惊讶!重庆北区这个楼市板块房价“倒挂”,未来格局要变?较新分

近日，三胎政策引发热议，网友纷纷吐槽今后房子得越买越大，钱包也会越来越瘪，令人头秃。

不过相比普通人，对于少部分大佬来说这个问题根本没啥影响，比如大名鼎鼎的八壁神树。

前两天背锅侠还在跟我吐槽，说八壁神树这段时间不仅新购入了多套房产，还把他在鸳鸯的一套房子挂牌价提高了20w。

难不成八壁神树是要跟随近来的大众“潮流”，结果背锅侠跟我说另有缘由，在我软磨硬泡的追问下，背锅侠才告诉我原因。

原来，八壁神树此举完全是因为前段时间的土拍，大家都知道4月底的土拍大多分布在北区和西区，并且价格大多破万，其中就包括一块位于鸳鸯板块附近的地，最终成交楼面价达到了13451元/㎡。

图源：铭腾机构

八壁神树就是因为这个，自信心爆棚！于是上调了他房子的挂牌价，美其名曰不能“亏本”。

不过背锅侠这两天告诉我说，八壁神树鸳鸯那套房子卖不出去，又降了15w，这挂牌价跟坐过山车似的。

我在网上查了一下这块土地，该地块是纯居住用地，位置比较特殊，虽然紧邻重庆园博园，距离鸳鸯很近，算得上是距离园博园最近的一块土地了。

说到鸳鸯板块，我印象中好像很久都没有土地供应了，这次一供地就这般“不俗”，勾起了我极大的兴趣。今天就不看园博园这边了，写多了新区，我们还是看看成熟板块，刚好趁着这次前去打探该地块，顺便踩一下鸳鸯板块，给大家解读一下。

01实探该地块，却只能远观

房价的关键是，中期看土地，而我们重庆楼市认为，土地价格是区域内次新房和新房的价格锚，所以今天这篇鸳鸯板块分析，我们先去看土地。

根据铭腾数据发布该地块信息的地图显示，这块地就在花朝小区旁边，于是我将花朝小区作为目的地，准备到了之后再去寻觅地块的具体位置。

从解放碑出发的我，乘坐6号线然后换乘10号线、3号线，最终在园博园站下车。下车之后又坐了4站公交车才到达目的地，那时的我多么渴望能有一辆车，这样就不用多花一半的时间在路上了。

不过，扎心的是我连驾照都没得，想要拥有车的前提条件是得有一本驾照，所以我暗下决心，今年一定要把驾照拿到手才行，这样以后出去踩盘就不用这么苦逼了。

话说回来，到了花朝小区以后，我就开始了对地块具体位置的判断，一番摸索后总算找到了地块的位置。

原来这块地就在花朝小区公交站的对面，就隔了一条马路。为何如此确定这块地就是我要找的呢？

主要是我在围墙上看到了重庆双先建筑工程有限公司张贴的施工公告。

这份公告写到：根据翠云C分区(C-19/17/16)地块开发需要，将于2021年5月1日对云竹路东侧及花朝小区4栋、5栋、朝小区1期对面的区域进行清表作业。

我本想看看有没有入口可以从围墙进去，能让我进一步看到地块的具体情况，但我围着围墙走了很久也没见有入口。整个地块目前就是一个封闭的状态，站在围墙外的我看到这块地的植被很茂盛，目前还没有动工的痕迹。

我本来想翻墙进去，但奈何我海拔不够，实在是没得这个“本事”，只能站在路边栏杆上眺望一下，果然“站得高，看得远”，站在栏杆上之后我看到已经有挖掘机进场了，看样子过不久就会开始动工了，这效率真高。

