郁亮为行业“打气”,董事会新班底人才多元化,短债比年初下降30%
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出品｜焦点财经&搜狐地产
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
万科与融创的股东大会都在6月30日举行。
两大巨头恰好代表了时下两种房企泾渭分明的状态：挣扎“上岸”的出险房企，在债务泥潭中谋取最终化债思路。而生存还算不错的优质房企，则着眼于如何发展及转型的难题。但于他们而言相同的命题是，在行业新旧模式转换之下，如何探索新的模式、寻找新出路。
过去三年，是地产行业前所未有惨烈的三年，暴雷、违约、烂尾成为高频词。纵然政策加大“剂量”，决定房企业绩的行业销售额并没有明显起色。而万科是头部房企中为数不多活下来的企业。
谈到过去三年任期的感受，郁亮感叹：对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易。没有哪个人、哪个企业是容易的。
除了选举产生了新一届董事会，为行业“打气”成为万科股东大会的主基调。
郁亮表达了对行业未来的信心，相信道路是曲折的，前途是光明的，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和，有信心万科能够穿越周期。
深铁大股东则给万科“打气”，深铁董事长辛杰给予万科团队高度肯定，称投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。
此外，新独立董事任命、万科定增进展、上半年经营业绩、市场看法、融资等诸多话题成为投资者关注的重点。
谈市场：短期表现明显承压，长期需求基础仍在
在谈到市场长期需求时，郁亮指出未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。
对于未来市场，郁亮认为，短期表现明显承压，长期需求基础仍在，信心重建需时间，未来可修复到合理水平。
郁亮先谈到了一组近期市场数据，4月主要城市新房成交环比下降26%，5月又下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6月比5月也是下降的，分别下降7%和10%。
在郁亮看来，消费者需求更新迭代的速度快，市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。
“要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。”
因此，郁亮表示，会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
新一届董事会班底呼应万科经营性业务转型思路
并非是单一开发企业，而是布局多个不同赛道，分摊风险成为万科着眼的关键。经营性业务的发展也为万科业绩企稳增加助力。
从此次董事会换届就可以看出，万科也在以多元化人才夯实企业业绩。
从各方席位来看，万科本届董事会治理结构延续了稳定、平衡的局面。新一届董事名单中，深圳地铁作为大股东，董事席位数量并无变化，仍然保持三席，分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松。万科方面的席位数量同样保持了一致，仍为三席，分别是郁亮、祝九胜、职工董事王蕴。
新接任的独立董事里，既有具备大型企业管理经验的企业家，也有知名的专业人士。
独董沈向洋，曾任微软全球执行副总裁，主管微软技术与研发部，对大型企业管理和技术发展有着深刻的理解；独董林明彦曾任凯德集团总裁兼首席执行官，在房地产开发及投资领域拥有大量的实践；独董廖子彬曾任毕马威中国主席，具有丰富的资本市场合并、收购、重组和上市项目实务经验。
独立董事具有多元化的专业背景，也有助于保障董事会决策的全面性和科学性。
此外，董事会席位结构不变的背后，是深圳国资希望继续保持万科的市场化运作，不做过多干预，也有利于万科的发展。此前，万科大股东深圳地铁多次公开表态，始终支持万科的混合所有制结构、城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理。
此前，据一位内部人士透露，即使在此轮地产行业最艰难的周期中，深铁也从未派驻过任何人员到万科。
与此同时，搜狐财经发现，万科正加快与深铁在业务领域的合作。大股东也在帮助万科成长。
2022年11月，万科与深铁等6家深圳国企签署全面战略合作协议，于城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作。就在不久前，万科和深铁联合打造的TOD商业综合体睿印于4月30日正式落地，成为深圳未来核心片区超级总部基地首家开业的商业项目。
谈融资：150亿元定增方案还在审核中，短债比年初下降30%
