上海楼市:火烧火燎的房价会被“浇上油”,再继续涨50%吗?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，我一直在关注楼市这一块儿，现在有大佬说上海还能顺着这个趋势继续大涨，甚至达到50%、80%，您是怎么认为的呢？

回答：如今的上海市场是挺“动荡”的，但我个人依然认为这是比较激进的说法，不太不认可的。我的看法是：学区房涨完这一波，大涨基本就停滞了，剩下的只是普涨。因为一个是政策环境不可复制，像2015年那样的连续降准降息，去库存低首付低利率，没有宽松。现在的政策环境，只有打压、打压、再打压，从上至下的打压。再者是大环境不允许，2018年的居民住房杠杆率已经达到了60%。居民杠杆率较高的极限也无非是75%-80%，再高就很容易引起类似历史上的美国次贷危机和欧债危机，结果可能会是打碎重来。所以过去那种靠持续做大规模，靠杠杆拉升房价的打法，如果现在再玩实在是太危险了。如今的房价，再翻个倍，接盘侠也是承受不住的。所以从宽泛的大环境来作判断，上海买房人也不用焦虑。

提问：曾老师好，请教一下买房的问题。我和先生毕业两年，我在陆家嘴上班，比较稳定，他在金桥，后面可能会跳槽也可能不跳。我们预算600，家长建议3室。目前关注板块是金桥。目前想咨询您的问题:

1.我们大概年龄25，学区房大多老破小，目前排名前列套想仅关注自住。五六年后有余力的话看是否能置办一个小户型的学区。不知您对此建议如何？

2.我对上班通勤要求高一些，目前不开车，所以看的房子在金桥和北蔡板块。但是先生是否后续会跳槽也不确定，所以对于最终板块选择目前也有摇摆。想听下您的建议。

3.家长建议3室，说以后有孩子的话这样更适宜居住。所以我们选择的范围很小，目前只选出了几个小区。

4.我们看的这几个板块，您觉得房子价格波动情况如何？目前感觉到和不同房东的预期关系很大。

我们想今年尽快定下来，不然房子波动心里也有担心。想咨询下曾老师的建议，谢谢！

回答：如果要买三室，你这点预算只能放弃学区，也只有这个办法了。金桥、北蔡、塘桥，差不多就这些地方。三室是需要的。去年到现在主要是学区房涨得最多。我建议可以尽快卖掉，以免夜长梦多。有一个问题，你有没有想过，你买了三室，其实是为了老人过来带孩子的。但是大部分人等真的有了孩子之后，会十分焦虑要买个学区房，也就是说你即便买了三房，也有可能因为没有学区换房，那这样倒不如一上来就买个品质两房。

提问：曾叔你好，家有17年6月的女娃，23年幼升小 。目前对口徐汇光启小学，初中徐汇中学和市四。之前是想读民办，加上预算（总价450万以内）有限就没买学区房。现在民办摇号了，考虑预算和年限，可能就师三和徐汇一中心？（不确定是否够）您觉得是否要拼个学区房呢？

回答：上海有近一半的初中毕业生考不上高中，考上高中的也只有不到30%能考上一本。要上一本就要进市重点高中，进市重点高中就要读优质初中，而小学基础打牢固了在初中更容易进到头部，拿到推优或者分配到校的名额。所以学区房是十分必要的，而且要双学区。还有不到3年幼升小，要抓紧了。

提问：曾叔，目前我在上海工作5年，目前工作在徐汇漕河泾，去年刚落户，计划买房，是首套，预算总价250万左右，打算自住，兼顾一下保值或者未来涨价，买哪里比较合适？

回答：因为总价预算不高，可以考虑的就是松江、闵行和青浦这一带，建议你买次新动迁电梯房，这样的话差不多能够到一个二室，具体选筹的话，您要把详细信息和最终需求对接给我才好帮你做判断。

提问：曾叔你好，打算把手里的动迁房置换一下，让其更保值，预算700-800，先期主要是出租，5年后可能自住，目前那个区域比较合适？

回答：这个预算优先考虑大虹桥和三林吧，比如华漕、徐泾、江桥、九亭、杨思、三林东、康桥和御桥都是不错的。这些板块涨得快一些，因为你未来可能自住，除了涨幅还是需要兼顾一些通勤和学区。

提问：请问多大的面积算老破小，老破中，老破大啊？

回答：60平以下老房子，老破小。60-90老破中。90+老破大。

提问：你好，松江泗泾附近的金地二手房怎么样，刚需自住，在市区上班，预算300万左右。

回答：泗泾这边二手房很多的，泗泾地铁口的动迁房、金地二期、还有新凯家园这些都是不错的。你这个预算300万要买到带地铁的电梯房，在这边是可以找找的。因为泗泾供应量挺大的，所以具体选择时候要根据户型和预算来做取舍。

提问：600万刚需上海二手房板块推荐有什么吗？

回答：这个价格段要买新一点的房子，可能需要到外圈去买了，我们建议尽量在东西两侧外环考虑，比如大虹桥华漕、徐泾、九亭、江桥，还有张江南、唐镇、三林这一带，如果是在北区上班的话，可考虑大华和大场这里。这些区位都是房子相对新，但没有学区配套。如果买学区房，只能考虑中内环老破中了。

提问：曾叔，我对买不买回迁房有个疑问。

三林和华漕的回迁房5万买个双室400万，大虹桥附近的新房6万，而且新房很多，大家肯定再凑100万去买新房了，已经10年楼龄了，卖了再买恐怕至少15年楼龄了，回迁房会不会没人接盘？5年后400万的变500万，周边500万的变600万，大家还会去凑一凑买600万的，毕竟改善没人买回迁吧。每年房价较便宜的时候是年底吗？

回答：主要是看竞品和价格，如果动迁房价格比商品便宜1万，品质不是很差，但能吊打老破小，动迁房还是值钱的。看片区内的供应关系。今年上海能早买就早买。

提问：曾叔您好，我和我老婆首套我主贷她参贷，商业贷款+公积金贷款都是这样，自己网上拉了电子版征信，老婆没有贷款记录。不知道lh后老婆算不算首套，电子版征信信息准不准？盼望答复。

回答：如果你太太没有贷过公积金贷款，lh后就是首套，否则就不是。这个要去公积金中心查，征信上是看不到的。

以上精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问