并且，根据地图上来看，这块地背后临近候鸟湿地景区和重庆园博园，看样子未来这里的生态和居住环境都比较好啊。

文章开头我就说了，这块地的楼面价是13451元/㎡，并且这块地是容积率为1.5的纯居住用地，可见大几率是修改善产品，这个价格不用我多说，大家心里都清楚。

02周边房价

那么这块地目前周边的房价是多少呢？

根据我的了解，地块周边目前只有两个房龄比较老的安置房二手房小区，分别是花朝小区和翠竹苑小区，这两个小区的均价都是七千多一平。

但安置房的参考价值不大，所以我们直接看鸳鸯板块的房价。

根据链家数据显示，鸳鸯板块的二手房挂牌均价为16000元/㎡左右，比汽博板块的二手房价格还要高一点。

图源：链家

虽然鸳鸯目前在售的二手房源并不多，只有1044套，但这些房源的挂牌价参差不齐。从地图上可以看到，这些小区的挂牌价从八九千到两三万不等，分化非常严重。

图源：链家

价格分化严重的主要原因还是跟房源的性质相关，鸳鸯板块目前存在一些安置房小区，比如我上文提到的花朝小区，这类房源的挂牌价比较低，而像蓝湖郡西岸这样的别墅产品，价格就比较高。

而新房，鸳鸯板块近几年几乎没有土地供应，今年4月底供应的那宗土地，算得上是鸳鸯近几年来供应的首宗地块了。

所以鸳鸯板块目前除了两三个写字楼在售之外，并没有新房在售。

03北区的成熟板块

没有新房在售，也从侧面说明了鸳鸯板块开发基本饱和。

发展至今，鸳鸯板块各方面的配套已经很成熟了，相对于一些配套不完善的新区来说，鸳鸯的优势还是很明显的。

交通方面，目前运行的有轨道3号线。

图源网络

还有在建中的轨道5号线北延伸段，该线路起于五号线一期园博中心站，止于悦港北路站，共设7座地下车站。

图源网络

除了轨道交通之外，通过翠云立交、金开大道能够快速达到重庆其他区域，驾车也很方便。立体的交通网，让鸳鸯板块的交通便捷度更高。

商业方面，鸳鸯轨道站旁边的N37•月光之城，是集休闲、餐饮、娱乐、商务于一体的地标商业综合体。

这个商业我去实地打探了一下，可能因为我去的时候是上班时间，所以没有看到很多人去逛街。不过，我看到这里的商铺关门的很少，基本上都是开着门的，虽然人气不旺但也没有要垮的趋势。

但是N37•月光之城所打造的美食街十分冷清，基本上没有人去吃东西，看起来空荡荡的。

根据我的观察，可能是因为位置比较靠里，大家不愿意前去。毕竟周边的社区底商有很多好吃的，到了晚上更是出现了排队吃饭的情景。

可见这边的居住氛围还是比较浓厚的，晚上出来吃饭、逛街的人并不少。

连等车都排着长队。

为了验证鸳鸯的居住氛围是不是真的浓厚，我还特意找了个小区拍晚上的亮灯情况，周五晚上9点的时候亮灯率差不多在60%左右，还是很不错的。

周边还有红木文化街和聚信美家居，购买家居十分便利，这两个地方还满足了人们对家具的不同需求。

此外，鸳鸯的教育和医疗配套也很完善。

可以说鸳鸯的商业、教育、交通、医疗等配套是全面开花，成熟度很高。

04购房建议

对于如此成熟，房价却分化严重的鸳鸯板块，我觉得这里未来还是有一定的上涨空间。

等到这块地的项目面世以后，不知道鸳鸯的房价格局会不会改变。

今天的板块分析就到这里，对于想要在鸳鸯板块买房的粉丝，我给大家一点建议：

对刚需而言，鸳鸯板块的生活配套、交通配套都很成熟，宜居度较高，可以考虑这个区域。

目前鸳鸯板块除了两三个写字楼在售之外，并没有其他新盘项目，所以想要买房只能去看一些二手房小区。

鸳鸯可供开发的土地并不多了，就算有土地供应，未来的房价也并不会低。

板块内有一些小区性价比较高，不仅价格合理、生活便捷度高、小区环境也不错。

鸳鸯板块二手房价格分化严重，大家买房要擦亮眼睛。

总的评价，这个板块成熟度很高，也有足够的人去支撑板块，目前虽然没有新房项目，但未来会有一定的上涨空间。

我们都踩盘到鸳鸯了，我的下一个目标就是悦来了，背锅侠老师已经去李家沱踩了几次了，还需要调查更多资料，文章快了。

大家还要看什么板块，或者有什么问题，可以留言告诉我们，踩盘辛苦，记得帮忙点赞和转发，谢谢！