未交房先升值?!海淀这里的准业主们赢麻了
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近两年的北京楼市，不管再怎么房价降温、成交冷淡。
唯独不变的一个现象就是：
海淀的房子，似乎永远不愁卖。
从600W+的刚需房，到2000W+的豪宅，海淀的房子好像有种魔力，那就是闭眼抢就完事儿了。
尤其是在上周五收官的北京第三次土拍大戏。
海淀永丰三块地被十几家开发商疯抢，更是印证了这一点。
在拿地热情之下，房叔也来说说8W+的永丰到底是不是真值得买？以及大伙儿应该怎么考虑选房。
要说这次永丰土拍的火热，最偷着乐的可能不是竞拍成功的开发商。
而是此前已经上车的永丰准业主们。
因为去年开盘的永丰双子，中海汇德里和幸福里润园价格是8.3万/㎡。
而这次永丰0013地块，13家房企经过一个半小时激烈竞拍，最终被中海收入囊中。
容积率一样的情况下，销售指导价已经涨到了8.5万/㎡。
这也意味着，这些准业主们还没收房，每平米就净赚了2000块！
并且从0013地块条件来看，明显不够方正，不如永丰双子。
果然，没有对比就不知道有多香。
而另外两个地块，中海梅开二度再得一宗，海开连败两场后终于拿下最复杂的0019地块。
要说最开始永丰出新的时候，大伙儿持观望态度的不在少数。
可能更多的，是一种“食之无味弃之可惜”的感觉。
说白了，让人心动的点是怎么也是在海淀啊。
并且海淀供地太少，新房压根儿没得可选。
但作为海淀山后的山后，还是存在着诸多不确定性。
比如目前周边配套的少有，需要一定时间来兑现，房叔也盘点过永丰地块配套上的不足。
还有就是作为高薪产业板块，互联网的发展势头能不能继续带来强劲购买力。
所以现在开发商们再热情，咱还是应该冷静下来，去思考一下永丰到底值不值得买？
在分析值不值之前，房叔给您盘一盘永丰双子的销售情况。
开发商之所以如此热衷抢这里的地，是因为之前的项目卖得特别好吗？
中海滙德里，共有844套房源，截止8月5日，网签去化率超过67%。
相较之下，幸福里润园项目偏向大户型改善，总价门槛较高，总的网签率将近50%。
如果放在北京的新房市场中做横向对比，会发现两个项目的去化率都高于平均水平。
根据中指研究院监测数据，截至今年8月末，北京2021年集中供地入市项目的平均去化率44%。
更有代表性一点，可以拿真海淀北永丰板块和“假海淀北”回龙观生命科学园板块的去化情况对比。
昌平南回龙观，以差一站地铁，每平米便宜2万的价格优势，被称为海淀北外溢的福地。
去年供地的两个项目，截止8月底的去化情况如下。
从主打户型和面积来看，北清云际与中海滙德里面向人群相同，而奥森春晓对应幸福里润园。
总价上，分别可以便宜166万-250万不等。
然而，更低的上车门槛，实际网签去化率却分别低于永丰的两个项目超过10%！
当两个北京大热的新房板块一对一PK，永丰妥妥地赢麻了
也难怪只要永丰出地，就是一场房企的厮杀。
销售端的数据最诚实也最有说服力。
买房人在用钱包给永丰的价值投票。
总得来说就是，尽管永丰确实存在学区劣势，以及周边产业单一的缺陷。
但在买房人看来，永丰新盘还是值得一抢的稀缺资源。
毕竟海淀二手房价格已经回到了10万+档位，房叔一位拿着1000万想在海淀换房的朋友表示：
即便是抛弃学区需求，这个价钱在海淀也很难买到称心的次新房。
相比之下，房龄更新、产品规划更能打的永丰新盘，却可以1000万上车。
另外，永丰的交通配套也正在快速落地。
北京地铁16号线南段和昌平线南延一期南段，都已经在空载试运行阶段。
预计今年年底就将通车。
届时海淀山后南北向地铁出行的便利程度又将提升，无疑会进一步拉动区域价值。
不过，房叔还是要提醒买房人一点：
房价永远涨的时代早就已经过去，楼市的价值分化将会日益加深。
因此哪怕是永丰，想要资产保值、方便置换，也要注意选房逻辑。
观察永丰两个在售项目的具体销售情况，有两类产品特别走俏。
一类是刚需小户型，中海滙德里的77平米两居，是认购端较先售罄的户型，实际网签率已超80%，已经所剩无几。
另一类是高品质洋房，两个项目南区的低密度大户型，属于海淀北稀缺的品质改善产品。
以后想要在永丰置业的购房人，也可以参考这两类产品来选房。
另外，还有一部分购房人在纠结，在售项目的尾盘和新地块应该如何取舍。
从新出地块的情况来看，此次土拍是让利出售。
0013地块，地价未有显著提高，但销售指导价显著提升；
0015/0016，容积率提高，使得楼面价下降。
因此，楼面价房地差明显高于在售项目。
所以在正常情况下，开发商可获利空间更大，也更有能力保证新产品品质。
并且中海已经火速出了海报，可能是要用0013地块做拾光系。
前面也说了，幸福里润园的147㎡品质洋房户型非常走俏。
那么没抢到的购房人，可以等一等中海的新项目。
而对于刚需来说，在售尾盘比较难找到心仪的房源了。
而新出的两块高密度地块，存在着3000元/㎡的单价优势，无疑是利好。
最后纠结的就是119左右这个面积段的买房人。
F2地块未来大概率有重合面积段的产品。
而在售两个项目的尾盘，大部分在北区高密度楼栋，本身竞争力比较弱。
那么未来在去化压力之下，开发商有很大可能推出特价房。
如果能以低于8万的价格捡漏，那么在售尾盘肯定值得考虑，未来也必然有升值空间。
总之，此次土拍之后，永丰迎来了五盘同售。
正牌儿海淀北的内卷也提升到了一个新高度，这无疑将给买房人更多选择空间。
还想看房叔分析哪儿的房？评论区留言。
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