最近，“第三支箭”首单落地，招商蛇口“尝鲜”，保利发展等房企的再融资项目步伐加快，都获得证监会批文。万科150亿元的定增募资属于房企定增募资方案中最大的一单。
针对A股的融资方案进程缓慢，董事会秘书朱旭回应称，万科向特定对象发行A股的事项还在进程之中。增发的方案需要深交所审核，并要获得中国证监会的同意才能实施。
据了解，5月24日，万科已经收到深交所关于增发方案的问询，问询函涉及的部分事项我们还在进一步落实和完善，万科申请了延期回复。万科会根据事项的进展情况，按照相关的规定履行信息披露义务。
针对未来的融资方向，朱旭进一步解释称，如果股东允许万科拿到一般性授权，也并不意味着公司一定会实施增发，因为投资人对增发摊薄每股收益的担心，万科会综合考虑整个行业的市场环境以及整个公司发展的战略，以及股价的情况，以及跟股东沟通的情况来决策是不是要做，万科一定会以股东的利益为最优先的选择和考虑。
针对去年年底有息负债增加比较多，万科集团执行副总裁、财务负责人韩慧华则指出，万科抓住市场机会扩大融资力度，同时做很多主动的融资置换，包括提前归还一些一年内到期的短债，把一些高息的融资换成低息的融资，把一些短期的融资换成长期限的融资，不断地优化债务结构，拉长久期，降低成本，提高整体的安全性。
据了解，万科是目前市场为数不多的依然还能够完全依靠自身的信用在公开市场融资的企业。从去年到今年上半年，万科信用债的发行量超过360亿，位列行业第一梯队。
尽管有息负债在增长，但是万科短债在大幅度下降。韩慧华进一步解释称，2020年、2019年之前万科的短债都占到有息负债的30%以上，高的时候在36%，2021年就降到了22%，2022年下降到20.5%，今年进一步降短债，通过融资置换，现在短债相比年初还有30%左右的下降。
“在境内外债务的结构上，我们也在不断做一些优化和调整。从去年二季度开始美元一直在加息，今年4、5月份我们集中有16.7亿美元债到期，折合港币130亿，我们只用90亿的银团去置换，其他都是用自有资金去降，现在境外负债同比年初也有10%的下降，境外债的占比未来也希望控制在20%以下。”
此外，万科也在不断优化融资成本，去年，集团整体新增融资成本大概在3.88%，今年上半年境内融资成本在此基础上进一步下降。
谈业绩：短期有压力、努力有成效、长期有信心
除了市场及人员调整，作为承接上半年及下半年的时间节点，2023年成绩成为投资者关注点。
对此，祝九胜表示，万科对目前形势、经营压力和未来的判断，总体是三句话：“短期有压力、努力有成效、长期有信心”。短期有压力，是基于行业的现状和行业业绩的滞后性。
他指出，过往两年，特别是2022年市场变化的严峻性还是超出预期，导致公司无论是销售额还是毛利率都出现下降的态势，这是压力的第一方面。第二，市场有一些不确定性，这是来自市场的压力。第三，开发业务和经营性业务能力的提升，转化为结算利润，客观上有一个时间的滞后。
“今年第一季度公寓、物流、商业都是双位数增长，公寓收入增长10.8%，物流增长了20 %，商业增长了10.4%，但这些努力反映在业绩上还需要时间。我们对经营性资产是用成本法，所以一些价值当年是很难体现出来。”
对此，祝九胜认为，努力有成效，面对变化我们还是要坚持不变，就是要提升我们的投资能力和经营水平。
祝九胜透露，去年，针对投资追高、经营相对离散这两个过往没解决好的问题，万科努力有成效。
对于投资追高的问题，万科在哪些城市、哪些片区投资什么样的项目，提前会把标准和原则定好，从去年的投资项目来看，大部分项目到今天都开始有兑现，去年拿的项目到今年来看兑现度92%。投资兑现比较可靠，最终的业绩就有相对的保障。
此外，他指出，解决经营离散度靠的是抓产品管理和产品线的管理。
“以前对一线的授权比较大，大家按照自己的理解去定位产品，给产品做产策，做定位。开发经营本部成立以后，每个项目在产策环节做得比较足，产品管理做到位了，并且用产品线管理这种方式把不同地方共性的因素找到。改进方面还包括把产品线管理和供应链结合起来，要解决批量处理的能力。”
祝九胜认为，长期有信心，信心既取决于客观的势，也取决于主观的心。心来源也是三个方面：行业有机会，品牌信用还给力，行业有机会，10万亿级别的市场。
很庆幸的是，万科比较早布局了很多赛道，无论是出租公寓、商业、物流、酒店，能力建设的过程虽然漫长，至少今天已经具备接着往下跑的能力和条件。
2022年年报显示，在万科5038.4亿元收入中，经营服务业务全口径收入为512.6亿元，同比增长23.1%，占公司收入的10%。在经营性收入中，万物云、万科商业，分别实现收入303.2亿元、87.2亿元，物流和泊寓年收入规模，均超过30亿元。
“少赛道可以跑得快，多赛道可以跑得远，但需要有耐心，也特别感谢股东和投资人给我们更多的耐心。”祝九胜称。
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