摩根大通则对恒大物业给予“优于大市”评级。认为恒大物业强劲反弹动力充足：

一是7月份有机会发布2021年上半年的盈喜公告，预测将有55%的同比收益增长；

二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；

三是可能有并购利好。

野村证券也表示，恒大物业股价回调过度，强劲基本面支撑重估，维持“买入”评级和18.5港元的目标价。

今年过半，恒大“真还传”的故事也已经过半。

按照计划，恒大将在明年底变成“绿档”企业。